Bedőlt ingatlant vennél ár alatt? Erre figyelj, és mázlival te is behúzhatsz egyet

A bankok által eladásra felkínált bedőlt hitelek fedezetéül szolgáló ingatlanok rendkívül népszerűek a piacon. Egy-egy ilyen ingatlanhirdetésre akár 10-20 százalékkal több érdeklődés érkezik, mint a környékbeli hasonló ingatlanok esetében - vázolta a Pénzcentrumnak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki szerint leginkább azok a vevők keresik ezeket, akik a piaci árszintnél olcsóbban szeretnének ingatlanhoz jutni, de előbb-utóbb mindenki szembesül azzal, hogy az ingatlanpiacon sincs "ingyen ebéd".

Ugyanakkor Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője is felhívta a figyelmet, hogy bár az OC is több ezer ilyen ingatlant közvetített az elmúlt években, de sokan nincsenek tisztában vele, hogy mit is takar pontosan a "banki ingatlan" kategória. Szerinte sem feltétlenül olcsóbbak a pénzintézetek által eladásra kínált ingatlanok az átlagnál:

Tisztázzuk, pontosan mit is értünk banki ingatlan alatt

A bank tulajdonában és birtokában van az ingatlan: ez egy egyszerű adás-vétel, kockázat nélkül. Jellemzője, hogy az ingatlanok végrehajtási eljárás során kerülnek a bank tulajdonában, sokat kell költeni a felújításra, lakhatóvá tételre (volt adósok többségében mindent kiszerelnek ami vihető), közművek visszakötésére. Korábban ezek az ingatlanok valamennyivel olcsóbbak voltak, de mára már ezek az ingatlanok árai is elérik a normál piaci árakat.

Az adós tulajdonában és birtokában van az ingatlan, banki jelzáloggal terhelt és közös megegyezéssel, közösen a bankkal (vagy annak megbízottjával) értékesítik az ingatlant: ez is normál adás-vétel, ahol a bank előre egyezteti adóssal, hogy minimum milyen összeg megfizetése mellett vállalja a jelzálogtörlő nyilatkozat kiadását. Az esetek többségében az ingatlan egyéb tartozásait (főleg közmű) is rendezni lehet a vételárból. Kockázata nincs, de ez egy kényszerértékesítés, ezért az adósokkal sokszor nehézkes az együttműködés és itt kockázat, hogy mennyire szerelnek le mindent a lakásba a birtokbaadásra. Ezek az ingatlanok is olcsóbbak voltak korábban, de ma már ez sem igaz. Néhány esetben lehet jó üzletet csinálni, de már csak vidéki ingatlanok esetében.

Az adós tulajdonában van az ingatlan, -jellemzően- ügyfél nem együttműködő a bankkal és bank a követelését adja el: itt nagyon észnél kell lenni és a végrehajtási törvény ismerete is hasznos lehet. Tudni kell, hogy kitől veszi a vevő a követelést: közvetlenül a banktól, vagy beiktatnak egy faktor céget? A követelés nem egyenlő az ingatlanvásárlással, nagyon nem! Sajnos több vállalkozásról is tudunk akik azzal a felütéssel közvetítenek banki követeléseket, hogy a vevő a piaci ár 50 százalékáért juthat ingatlanhoz, de ez így nem igaz. Ezeket az ingatlanokat nem lehet megnézni, ez fontos!

Így lehet fejfájás a lakásvásárlás

Vincze Edit egy példát is levezetett: adott egy lakótelepi 50 négyzatméteres panel lakás, aminek tudjuk a címét és tudjuk, hogy a környéken 20 millióért szoktak elkelni hasonló lakások. Az adós tartozik a banknak (vagy egy faktor cégnek) 25 millió forinttal, de mondjuk 10 millióért engedményezi a követelést a vevőre. Így a vevőnek lesz egy 25 milliós követelése amit érvényesíteni kell adós felé. Felajánlja neki, hogy fizet neki valamennyi pénzt és költözzön ki, adja el neki követelésbeszámítással a lakását és nem lesz több adósága.

Ha erre az adós nem hajlandó, akkor végig kell vinni a végrehajtási eljárást, bírósági árveréssel a végén. Adós az eljárást azonban kifogásolhatja, simán le tudja lassítani a folyamatot akár egy évre is. Ha sikeresen végigmegy a végrehajtási eljárás és a követelés tulajdonosa lesz az ingatlan tulajdonosa, akkor hatósági segítséggel kiköltöztetik a volt adóst az ingatlanból, de ezt is lassítani tudja az adós és a kilakoltatási moratórium sem kedvez az új tulajdonosnak. Többségében ebben az esetben is egy erősen leharcolt lakást fog kapni az új tulajdonos amire több milliót kell majd költenie. Ha szerencséje van, és az adós mindenben együttműködő, akkor valóban kedvezőbb áron juthat ingatlanhoz mint a normál piacon.

Sok mindentől függ az ár

Az Ingatlan.com szakértője szerint a bankok által visszavett ingatlanok árai attól függően olcsóbbak, vagy drágábbak a piaci árnál, hogy a követelés behajtása milyen stádiumban van: amikor még nem indul meg a végrehajtási eljárás, addig a tulajdonossal egyeztetve akár piaci árszinten vagy annál drágábban is értékesíteni tudják ezeket az ingatlanokat a pénzintézetek. Amikor megindul a végrehajtási eljárás, akkor pedig már jogszabályok írják elő, hogy milyen áron lehet értékesíteni ezeket az ingatlanokat.

