Lakáshitelt szeretnék felvenni: Milyen támogatást kaphatok?

Elöljáróban fontos tudni, hogy az állami támogatás csak forint alapú hitelek esetén járhat, a későbbiekben tehát a forint és a deviza közti választásnál fontos kritérium lehet a támogatási jogosultság, a piaci kamatozású forinthitel ugyanis teljesen versenyképtelen a devizaalapú konstrukciókkal szemben.

KÖZVETLEN TÁMOGATÁSOK

Az állami támogatásokra való jogosultság egyik alapfeltétele, hogy a megvásárolni vagy felépíteni kívánt ingatlan feleljen meg a méltányolható lakásigény mértékének, mely az igénylő és a vele együttköltöző családtagok (házastárs, élettárs, kiskorú gyerek, illetve közeli hozzátartozó) számától függően a következőképpen alakul:

- egy-két személy esetén: legalább egy és legfeljebb három szoba
- három személy esetén: legalább másfél és legfeljebb három és fél szoba
- négy személy esetén: legalább kettő és legfeljebb négy lakószoba.

Minden további személy esetén fél szobával nő a felső határ, míg három vagy több gyereket nevelő család esetén a lakásigény mértékének felső határa minden további személy esetében egy szobával nő. (12 négyzetméter felett számít egy helyiség egy szobának.)

Emellett érdemes még tudni, hogy a támogatásokat az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül, vagy építkezés esetén a használatbavételi engedély megszerzése előtt kell kérelmezni a folyósító hitelintézettől.

Az általánosan érvényes kritériumok felvázolása után lássuk, milyen közvetlen támogatások közül "lehet választani"!

Lakásépítési kedvezmény

Új lakás építéséhez vagy vásárlásához a meglévő gyermekekés egyéb eltartott családtagok után vehető igénybe. (Létezik megelőlegező fajtája is, mely esetén vállaljuk, hogy bizonyos időn belül lesz gyerekünk, ezért megkapjuk a támogatást. Erről részletesebben később írunk.) Ezen vissza nem térítendő állami támogatásra csak azok jogosultak, akik nem rendelkeznek lakástulajdonnal, vagy bérleti jogviszonnyal.

A kedvezmény összege a következőképpen alakul:

Lakásépítési kedvezményt utólag is igénybe lehet venni, amennyiben az új lakást építők vagy vásárlók lakáshitelt vettek igénybe és a kölcsönszerződés időpontjában hatályos jogszabályi rendelkezéseknek is megfeleltek. A támogatás a még fennálló kölcsöntartozás csökkentésére számolható el.

Fiatalok otthonteremtési támogatása

A támogatást olyan 35 év alatti, lakástulajdonnal nem rendelkező gyereket nevelő házaspárok, igazoltan legalább egy éves közös háztartásban élő élettársak, illetve egyedülálló szülők vehetik igénybe, akik legalább komfortos használt lakást vásárolnak.

További kritérium, hogy az ingatlan vételára Budapesten és a megyei jogú városokban nem haladhatja meg a 12 millió forintot, míg vidéken 8 millió a felső határ. A vételár ezen túlmenően nem lehet több, mint az illetékes önkormányzat jegyzője által kiadott értékbizonyítvány, valamint a bank által megállapított forgalmi érték. A támogatás összegét az alábbi táblázat tartalmazza, fontos azonban tudni, hogy a végösszeg nem haladhatja meg az adásvételi szerződés szerinti vételár 70%-át.

A közvetlen támogatások egyik legnagyobb előnye - amellett, hogy vissza nem térítendők - az önerőként való elszámolhatóság. Léteznek persze ezek mellett más megoldások is, ezeket mutatjuk be a következőkben.

Kamattámogatás és Fészekrakó Program

Kiegészítő kamattámogatás

Kiegészítő kamattámogatásos hitel olyan új lakás vásárlására vagy építésére vehető igénybe, melynek telekár nélküli, de áfát tartalmazó vételára, illetve építési költsége nem haladja meg a 30 millió forintot. (E fölötti költség esetén akkor igényelhető a támogatás, ha az együttköltözők számát tekintve a vásárlás vagy építés a méltányolható lakásigény kielégítését szolgálja és a vételár vagy építési költség nem haladja meg a minisztérium által közzétett, az adott szobaszámú lakásra irányadó mértéket.

Kiegészítő kamattámogatást a 15 millió forintot meg nem haladó összegű kölcsönhöz nyújt az állam, maximum 20 évig. Ezt a fajta támogatást életünkben csak egyszer lehet igénybe venni, valamint egy családnak egyszerre csak egy támogatott lakáshitele lehet.

Lássuk, hogyan is működik a konstrukció és mekkora a támogatás! A támogatás mértékét a forrásul szolgáló jelzáloglevél-sorozattal azonos futamidőre vonatkozó állampapírhozam alapulvételével kell meghatározni. Az ügyleti kamat, bármilyen címen felszámított költség és egyéb ellenszolgáltatás éves együttes mértéke (kivéve a szerződésszegést és az előtörlesztési díjat) legfeljebb a releváns futamidejű állampapírhozam 110%-a lehet, növelve 4 százalékponttal és csökkentve a kamattámogatással. (Az állampapírhozamnál mindig a kamatperiódusnak megfelelő futamidőt veszik alapul, és az Államadósság Kezelő Központ által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott állampapír aukciókon kialakult átlaghozamok mennyiségekkel súlyozott számtani átlagát veszik figyelembe.)

