Ezzel trükközhetnek a ravasz ingatlanosok: könnyen lehúzhatnak a szürkezónában

Sokan vannak, akik különböző okokból kifolyólag mostanában szeretnének ingatlant vásárolni. Biztosan megfontolják például ezt az eshetőséget azok, akiknek gyereke idén kezdi meg a felsőoktatási képzést, a szülői háztól távol. A kollégiumi elhelyezés lenne a legideálisabb, anyagi szempontból mindenképp, azonban aki nem lakik elég messze az egyetemtől, nincs több fiatalkorú testvére és a család jövedelme sem elég alacsony a kollégiumi pontszerzéshez, az vagy kénytelen a kiadó lakások között keresgélni, vagy erre az időszakra időzíteni a befektetési ingatlanvásárlást. Több ingatlanpiaci elemzés is azt igazolja, az elmúlt hónapokban felélénkült a kereslet, rengetegen néznek lakásokat. A felvételi pontszámok bejelentésének napján pedig a hirdetési oldalakon rekordszintű kínálattal találkozhattak a potenciális vevők.

Olvasónk is befektetési céllal keres ingatlant az egyik vidéki egyetemi városban. Rengeteg lakást nézett meg az elmúlt időszakban, az egyik alkalommal a megtekintés után jelezte az őt körbevezető ingatlanosnak, hogy mennyi pénzt lenne hajlandó adni a lakásért. Nem állapodtak meg semmiben a tulajjal, nem beszéltek arról, mikor költözne ki a jelenlegi tulajdonos, nem mentek bele részletekbe, egyszerűen megjegyezte, hogy tetszene neki a lakás, de a kínált ár alatti összeget lenne hajlandó rá áldozni.

Egy nappal később egy e-mailt kapott az ingatlanostól, miszerint az egyeztetett vételi ajánlatot elküldte jóváhagyásra.

Kapott egy számlaszámot, megadták, hogy mit írjon a közlemény rovatba, és az összeget, amit át kellene utalni. Csakhogy, írta olvasónk, az összeg nem is az általa javasolt vételi ár 2 százaléka volt. Arról nem is beszélve, hogy ő nem tett tulajdonképpen vételi ajánlatot az ingatlanra. Felhívta az ingatlanost, aki közölte, ezzel az összeggel tulajdonképpen a vásárlási szándékának komolyságát fejezi ki, és ha valaki nála többet ajánl, és azt az ajánlatot a tulajdonos elfogadja, akkor majd ezt az összeget visszautalják neki.

Olvasónkhoz hasonlóan bárki, bármikor belefuthat hasonló helyzetbe, ezért szakértők segítségével jártuk körbe az ajánlati biztosíték intézményét. Kiderült, hogy korántsem olyan egyszerű a helyzet, mint az előleg vagy a foglaló esetében, ez afféle szürkezóna, nem egzakt jogi kategória.

Észnél kell lenni, akkor is, ha rettegünk, hogy más szerzi meg a lakást

 - mondta a Pénzcentrumnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hangsúlyozta, előleget és foglalót a vevő csak közvetlenül a tulajdonosnak adhat, ráadásul foglalót csak szerződéskötési folyamat során van lehetőség átadni. A kettő közötti legfőbb különbség, hogy az előleget a vételár egy részeként adja át a tulajdonosnak, általában akkor, amikor még nincs is adásvételi szerződés, hiszen ha van szerződés, akkor az átadott összeg már vételár-részletnek és nem előlegnek minősül. Ha az ügylet meghiúsul, akkor az előleg vissza is jár a vevőnek, hiszen nem jött létre az ingatlan adásvétel. A foglaló esetén azonban, ha a vevő hibájából nem jön létre az ügylet (mert például visszalép az adásvételtől), akkor elbukja ezt az összeget. Ha pedig a tulajdonos gondolja meg magát, akkor viszont a foglaló duplája jár vissza a vevőnek.

