Megszólalt a Marriott luxushotel-lánc igazgatója: hiába a válság, csúcson pörögnek a foglalások

A szeptember 28-i Portfolio Property Investment Forum 2023 konferencia egyik kora délutáni beszélgetésének, a Moore Expert Sessionnek a középpontjában a szállodai eszközök értéknövelése állt. Takács Márton, a Moore Hungary hotel és turizmus nemzetközi iparági vezetője kérdezte Silvija Lovretat, a Marriott International South Eastern Europe senior directorát a szektort 2020 és 2022 között ért kihívásokról.

Úgy vélem, hogy a közelmúltbeli válság igazából bebizonyította, hogy a szállodák, mint befektetési eszközök, meglehetősen ellenállóak. Amikor jött a világjárvány, az egy drámai pillanat volt, mert a Marriott történetében még soha nem tapasztaltunk még csak ehhez hasonlót sem: hirtelen érkezett és globális volt. Az egységeink 90 százalékát be kellett zárni. Ehhez képest most itt ülünk 2023-ban, és azt mondhatjuk, hogy a tavalyi év volt a legsikeresebb bevétel szempontjából a cég életében, még a legendás 2019-et is megelőztük.

 - vázolta a szakember a közelmúlt eseményeit.

Ezután a szállodák közötti kiélezett versenyt hozta szóba Takács Márton, amibe mostantól az egykori Balettintézet épületében nyitott W is beszállt, ahol a Portfolio Property Investment Forum 2023 nyitóeseménye is volt. Egy ilyen helyzetben nagy kérdés, hogy mivel lehet kitűnni a többiek közül. Silvija Lovretaval szerint elsősorban a loyalty platform az, ami működik, másrészt egyszerűen oda kell figyelni az emberekre, ez egy ilyen szegmens:

Emberekkel dolgozunk az emberekért. És nekünk mind a két oldal felé maximális figyelmet kell nyújtanunk, hiszen csak így működhetünk sikeresen. Ha jól törődünk az alkalmazottakkal, akkor ők megfelelően fognak gondoskodni a vendégekről.

Ezután a brand és a szállodák együttműködéséről volt szó, mely kétségkívül eleinte fáradtságos és fájdalmas munka, de mindig az a tapasztalat, hogy megéri mindkét félnek. De tény, hogy időt és erőfeszítést igényel.

Befektetői szemmel releváns kérdés még a tulajdonod személye: vajon létezik olyan, hogy jó tulajdonod? Silvija szerint nincs, ahogy nincs tökéletes kapcsolat vagy tökéletes házasság sem.

De ha mindenképpen válaszolnom kell, azt mondanám, a legjobb, akinek már van egy szállodája, de visszatér hozzánk, hogy dolgozzunk együtt a másodikon, a harmadion is.

Atipikus piaci helyzet 

Ezután szintén Takács Márton, a Moore Hungary hotel és turizmus nemzetközi iparági vezetője vezette az ezt követő panelbeszélgetést a konferencián, melynek témája, hogy vajon meddig tarthat még tulajdonosi és befektetői oldalon a "kiváró magatartás".

A hotel, úgy néz ki a speciális gazdasági környezetnek köszönhetően, mint eszközosztály nem is annyira ijesztő befektetés, mára nagyjából mainstream lett a speciális visszapattanási tulajdonságának köszönhetően – indította Takács Márton a beszélgetést. Ebben egyet is értettek a résztvevők.

Fóti Balázs, a Wing szállodafejlesztések és portfólió igazgatója elmondta, ők mindig is hitték, ez olyan eszközosztály, amibe érdemes fektetni.

Befektetésre érdemes terület, amellett, hogy ki kell választani a jó projekteket. Azt el kell fogadni, hogy a hotelek érzékenyebbek, cserébe trendvonalszinten felfelé mennek.

