Kitálalt a kiskereskedő: háború dúl a bevásárlóközpontokban

Portfolio.hu: Hallani a piacon, hogy elindult egy úgynevezett informális bérlői szövetség, melynek Ön is a tagja. Kik tartoznak most ebbe a szövetségbe?

Berendi András: Elsősorban magyar üzletlánc-tulajdonosok tartoznak ide. Ilyenek például a Players Room, a Dockyard, a Budmil, a Retro, a Tally Weil, a Pepe Jeans, az Office Shoes, a Kristóf, a Griff, vagy a Roland. Ez a hálózat összességében mintegy 50 milliárdot forgalmaz, és közel 4000 embert foglalkoztat, így igen jelentősnek mondható az arányunk. Ha összeadjuk, a szövetségben lévő cégeket akkor összességében egy Westend méretű területet bérlünk.

P.: A válság miatt a világ megváltozott, a feszültséget pedig érezni Önön. De mi vezetett ehhez a láthatóan komoly szembenálláshoz?

B.A.: Az aranyévek után az üzletházak egyszer csak elkezdtek sikertelenné válni, és ezt a szituációt nagyon nehezen kezelik. A bérbeadási vezetők elveszítették a korábban meglévő fontosságtudatukat, és azt a különleges piaci előnyüket, hogy emberi életekről, sorsokról, karrierekről dönthetnek. A bevásárlóközpontokban megszűntek a várólisták, sőt folyamatosan kínálgatni kell a boltokat. Jelenleg minden üzletházban van üres üzlet, vagy ha fizikailag nincs is, az csak azért lehet, mert rengeteg úgynevezett "pop up" szerződéssel üzemelő egység van, ami annyit tesz, hogy 1-3 hónapos felmondással otthagyhatja a házat a bérlő, és fordítva. A "pop up" boltok a rendes üzletekhez képest a felét, harmadát fizetik a bérleti díjnak. Ennek persze ez a jellege, és összességében jó, hogy léteznek, hiszen az összképre, így a környező üzletekre is pozitív hatással vannak. Igaz ez akár a bevásárlóközpontokra, és a vásárlóutcákra egyaránt. Amíg a tulajdonos nem talál egy új bérlőt, addig sem egy üres, bezárt üzlet hangulatromboló látványa tárul a vásárlók elé.

P.: Hol van jelen a Roland Divatház a kiskereskedelmi piacon?

B.A.: A Westenden kívül fontosabb üzletházból nem maradtunk ki. Remélhetőleg ez az állapot hamarosan megváltozik es reális ajánlatot kapunk tőlük is. A budapesti Árkádból azonban végleg kivonultunk, mert ott mindkét üzletünk veszteséget termelt, míg például az Arénában ugyanezek az üzleteink nyereségesen működnek, annak ellenére, hogy magasabb bérleti díjat fizetünk.

P.: De minek köszönhető, hogy a Rolandnak nem jöttek be a számításai, hiszen az Árkádot szinte mindenki a budapesti "top 5"-be tartozó bevásárlóközpontként tartja számon?

B.A.: A személyes tapasztalatom az, hogy az Árkád csak az alacsony és a közép alját jelentő árkategóriában keresgélő közönséget tudja megfogni. Az Árkád pedig ma semmilyen szempontból nem számít topnak. A saját számaim és a bérlői szövetség számai alapján úgy érzem, hogy már senki nem tud nyereséget termelni ott, az üzletek forgalma nagyon komoly visszaesésen megy keresztül, évente 10-20 százalékkal csökken a forgalom, a bérleti díjakból nem engednek, sőt a beépített inflációs ráta miatt ez is emelkedik. A bérleti díjaik mostanában kezdenek irreálissá válni a forgalomhoz képest. Régebben valóban mentek a drágább árukat kínáló üzletek is, de jelenleg úgy fest a helyzet, hogy az Arénával nem bírják tartani a versenyt. Véleményem szerint a pesti Árkád nagyon sikeres volt az Aréna megnyitásáig, továbbá az ECE épített több vidéki Árkádot és egyéb üzletházat is, amelyek az első pár nehézségekkel teli év után (kevés kivétellel) a mai napig is komoly problémákkal küzdenek, amit persze tagadnak. Én ezt elsősorban a MKSZ számaiból látom. A Rolandnak és a bérlőtársainknak mindenhol volt üzlete. Létre is jött, a már említett informális bérlői szövetség, ami kimondottan jól működik, rengeteg információt osztunk meg egymással.

P.: A helyzet láthatóan nem egyszerű egyik oldalon sem, de milyen a kommunikáció a tulajdonosok és a kereskedők között?

B.A.: Rengeteg nemzetközi cégnek van Magyarországon egy, kettő vagy akár több üzletháza is, de mi kereskedők csak az ECE részéről tapasztalunk olyan fajta negatív és erőszakos hozzáállást, amit véleményünk szerint meg kell állítani. Ez a hozzáállás pedig nem mindenkivel, hanem elsősorban a magyar tulajdonú cégekkel szemben érezhető.