 A szakértő kiemelte, jogszabályokban az ajánlati biztosítékra nincs definíció, ezért érdemes körültekintően eljárni, ha ilyen összeget kifizetünk valakinek.

- mondta Balogh László, hozzátéve, arra is kell megoldást találni, mi legyen az ajánlati biztosíték sorsa, ha az ajánlattevő gondolja meg magát.

 - mondta a szakember. Épp ezért tehát fontos írásban rögzíteni az ajánlati biztosítékkal kapcsolatos kitételeket, és ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét kérni ehhez.

"Ha a vevőként hozott ügyvédünk megfelelően körülbástyázza az ajánlati biztosítékunkat, akkor szinte csak abban az esetben bukhatjuk el ezt az összeget, ha hirtelen ötlettől vezérelve alkudozás nélkül tennénk ajánlatot egy eladó ingatlanra. Ezért érdemes ajánlattétel előtt mindenképpen végiggondolni a lehetséges adásvételt, és legalább egyet aludni rá" - mondta Balogh László, hozzátéve, érdemes megfelelő fenntartásokat kikötni az ajánlattétel során, például, hogy mikor válik érvényessé az ajánlat, és mikor veszíti érvényét. Korántsem csak egy adott időpont meghatározására van szükség (tehát hogy meddig kell reagálnia az ajánlatra az eladónak), hanem ki kell térni az ingatlan vételárára is, hogy mi a helyzet, ha a tulajdonos az ajánlatban szereplő összegnél többet kéne.

Az Otthon Centrum szintén hangsúlyozza, fontos, hogy az ajánlati biztosíték szerepét minden esetben írásbeli megállapodás szabályozza.

- írták a Pénzcentrum megkeresésére. Hangsúlyozták, ajánlati biztosíték fizetése esetén elkerülhető az a kellemetlen helyzet, hogy a vevő felszabadítja a rendelkezésre álló pénzösszeget, elindítja a hitel-igénylést, értékbecslési díjat, ügyvédi munkadíjat fizet, majd az aláírás előtt az eladó közli, hogy visszalép az üzlettől, mert kapott egy jobb ajánlatot, vagy bármilyen más ok miatt eláll a szerződéstől.

- jegezték meg. Az átadott összeg sorsát minden esetben az dönti el, hogy a vevő pontosan mit írt alá, milyen feltételrendszer szerepel az ajánlatában. Az Otthon Centrum azt írta, az ajánlati biztosíték lehet előleg vagy foglaló is, de a szerepét mindenképp meg kell határozni, hiszen nagyon nem mindegy, a tulajdonos és a vevő minek ismeri azt el.

Az Otthon Centrum szerint egyébként amennyiben az eladó a vételi ajánlatot elfogadta, az ajánlati biztosíték jogcíme foglaló, így ha a vevő meggondolja magát, akkor elveszíti az ajánlati biztosítékot.

"Éppen ezért nagyon fontos a pénzzel megerősített vételi ajánlat esetén minden körülményt megvizsgálni, és csak abban az esetben megtenni a vételi ajánlatot, ha a vevő biztos a döntésében. Célszerű az ajánlatban megjeleníteni azokat a szerződéskötés szempontjából fontos elemeket, amelyek befolyásolhatják a vevő döntését, mint például, hogy az ajánlott vételár a bútorokkal együtt értendő, vagy hitelfelvétel esetén érdemes kikötni, hogy ha a vevő mégsem kap hitelt, vagy nem akkora összeget, mint amit remél, az ajánlati biztosíték előlegként működik" - írták, hozzátéve, a konkrét, precíz megfogalmazás, a határidők pontos rögzítése, a tulajdoni lap ismerete megkímél bennünket az esetleges későbbi jogvitáktól.

Az Otthon Centrum figyelmeztet, az írásbeliség hiányában ingatlan ügyletekben bármilyen összeget átadni, átutalni ajánlati biztosíték címén felelőtlenség.