Például: ha egy ötéves kamatperiódusú hitel esetében az ötéves államkötvény 3 havi súlyozott átlaghozama 7.4%, akkor 7.4% x 1.1 + 4 = 12.14% az a költség, melynél drágábban nem adhatja a bank a hitelt, mert akkor nem kap utána állami támogatást. A kiinduló (7.4%-os) kamatnak a 60%-át az állam átvállalja, a maradékot pedig az ügyfél fizeti. Jelen esetben ez annyit tesz, hogy 4.44%-ot ad támogatásként az állam, 7.7%-ot pedig az ügyfél fizet.

Az egyéves kamatperiódusú hitelnél értelemszerűen az egyéves diszkont kincstárjegyek hozamából kell kiindulni. (A kamatperiódus megválasztásának kérdésére a későbbiekben visszatérünk, ezen a ponton szükségesnek tartjuk azonban kiemelni, hogy a választott kamatperióduson belül a fentiekben kiszámított kamat változatlan marad, attól függetlenül, hogy hogyan alakulnak az állampapír-piaci hozamok. A következő kamatperiódus kamata a kamatforduló napján végzett aktuális számítás alapján adódik.)

Forrásoldali kamattámogatás

Ez a konstrukció új és használt lakás vásárlására is igénybe vehető, jelentős különbség van azonban az állami támogatás mértékében. Nézzük mindenekelőtt, hogyan is működik a forrásoldali támogatás, majd számoljunk egy kicsit!

A konstrukció lényege, hogy valamelyik jelzálogbank (OTP, FHB, HVB) megvásárolja a kereskedelmi bank és az ügyfél között létrejött szerződésen alapuló jelzálogjogot és a hitelek forrásának megteremtése érdekében jelzáloglevelet bocsát ki és érvényesíti a kamattámogatást. A támogatott hitel maximális összege új lakás vásárlása esetén 15 millió forint, használt lakásnál pedig 5 millió forint.

A hitel futamideje ugyan lehet 20 évnél hosszabb, a kamattámogatás azonban legfeljebb csak az első 20 évre vonatkozhat. (Amennyiben a családnak van már államilag támogatott kölcsöne, akkor nyilatkozniuk kell, hogy azt az új kölcsönszerződés aláírását követő 360 napon belül visszafizetik.)

Új lakás vásárlása esetén a kiegészítő kamattámogatásnál alkalmazott számítás az irányadó, hiszen az állami támogatás mértéke itt is a kiinduló kamat 60%-a. Különbség a használt lakások esetében van, ekkor ugyanis az állam csak az állampapírhozam 40%-át adja támogatásként. A fenti példánál maradva ez annyit tesz, hogy az állam 2.96%-ot (7.4% x 0.4) vállal magára, míg a fennmaradó 9.18%-ot az ügyfél fizeti.

FÉSZEKRAKÓ PROGRAM

A program keretében az állam készfizető kezességet vállal a hitelintézettől igényelt kölcsön összegének a hitel fedezetéül szolgáló, hitelcél szerinti lakóingatlannak a bank értékbecslője által megállapított hitelbiztosítéki érték 60%-át meghaladó részére, legfeljebb a hitelbiztosítéki érték 100%-áig. Ez jelenti a garantált hitelrészt, melyen felül az állami kezességvállalás kiterjed a hitelként megfizetésre kerülő kezességvállalási díjra, az erre felszámított kamatra és kezelési költségre is.

2007. január 1-je óta a hitelfelvevőnek meg kell fizetnie az állami kezességvállalás után járó kezességvállalási díjat a központi költségvetésnek. (Ennek mértéke a garantált hitelrész 2%-a.)

A kezességvállalás gyakorlati haszna tehát abban keresendő, hogy csökkenthető az önerő mértéke azon konstrukcióknál, melyeknél a törvény előírja a bankok által maximálisan finanszírozható arányt (részletesebben lásd cikksorozatunk előző részében).

Fészekrakásra házastársak, élettársak és gyermeket egyedül nevelő személyek kvalifikálhatják magukat, fontos kritérium azonban, hogy a házastársak, élettársak egyike sem tölthette be a 35. életévét a hitelkérelem benyújtásakor. A lakástulajdon itt is kizáró tényező és természetesen a méltányolható lakásigény mértékét is figyelembe kell venni.

Jogosultságot azok nyerhetnek, akiknek nincs államilag támogatott lakáshitelük, vagy vállalják, hogy a kölcsönszerződés aláírásától számítva 360 napon belül visszafizetik a korábbi hitelt.

A nyújtott kölcsön teljes összege ebben az esetben sem haladhatja meg az ingatlan vételárának (új lakás esetén a telekár nélküli, de áfát is tartalmazó ár) 90%-át, azaz legfeljebb 10% önerőre szükség van. (Hacsak nem szerezzük be ezt a részt a közvetlen támogatásokból.)

A fentiekben meghatározott vételár a Fészekrakó konstrukció esetén Budapesten és a megyei jogú városokban használt lakásnál nem lehet több mint 12 millió forint, új lakásnál pedig 15 millió a limit, más településeken használt lakás esetén 8, új lakásnál 12 milliós a felső plafon.

Összességében azért van szükség a támogatott konstrukciók áttekintésére, hogy a nekünk járó, vissza nem térítendő közvetlen támogatás bezsebelése után eldöntsük, reális alternatívát jelenthet-e számunkra a forinthitel. A forint és a deviza alapú finanszírozás közti választás legfontosabb tényezőit cikksorozatunk következő részében ismertetjük.