Banki szemszögből 2020-ban nagy volt az ijedtség, megtörtént ugyanis, ami előtte elképzelhetetlen volt: egyik pillanatról a másikra lenullázódott a cashflow képesség. Innen épült vissza fokozatosan a szegmens, és 2022-re visszaért arra a szintre a profitkészség, ami már értelmezhető méret, és az idei évben is jó számokat látni a fővárosban és vidéken is. Somlyai Zoltán, BDPST Hotel Management Zrt. vezérigazgatója szerint a turizmus oldaláról azt kell látni, hogy elég gyorsan talpra állt, gyorsabban, mint más szegmens, ami mindenképpen vonzóvá teszi.

Takács Márton szerint globálisan az látszik, hogy az összes branded hotel esetén meghaladták a 2019-es árszintet, extrém módon, az inflációt is meghaladva tudtak növekedni. A szálloda, mint diverzifikáló elem tehát sokkal dinamikusabb, mint más eszközosztályok.

Wing szinten a stratégia az, hogy a projektek versenyeznek egymással, és nincs egy előre meghatározott aránya annak, hogy milyen projekteteket indítunk. elsősorban mindig az egys versenyzőktől függ

- mondta Fóti Balázs. Ezután Morvai Zsolthoz, az MBH Bank vállalati üzletág igazgatójához fordult Takács Márton, és megkérdezte, mi igaz abból a városi legendából, hogy Magyarországon nem lehet hotelt építeni finanszírozásból. Ez Morva Zsolt szerint nem igaz, van is ilyen fejlesztésük folyamatban, de tény, hogy egy bank is versenyeztet, akár az ingatlanszegmensen belül is a megtérülés szempontjából.

Tény, hogy a hotel szegmens érzékenyebb, ciklikusabb, nehéz meghúzni a benchmarkokat, ahol meg fog tudni állni. Egy jó lokációval, jó környezetben jelenleg is lehet hotelt finanszíroztatni.

Hozzátette, hogy más a megkeresések összetétele, mint a pandémia előtt, hiszen egy krízishelyzet mindig tisztítja a piacot, sokkal inkább a szakmai befektetők maradtak meg, akik nem szakmabeliek lemorzsolódtak. A mostani megkeresések is elsősorban szakmai körökből jönnek. Arra a kérdésre, hogy a brand kockázatcsökkentő -e, határozottan igennel válaszolt.

Morvai Zsolt a finanszírozással kapcsolatban elmondta, fontos hogy milyen önerőelvárás van egy fejlesztésben, vizsgálni kell a hosszú távú cashflowt és a hozamkörnyezetet is:

Jelenleg a kamatteher, magasabb, mint 2019-ben, és nem úgy tűnik, hogy rövid, vagy akár középtávon visszatérünk a 0 százalékhoz. Ha el is kezd csökkenni jövőre, várhatóan 2-3 százalék alá nem megy. Mindeközben az üzemeltetési és a munkaerő költségei sokat drágultak az utóbbi 1-2 évben, mindebből pedig az következik, hogy 2019-cel összehasonlítva ma magasabb önerőszint kell egy hitelhez” megnövekedett tőkeköltségekkel lehet elindítani fejlesztést

Fóti Balázs szerint a termékinnováció egy jó megoldás lehet a hatékonyság növelésére, például egy hotel-iroda kombó. Minden kornak megvan a maga kihívása, a mostanira egy jó válasz lehet ez a konstrukció.

Persze ezen a platformon is elhangzott, hogy komoly ellenfele a hotelnek az Airbnb, mint ismeretes New Yorkban be is tiltották nemrég, és a szállodaüzemeltetők azonnal meg is érezték, és ebből a beszélgetésből sem hiányozhatott a fenntarthatóság kérdése.

Ha valami nagyon zöld, az drágább lesz, ez rövid távon profitot von el. Aki pedig rövid távon gondolkozik, annak ez gond.  Banki oldalról elhangzott, hogy ami nem lesz zöld, az kevésbé fog labdába rúgni finanszírozásnál, de még nagyon nem tartunk itt, de a jövőben ezt nem lehet figyelmen kívül hagyni.

Fotó: Stiller Ákos