P.: A kereskedők oldaláról nézve Ön szerint mi lehetne egy működő modell?

B.A.: Az üzletházak nagy része megvalósít egy jó értelemben vett, jó erkölcsöt tükröző önkorlátozást. Annak idején szinte minden bevásárlóközpont egyoldalú szerződést tudott rákényszeríteni mind a belföldi, mind a külföldi bérlőkre. A 2000-es évek vége táján azonban megfordult a helyzet, a házak döntő többsége önkorlátozó lett, még akkor is, ha a szerződések szerint igazuk lenne. Ám létezik egy érdekes jogi intézmény, a jó erkölcsbe ütköző üzleti magatartás. A tulajdonosok többsége ezt aktívan gyakorolja is, hiszen a saját érdekük is az, hogy ezeket a helyzeteket megoldják.

P.: A hivatalos adatok alapján a kiskereskedelemi szektor az elmúlt négy évben folyamatosan csökkenést mutat szinte minden tekintetben. Hogyan látja belülről ezt a folyamatot?

B.A.: A folyamatosan szűkülő kereslet hatására a jól menő kereskedők területileg összébb húzták magukat, akiknek pedig rosszul ment azok már tönkre is mentek. Elképesztő szelektálódás játszódott le a szektorban az elmúlt években. Darabszámot tekintve kevesebb cégnek megy jobban, és jóval több cégnek megy rosszabbul az üzlet. Mindemellett drasztikusan csökken a boltok száma és elindult egyfajta piaci öntisztulási folyamat.

P.: Valóban a Westend az ország első számú bevásárlóközpontja, és ha igen, akkor milyen mutatók alapján?

B.A.: Az ilyen összehasonlításokat három szempontból lehet mérni: belépőszám, négyzetméterre eső forgalom, illetve nyereségképző képesség. A belépőszám egyértelműen a Westendben a legnagyobb, és nem is hiszem, hogy ez akár valaha megváltozik. Az egy négyzetméterre jutó forgalom is kiemelkedően magas, de a bérleti díj a forgalomhoz képest messze itt a legmagasabb.

P.: Egy átlagos méretű divatüzlet számára ma melyik bevásárlóközpontokban a legdrágább üzlethelyiségek bérelni?

B.A.: Ez az üzletházak legnagyobb titka, a pontos információkhoz mi is szívesen jutnánk hozzá. Tapasztalatom szerint ma a Westend a legdrágább, az Allee nagyon szorosan követi, ám a forgalom csak a töredéke Westendhez képest. Az Arénában egy viszonylag alacsonyabb bázisról most erősen nőnek a bérleti díjak. A Mammutban is elég magasak és továbbra is nőnek. A MOM érdekes hely, mert a bérleti díjak és a kommunikáció szerint ők közép-felső kategóriába pozícionálják magukat, de gyakorlatilag csak olcsó boltokat visznek be. A legújabb nyitások például a H&M, az FCUK, vagy a Camaieu, melyek mind az olcsó árkategória képviselői.

P.: A felső kategóriás szektorban azonban készülődik több fejlesztés is Budapest belvárosában. Itt van például az Il Bacio, amit egy év múlva át is adhatnak.

B.A.: A szakma számára érdekes, hogy milyen piaci rést látnak, amiről úgy gondolják, hogy be lehet tölteni. Külföldön is nagyon kevés példát látunk hasonló fejlesztésekre, ahol jóval nagyobb a fizetőképes kereslet. Persze nagyon jó lenne, ha sikeres lenne a projekt, mivel akár a divat egyik fővárosává is tehetné Budapestet. Ha valamilyen úton-módon képesek lesznek mágnesként működni, akkor az a környék előnyére is válhat. A többi tervben lévő projekt bár nem rendelkezik sem finanszírozással sem engedélyekkel, megvalósulásuk kifejezetten jót tenne Budapest belvárosának.

P.: A luxus után térjünk is át egy érdekes kiskereskedelmi szegmensre az outletek piacára. Milyen most a megítélése ennek a részpiacnak a szektoron belül?

B.A.: Tudomásom szerint a legtöbb nagy világcégnek a legfontosabb profitcentere az outletje.
Az outleteknek van egy speciális üzleti modellje. Aki ezt megfelelően csinálja, annak jól megy. Aki bedől annak a tévhitnek, hogy az outletben maradékot árusítanak, annak nem megy jól. Az outlet nem erről szól. Lehet, hogy így indult annak idején, de ma már gyakorlatilag az outletekbe gyártják az árut.

P.: Vagyis lehet, hogy a rendes üzletben sosem találom azt az árut, amit végül a márka outletében megveszek?