- magyarázta Balogh László.

Rengeteg a rejtett költség

Aki ezek után mégis arra adja a fejét, hogy banki ingatlant vásárol, nem árt, ha felkészül: sok pluszköltségre számíthat. "A legnagyobb buktató az lehet, ha nem valódi ingatlant, hanem csak követelést vásárolunk, aminek az érvényesítése és végrehajtása a mi feladatunk lesz. Akkor pedig pláne rosszul járunk, hogyha ezt olyan személytől vásároljuk, aki csak követeléskezelőként csak közvetítő szerepet tölt be a folyamatban, mert így még az ő jutalékát is tulajdonképpen mi fizetjük" - hívta fel a figyelmet Balogh László, aki szerint ezért érdemes pontosan tájékozódni, hogy mire vonatkozik az a "feltűnően vonzó" ajánlat, amivel szembetalálkozunk: ingatlant vagy csak követelést kapunk-e ennyi pénzért.

Ráadásul hiába fizeti ki az ember a vételárat, sokszor akár hetekig, hónapokig nem nyúlhat az ingatlanhoz: a végrehajtás alatt álló ingatlanoknak ugyanis több típusa is van. Van olyan, ami már kiürített állapotban kerül végrehajtás alá, így a végrehajtási eljárást követően az új tulajdonos már be is költözhet, de ez viszonylag ritka. A legtöbb esetben az ingatlan kiürítését, amire a végrehajtási eljárás végén kerül sor, meg kell várnia az új tulajdonosnak, így elképzelhető, hogy valóban csak hetek múlva tud beköltözni az adott ingatlanba - húzta alá az Ingatlan.com szakértője.

Nagyon érdemes meggoldoni, hogy mire akarsz licitálni: ha valaki ugyanis végrehajtási eljárás során szeretne ingatlant vásárolni, annak bizonyos összeget árverési előlegként letétbe kell helyezni. Ha sikeresen licitáltál az adott ingatlanra a Magyar Bírósági Végrahajtói Kamara weboldalán és megnyered az árverést, akkor ez beszámításra kerül a fizetendő összegbe. Ha ennek ellenére visszalépnél a vásárlástól, akkor ezt az árverési előleget elbuktad.

Szintén rejtett költségként jelentkezhet sok esetben, hogy az ingatlanból kiköltöző tulajdonosok nem ugyanolyan állapotban hagyják hátra az otthont, mintha önszántukból költöztek volna ki, ezért ezeknek a javíttatása és a hibák korrekciója százezres vagy milliós extra kiadást is jelenthet. A rejtett költségek közé tartozhat továbbá minden olyan jutalék vagy közvetítői díj, amit azoknak a személyeknek fizetünk ki, akik pénzügyi közreműködőként járnak el a folyamat során. Egy kis utánajárással természetesen ezek megspórolhatóak, mert a legtöbb bank publikusan hirdeti az eladásra szánt ingatlanportfolióját.

Rengeteg ingatlan kalapács alatt

Szinte végtelen a lehetőségek tárháza azoknak, akik egy bank által lefoglalt házat vennének meg: a végrehajtói kar honlapjáról kiderült ugyanis, hogy jelenleg több mint 2500 ingatlan áll árverés alatt. A legdrágább egy szikszói külterületi ingatlan, amelynek kikiáltási ára 600 millió forint, a második helyen egy II. kerületi villa áll, amelynek az ára 356 360 000 forint, a harmadik pedig egy nagy gárdonyi üdülőkomplexum, amelynek a kikiáltási ára 336 800 000 forint.

A rangsor végén egy kállósemjéni ingatlan áll, amelynek a kikiáltási ára mindössze 2890 forint. A második legolcsóbb egy nyírmadai 40 négyzetméteres családi ház, amelyet 5000 forintért kínálnak eladásra, a képzeletbeli dobogó harmadik fokán pedig egy Lendvadedesen található, 160 négyzetméteres kivett beépítetlen terület áll, amelyet mindösszesen 11200 forintért lehet megvenni.

Vigyázz a csalókkal!

Számos cég hirdeti, hogy bizonyos díj ellenében segít olcsón lefoglalt ingatlanhoz jutni, ám sokszor ezek csak a gyanútlan ingatlanvásárlók pénzére pályáznak! Balogh László szerint nem elég azt gondolni, hogy kellően körültekintőek vagyunk, ha ilyen ajánlatokkal találkozunk. Ha ezeket a tanácsokat betartod, nem futhatsz bele csalókba:

• Már a kezdet kezdetén érdemes bevonni a saját ügyvédünket a folyamatba, aki szakértőként segíthet bennünket, és megvédhet a felesleges kiadásoktól és attól, hogy csalás áldozataivá váljunk.
• Minden apró részletre érdemes odafigyelni: a dokumentumok valódiságtartalmát és hitelességét a legapróbb részletekbe menően is le kell ellenőriznünk, mert a csalók egyik nagy fegyvere pont abban rejlik, hogy valóságosnak és hitelesnek tűnő dokumentumokkal altatják el a potenciális vevők figyelmét.
• Ráadásul az is legyen gyanús, hogyha nincs idő gondolkodni és időnyomás alá helyeznek bennünket. Ilyenkor ne sajnáljuk, hogy lemaradunk több millió forintos nyereségről, mert ha az idő hiányában nem tudtunk mindennek kellőképp utánajárni és mindent leellenőrizni, akkor a veszteségünk ennél sokkal nagyobb is lehet, ha csalás áldozataivá válunk.