Sosem lesznek már olyan drágák a lakások, mint tavaly? Itt a friss elemzés

Az országos lakásár-szint 2019-ben, az előző évit meghaladó mértékben, nagyjából 20%-kal nőtt a NAV - egyelőre még nem teljes körű - ingatlanforgalmi adatai alapján. Minden településkategóriában nőttek az árak, a legjobban továbbra is Budapesten és a nagyvárosokban. A nagyarányú éves drágulás mellett azonban egy új trend is megjelent, ugyanis az év második felében, a 22 negyedéven át tartó, Európában a harmadik leghosszabb folyamatos drágulási periódus után már árcsökkenést mutatnak a számok.

Mindenhol csökkent a forgalom

Az előzetes adatok alapján mintegy 28%-kal esett vissza 2019-ben az ingatlanforgalom. "A legnagyobb mértékben Budapest forgalma csökkent, aminek oka egyrészt az egyensúly feletti árszint elérése, másrészt a 2019 közepétől jegyezhető Magyar Állampapír Plusz, ami befektetési célú vásárlók tömegét vonhatta el a fővárosi lakáspiacról.

- fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Tavaly minden megyében csökkent az adásvételek száma. A legnagyobb, 33%-os forgalomcsökkenés Hajdú-Bihar megyében mérhető, illetve 25%-ot meghaladó a visszaesés még Baranya, Pest, Tolna, Csongrád és Bács-Kiskun megyében. A megyeszékhelyek közül is mindegyikben visszaesett az adásvételek száma tavaly. A legnagyobb mértékben, 40%-ot meghaladóan Debrecenben. A másik véglet Zalaegerszeg, ahol alig 8%-os csökkenést mutatnak a számok.

A visszaesés minden kerületre érvényes. A legkisebb mértékű, -22%-os a X. kerületi forgalomváltozás volt. Ennek oka Valkó Dávid szerint az lehet, hogy itt tavaly több nagy beruházás lakásaira kötöttek rövid idő alatt végszerződést, s ezek adatai be is kerültek az adatbázisba. Hasonló összefüggés jellemzi a XIII., a IX., a IV., a VIII. és a XI. kerületeket is. A legnagyobb, 50%-ot elérő mértékben három városperemi kerület, a XVIII., a XXII. és a XXIII. forgalma esett vissza.

Az adásvételek száma csak négy irányítószám-körzetben nőtt. Ezek közül az amúgy is nagy forgalmú 1107-es, 1117-es és 1097-es körzetben is több igen jelentős lakásprojekt zajlik jelenleg.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 20% feletti volt az árnövekedés Veszprém (hajszállal 29% alatt), Komárom-Esztergom, Fejér, Borsod-Abaúj-Zemplén, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, Csongrád és Nógrád megyékben. A legkisebb mértékben, alig 6%-kal Somogy megyében ment fel az átlagár. Nagyvárosaink közül Szolnok drágult legjobban (30%), de Veszprém és Salgótarján is 28% felett állnak. Visszaesés sehol nem látható.

Új jelenségként hátrébb kerültek az ár növekedési listán a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VI., VII. és VIII.). Az V. kerület 13,4%-kal egyenesen sereghajtó lett 2019-ben, az átlagos négyzetméterár szerinti sorrendben szintén dobogón, vagy annak közelében álló budai I., II. és XII. kerület mögött. Az irányítószámokat alapul véve a legnagyobb mértékben, valamivel több mint 40%-kal a 1103-as körzetben (azaz Kőbánya-Óhegyen) nőtt az átlagár.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 979 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 800 ezer Ft/m2-t. A 700 ezres szint fölé még a II., a VI., a XII., a XI. és a VII. kerület jutott. A másik végletet, 450 ezres átlag alatt a XXIII., a XX. és a XXI. kerület adja. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,3 milliós szintet az átlagos négyzetméterár.

A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 364 ezer Ft/m2 átlagárral, s még Pest, Hajdú-Bihar és Vas megye van 300 ezer Ft/m2 felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, éppen átlépve a százezres árszintet.

- mutatott rá Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly 399 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 271 ezer Ft/m2.

Hat év alatt a tatabányai drágulás lenyomta Budapestet

Valkó Dávid szerint a jelenlegi helyzet jó lehetőséget ad arra, hogy számvetést készítsünk, a különböző területi szinteken összességében milyen mértékű árváltozás történt a 2013-as országos mélypont és a valószínűsíthető 2019-es árcsúcs közötti hat év alatt. Az országos összesített nominális áremelkedés mértéke 2013 és 2019 között 114 százalékot tett ki.

A Budapesten hat év alatt végbe menő 170 százalékos drágulás verhetetlen volt - legalább is, ha a megyék árváltozásával vetjük össze. A megyék között Komárom-Esztergom áll az élen 144%-kal (azaz közel két és félszeresére ugró árszinttel) úgy, hogy itt igazán csak az elmúlt két évben ment végbe látványos árnövekedés.

A város 2013-ban, 100 ezer forintos átlagárral csak a 16. volt a megyeszékhelyek ár sorrendjében, tavaly azonban a 280 ezres árszint már a 12. helyet jelentette. A drágulás mértékében második helyen álló Veszprém az ársorrendben ötödik helyről a másodikra lépett előre 161%-os árnövekedés után. A dobogó harmadik fokán pedig a jelenlegi legdrágább nagyvárosunk, Debrecen áll.

Az OTP lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint Budapesten a legnagyobb arányban, 231%-kal a VII. kerület drágult 2013 és 2019 között. Emellett még a XV. és a X. kerületben nőtt legalább háromszorosára az átlagos árszint. Az okok között a befektetési célú - és ezen belül is hangsúlyosan a rövid távú kiadást (Airbnb) célzó - lakásvásárlásokat, a panellakások látványos drágulását, illetve az elmúlt években fellendülő újlakás-építéseket sorolhatjuk. Az irányítószámok szerinti bontás vizsgálva- az 1083-as körzet (Középső-Józsefváros Nagykörúttól távolabbi része) az aranyérmes, ahol hat év alatt 272%-kal (154 ezerről 573 ezer Ft/m2-re) nőtt az eladott lakóingatlanok átlagára.