B.A.: Így van. Ezt MFO-nak vagyis manufacture for outlet-nek hívják. Akinek nincs MFO-ja, annak nincs jó outlete. Márkákat nem akarok mondani, de a jól menő márkák, és itt érdemes elővenni a POC (Premier Outlet Centers) listáját, jórészt vagy kizárólag MFO-val dolgoznak. Az outletek világában több ezer ember dolgozik, de még mindig nem egyértelmű az emberek számára, hogy az outlet tulajdonképpen egy törvényes átverés. Van olyan áru az outletben, ami a rendes üzletből maradt meg, ez igaz. De az áruk döntő része soha nem volt a hivatalos kiskereskedelmi üzletben. Ez ugyanis nem elvárás. Sem a törvény, sem az egyéb magánjogi szerződések nem írják elő, hogy a hivatalos üzletben a terméket árulni kelljen. Csak azt írja elő a magánjogi szerződés, hogy minimum 30 százalék engedményt kell adni. Ugyanakkor azoknál a cégeknél, ahol mind a teljesarú üzlet, mind az outlet bolt jól megy, az outletben adott átlag árengedményszint alacsonyabb, mint a teljesarú üzletben adott. Vagyis a leárazott kifutó modelleken lévő diszkont nagyobb, mint az outletekben elérhető kedvezmény.

P.: A leárazott és olcsó termékek komoly vonzerőt jelentenek. A vásárlókra mágnesként hatnak az akciók. Hogy állnak a piaci szereplők az egymással való csatákban?

B.A.: Mondhatjuk nyugodtan, hogy a GL Outlet egyszerűen csatát vesztett a Premierrel szemben. Mind a két projekt 2004-ben nyílt és a Premiert menedzselő csapat látta meg előbb a versenyt, jobban és gyorsabban reagáltak,, és nyertek. A 3. ütem azonban már a Premierben sem úgy muzsikál, ahogy kellene, sőt már a 2. ütem sem, mert a menedzsment fura döntéseket hoz, illetve nem hoz. A Premier Outlets Center esetében a lendkerék elv működik: régen nagyon jól meglökték, és az a lendület még mindig kitart, de ha nem változtatnak gyorsan valamit, akkor komoly feszültségek lesznek.

P.: Ez a szektor is kezd átalakulni, de milyen üzletpolitikát lenne érdemes követni?

B.A.: Az igények megvannak, Parndorf egyre jobban fejlődik, és sajnos nincs is nagyon messze. Ugyanakkor itthon is fejlődhetne ez a része a projektnek, de a kihívásokra eddig rossz válaszokat adtak. A fix, 5-10 éves szerződéssel rendelkező bérlők száma drasztikusan csökken. Egyszerűen gyorsabban kellene válaszolniuk, és jobb kondíciókat kellene adni, amitől bejönnek a bérlők, és beindul egy pozitív spirál. Azt nem értik meg, hogyha a fix bérleti díjból adnának némi engedményt amellett, hogy mindenhol van forgalomarányos részesedés is, akkor ez előbb-utóbb visszatermelődik. Nem tudom megérteni, hogy ezt miért nem lépik meg. A Roland a harmadik legnagyobb árbevételt produkáló cég a Premierben a mintegy 90 üzlet között. A Nike és az Adidas előz meg minket. De azok utolérhetetlenek.

P.: Egy jó darabig még napirenden lesz a plázastop kérdése. Nem lehet-e, hogy a már meglévő üzletházaknak ez inkább előny, hiszen nem jön több konkurencia?

B.A.: Ez így van, és én a plázastopban semmi kivetnivalót nem találok, egy tökéletes intézmény, sőt már jóval korábban be kellett volna vezetni. Azonban sokkal nagyobb kár keletkezne azzal, ha egy pláza bezár, mint azzal, ha egy új nem épül meg. Sokkal nagyobb adóbevétel-kiesés.

P.: Azonban egyfajta evolúciónak is végbe kell mennie a bevásárlóközpontok piacán. Vegyük példaként, hogy esetleg a Mammut nem épülhetett volna meg, mert elnyomja a Budagyöngyét. A fejlődésre azért szüksége van a rendszernek.

B.A.: Bécsben hány belvárosi plázáról tudunk? Bécs nagyon csúnya, és ott nem lehet bevásárolni? Bécs attól különleges, hogy az utcákon vannak a boltok. A Westend meg konkrétan kivégezte körút kiskereskedelmét.

P.: A városrehabilitációs programoknak köszönhetően azért a sétálóutcák mintha kezdenének új életre kelni Budapesten.

B.A.: Jó lenne, de nem látok új boltokat. Nem tartunk ott, ahol kellene, de az irány jó. Ezek a projektek ugyan lehetőséget adnak arra, hogy valami történjen, most már csak egy kis gazdasági fellendülés kellene, hogy legyen mire megnyitnia a kereskedőknek.

P.: Ön szerint inkább az utcai kereskedelemre kéne koncentrálni, mintsem várni a Westend 2-re?

B.A.: Nem lesz Westend 2.

P.: És Mammut 3?

B.A.: Az sem.