Nagy Bálint • 2011. szeptember 13. 14:33
Nagy fejfájást okozhat a problémás hiteleseknek a kormány által bejelentett rögzített árfolyamon történő végtörlesztés. Az ugyanis, hogy a több mint 90 napja nem fizető adósok igénybe tudják-e venni a lehetőséget nagymértékben a bankok hozzájárulásán és feltételein is múlik. A miniszterelnök által is támogatott koncepció ugyanakkor az ingatlanpiacra is kifejtheti hatását, mely nyomán további áresés is bekövetkezhet.
Orbán Viktor hétfői, napirend előtti felszólalásában többek között támogatásáról biztosította a Fidesz-KDNP országgyűlési frakció azon javaslatát, miszerint lehetővé tennék, hogy a devizahitelesek adósságukat rögzített árfolyamon, egy összegben végtörleszthessék. Az elképzelés szerint ezt mindenki költségmentesen tehetné meg.
Amennyiben a koncepcióra igent mond az országgyűlés, s az Alkotmánybíróság, valamint az Európai Bíróság sem kaszálja el, úgy sokak számára megnyílik a lehetőség, hogy adósságukat egy összegben végtörleszthessék a rögzített árfolyamon. Erre több lehetősége is nyílik az adósoknak; a szerencsésebbek megtakarításaikat áldozhatják fel erre a célra, míg mások piaci kamatozású forintkölcsön igénybevételével tehetik ugyanezt. Arra, hogy kinek is érheti meg a hitelkiváltás már korábbi cikkünkben kitértünk. Természetesen fontos megjegyeznünk, hogy a miniszterelnök bejelentése szerint a hitelintézeteknek nem lesz előírva a kötelező forinthitel nyújtása, ez ugyanis véleményük szerint megindul majd állami kényszer nélkül is.
Ugyanakkor nagy kérdés mi van azokkal a már 90 napon túli nem fizető adósokkal, akik megtakarítással aligha rendelkeznek, valamint késedelmük miatt hitelképtelennek minősülnek és így aligha tudnak a hitelkiváltásban gondolkodni.
Számukra egyetlen lehetőség adott, hogy igénybe vegyék az előtörlesztés lehetőségét; mégpedig hogy kiszállnak a hitellel terhelt ingatlanból és az eladásból finanszírozzák a végtörlesztést. Ebben az esetben viszont a bankok motivációja okozhat fejfájást a problémás hiteleseknek. Hiszen egy késedelembe esett adós csak a bankkal karöltve tud értékesítésbe kezdeni. Innentől kezdve pedig a bank motivációján múlik, hogy lenyeli-e az árfolyam különbözetből adódó veszteséget, hogy az értékesítésből csökkentse a nem fizető adós okán jelenlévő kockázatát, vagy hagyja bedőlni az ingatlant, melyet később immár önállóan értékesíthet.
A bank a késedelmes hitelek esetén viszont az árverési kvóta miatt csak korlátozott mennyiségben indíthat meg kényszerértékesítéseket, így ez is kockázatot ró a hitelintézetekre. Abban az esetben viszont, ha a hitelintézet vállalja az árfolyamveszteséget és az adóssal karöltve értékesíti az ingatlant, akkor megkerülheti a kvótarendszert. Nagy kérdés tehát, hogy a pénzintézetek miként vélekednek a kérdésről. Amint zöld utat kap a koncepció, minden bizonnyal tisztábban fogunk látni a témával kapcsolatban, s a bankok is megfogalmaznak majd cselekvési terveket.
Tiszta lappal új lakásban?
Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint megszaporodhat azok száma, akik a fix árfolyamon történő előtörlesztés hatására úgy döntenek, hogy eladják ingatlanukat és abból finanszírozzák a hitelkiváltást. Véleménye szerint az is elképzelhető, hogy az eladók egy része megjelenik a vevői oldalon is, ami ellensúlyozza az általuk generált kínálati többletet, csökkentve ezáltal az árakra gyakorolt nyomást. Most még nehéz előre jelezni, hogy a fenti erők eredője milyen hatással lehet az árakra.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Lázár János, a Fidesz frakcióvezetőjének közlése szerint 3 hónap áll majd a problémás hitelesek rendelkezésére, hogy a rögzített árfolyamon történő előtörlesztést válasszák. Rutai Gábor, a Duna House vezető elemzője szerint van kereslet, így nem kizárt, hogy képesek lesznek a bedőlt hitelesek megszabadulni az ingatlanuktól, de a vásárlói oldal nagyon ár-érzékeny. A jelenlegi- és a rögzített árfolyam közötti ~23 százalékos különbözet azonban lehetőséget biztosít az eladóknak arra, hogy lejjebb vigyék az áraikat, hiszen van mozgásterük. Ha leviszik az árat, még akkor is előfordulhat, hogy fennmaradó tartozás nélkül, vagy a jelenlegi lehetőségeknél jóval kisebb arányú tartozással szálljanak ki a devizahitelből. Ennek nyilván rövidtávon akár 5-10%-os árcsökkenés lehet a hatása.
Rutai Gábor szerint ha a következő időszakban azok is élnek majd az előtörlesztéssel, akiknek még él a szerződésük és lesznek Forint-alapú támogatott hitelek, amelyek a kisebb lakáshoz való jutást támogatják, akkor stabilizálódhatnak majd az árak és jelentősen fellendülhet az ingatlanpiac.
Ugyanakkor Déry Attila arra is felhívta a figyelmet, hogy azon tulajdonosok, akiknek az ingatlan értékesítése és a hitel végtörlesztése után nem marad elégséges önereje az újrakezdéshez, azok nagy számban jelenhetnek meg az albérleti piacon.