Közeleg az év ingatlanüzlete - Új székházba költözik a MÁV

5 esélyes

A MÁV Zrt. - valamint egyes leányvállalatai - a Budapest területén egymástól jelentős távolságban elhelyezkedő, korszerűtlen és gazdaságtalanul üzemeltethető irodaépületekben működő egységeit kívánja a főváros közigazgatási határain belül, jó közúti megközelítéssel és tömegközlekedési feltételekkel bíró "A" kategóriájú bútorozott irodaházban, összevontan elhelyezni. Az irodaház bérletére vonatkozó tárgyalásos közbeszerzési eljárás részvételi felhívása 2008. április 25-én jelent meg, amelyre 6 pályázat érkezett. A részvételi szakasz eredményhirdetése 2008. június 12-én megtörtént, egy pályázó esetében a közbeszerzési törvény szerinti kizáró ok merült fel, a többi 5 pályázó a napokban kapja meg a MÁV ajánlati felhívását és az ajánlati dokumentációt- tudtuk meg a MÁV sajtóosztályától.

A Portfolio.hu információ szerint 5 irodaház a GTC fejlesztésében álló Spirál, Metro, Renaissance Plaza, a Raiffeisen Ingatlanalap tulajdonában lévő Parkway, illetve a AIG fejlesztés Haller Gardens. Mind az öt fejlesztés lehetőséget ad a költséghatékony megoldásra.

A végső ajánlatok legfontosabb elbírálási szempontja a fizetendő havi bérleti díj, ezen túlmenően kedvező elbírálást kap az az ajánlat, amely a legkorábbi költözési lehetőséget tartalmazza. Több projektnek nagyon igyekezni kell. A költözés legkorábban ez év II. negyedévében lehet, és - ütemezetten - be kell fejezni 2009. első félév végéig. A szerződés időtartama 5 év, és további kétszer 5 év meghosszabbítási lehetőség, ezen belül a bérbeadónak biztosítania kell annak lehetőségét, hogy a bérlemény területe rugalmasan igazítható legyen az esetlegesen csökkenő létszámhoz.

Jön az állam

A MÁV bérlőként való megjelentése rendkívül pozitív a kereskedelmi ingatlanszektor számára, nem túlzás azt mondani, hogy úgy kell neki, mint egy falat kenyér. A tavaly megindult irodaátadási boom idén és jövőre tovább fokozódik, rengeteg irodaház lép a piacra, amely amellett, hogy alacsonyabb tartja a bérleti díjakat várhatóan jelentősen növeli az üresedési rátát. A magyar gazdaság fejlődése rendkívül alacsony ütemű, így bérlő gyakorlatilag két irányból érkezhet, vagy szolgáltató központok érkeznek külföldről, vagy az állami szervek lépnek ki. A kormányzati negyed bukása utána a minisztériumok ugyan a helyükön maradtak, de az állami intézmények és vállalatok kiszivárgása folyamatosan megy.

Van, aki rosszabbul csinálta

Ahhoz képest, hogy a MÁV-val kapcsolatban napjaink újságolvasójának meglehetősen negatív gondolatai vannak, elfogadható koncepció mentén zajlik a MÁV irodatendere. Míg tavaly a Posta gyakorlatilag azonnal akart egy hatalmas irodaházat (amiből összesen 2-3 alkalmas volt a piacon), a MÁV legalább képes volt felmérni, hogy ha vár 1 évet, akkor pár épülő projekt beérik, így a nagyobb verseny eredményeképpen kedvezőbb üzletet tud kötni. Talán nem kell magyarázni, hogy 21,000 négyzetméter esetén (ez több mint 1%-a a teljes modern budapesti irodaállománynak), mekkora hátrányt jelentene, ha azonnal kellene választani.

Állítólag a MÁV tenderkiírása is egészen profira sikerült, 5 projekt van még a kalapban, így talán kimondhatjuk, hogy látunk egy jó irányba történő elmozdulást az állami szektorban. Az, hogy a végén vajon szóba kerülnek más nem transzparens érvek, azt nem kívánjuk megítélni.

Más kérdés természetesen, hogy a K&H Bank (amely kétségkívül jobban megy, mint egy állami cég) az év elején írt ki pályázatot 2011 végi költözésre. Ez akkora időtáv, amely egy üres fejlesztési terület esetén is megengedi az indulást.

Minek kell ez a fényűzés?

Budapesten kb. 150-200 ezer ember dolgozik modern, A kategóriás körülmények között, így joggal merülhet fel a kérdés, hogy egy veszteséges MÁV, vagy más állami vállalatok miért érdemelnek jobb irodakörülményt, mint az adófizető polgárok. A Magyar Posta és a ÁAK jelen pillanatban egy-egy az A+ kategória határait súroló, tényleg nem csak marketingüzenetében jó irodaházban "tengődik", amely sokakat sérthet. Mi is hajlunk az elfogadni, hogy az állami szektornak kevesebbet kellene mutatnia, mint egy magáncégnek, ugyanakkor a piac még nem áll abban a stádiumban, hogy van üres, 20,000 négyzetméteres modern A- -os irodaház.

Az igazságnak azonban több oldala van. Rengeteg állami (önkormányzati) ingatlan csak korlátozásokkal alkalmas munkavégzésre. Nem modern (nincs légkondicionálás), nem rugalmas, és nem inspirál a munkára (aki járt már a Városházán, az érzi miről beszélünk), miközben a végső cél az lenne, hogy egy állami alkalmazott is hasonló hatékonyságú munkát végezzen, mint egy piacon dolgozó. Az ingatlanvagyon általában szétaprózódott, működtetése drága, s 6-7%-os irodapiaci hozamok mellett a tulajdonlás nem éri meg.

Egy modern irodaházban elfoglalt hely az rugalmasabban skálázható, az egyteres elrendezés hatékonyabb használatot jelent. Amennyiben a bérlés jól előkészítve és szigorúan piaci alapokon nyugszik és az ingatlanvagyon értékesítésére is ugyanez igaz, úgy üzletileg is jobban megéri. Az állami szektor sokáig ezeknek a feltételeknek nem felelt meg, de látunk arra esélyt, hogy ez kialakuljon. A MÁV már egy pozitív lépésnek számít a Posta után, azonban még hosszú az út, amíg kialakul egy valóban professzionális és transzparens ingatlangazdálkodás, amely - jegyezzük meg - még a magáncégeknél sem általánosan bevett gyakorlat.