Ez már a lakáskatasztrófa Magyarországon: erre nagyon ráfázik az átlag magyar

Az Eurostat jelenleg elérhető legfrissebb adatai szerint az Európai Unióban 2023-ban 48,1%-kal voltak magasabbak a lakásárak, mint 2015-ben. Bár már ez is igen jelentős, átlagosan évente 5%-ot meghaladó áremelkedést jelent, az uniós átlag mégiscsak eltörpül a magyarországi lakáspiacon végbement áremelkedéshez képest. Hazánkban ugyanis a 2023-as lakásárak 172,5%-kal múlták felül a 2015-ös árakat, ami átlagosan már évi 13,4%-kos áremelkedést jelentett.

Ezzel szemben a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2015-ben 162 391 forint volt a havi nettó átlagkereset, ami 2023-ra 379 836 forintra emelkedett. Ez 133,9%-os keresetnövekedést jelent, ami átlagosan évi 11,2%-nak felel meg. Már ezek alapján is sejthető, hogy nem csupán a minimálbér és a garantált bérminimum, de az átlagkereset sem volt képes lépést tartani a lakásárak emelkedésével.

Évtizedes csökkenő trend

A KSH oldalán 2007-től kezdődően találtunk adatokat a hazai lakások átlagos négyzetméteráraira vonatkozóan, ebből kifolyólag az összehasonlítást is ettől az évtől kezdve végeztük el. A helyzetet némileg bonyolítja, hogy a nettó átlagkeresetre vonatkozólag csupán 2009-től találtunk adatokat a hivatal honlapján, így 2007-re és 2008-ra vonatkozólag nem a KSH által közölt, hanem általunk becsült számokat vettünk alapul. A becslést úgy végeztük el, hogy a 2009 és 2024 közötti nettó-bruttó átlagkeresetek közötti arányt (65,9%) alkalmaztuk a 2009 előtti bruttó keresetekre is.

A 2007-re és 2008-ra számolt adatok tehát csak hozzávetőlegesek.

A fentieknek megfelelően elvégzett becslés szerint tehát 2007-ben nettó 121 811 forint volt a havi nettó átlagkereset Magyarországon, míg egy használt lakás átlagos négyzetméterára 178 ezer forint volt ugyanebben az időben. Akkoriban tehát 0,68 használt négyzetmétert lehetett megvenni egy havi átlagkeresetből.

Ez az érték a következő években emelkedésnek indult, hiszen a 2008-ban Magyarországot is elérő gazdasági világválság következtében éveken át csökkentek a lakásárak. A mélypontot 2013 jelentette, amikor is átlagosan mindössze 145 ezer forintot kértek el egyetlen használt négyzetméterért, ami 18,5%-os árcsökkenést jelentett.

Ezzel szemben a nettó átlagkereset a szóban forgó években is emelkedett, 2013-ban elérve a 151 117 forintot. Ebben az évben tehát átlagosan 1,04 használt négyzetmétert lehetett megvásárolni az átlagkeresetből.

A helyzet azonban már 2014-ben enyhe romlásnak indult – ebben az évben már csal 1,01 használt négyzetméterre futotta egyhavi átlagkeresetből. Igaz, ekkor legalább még mindig 1 négyzetméter feletti területre futotta volna a havi nettóból, amire azóta egyetlen évben sem volt példa.

A 2015-2018-as években már csak 0,91 - 0,93 használt négyzetméter jött volna ki egyhavi átlagkeresetből, míg az azóta eltelt években – 2020-at leszámítva – már csak 0,82 és 0,86 négyzetméter közöttire. A használt lakások esetében a 2015 óta eltelt időszakban a 2022-es év volt a leggyengébb – akkor mindössze 0,81 négyzetméterre futotta volna.

Hasonló, bár nem teljesen azonos ívet figyelhetünk meg az új lakások négyzetméteráraival kapcsolatban is. A vizsgált időszak kezdetén, vagyis 2007-ben 283 ezer forint volt egy új ingatlan átlagos négyzetméterára, így akkoriban 0,43 négyzetméterre futotta volna az egyhavi nettóból. A következő években itt is árcsökkenés volt megfigyelhető, így ennek és a növekvő jövedelmek következtében a 2011 és 2018 közötti években már 0,50 – 0,54 új négyzetméterre is futotta volna az átlagkeresetből. A legjobb, 0,54 négyzetméteres értékeket egyébként 2016-ra és 2017-re vonatkozólag láthatjuk.

Ezt a fél négyzetméter feletti szintet azonban 2019 óta már egyszer sem sikerült elérni, sőt, 2021 óta a 0,40 négyzetmétert sem. Az azóta eltelt időszakban éppen a 2024-es év tűnik a leggyengébbnek – a 2024. január-novemberi adatok alapján számított havi nettó átlagkereset és a 2024. III. negyedévének átlagos négyzetméterárai alapján azt mondhatjuk, hogy a tavalyi év végén már csak 0,34 új négyzetméterre futotta volna az átlagos egyhavi nettóból.

Hány év kell egy 60 nm-es ingatlanhoz?

A fenti számok alapján azt mondhatjuk, hogy 2007-ben 7,3 évnyi nettó átlagkeresetre volt szükség egy 60 négyzetméteres használt ingatlan megvásárlásához. Ez az érték 2013-ra egészen 4,8 évre csökkent, majd a 2014 óta eltelt évtizedben fokozatosan emelkedve tavaly elérte a 6,1 évet, amely egyébként megegyezik a 2008-as értékkel.

Az új lakások esetében még rosszabb a helyzet – 2007-ben 11,6 évnyi nettó átlagkeresetre volt szükség egy 60 négyzetméteres új ingatlan megvásárlásához, ezzel szemben ez az érték tavaly már 14,7 év volt, ami a vizsgált időszak legmagasabb száma. Igaz, ebben az esetben a válság által megtépázott lakáspiac éveiben is legalább 9,3 évnyi átlag nettóra volt szükség egy új ingatlan megvásárlásához.

Hány négyzetméter jött ki 15 év alatt?

Most induljunk ki a fent kalkulált időtartamok leghosszabbikából, vagyis a 14,7 évből. Nézzük meg, hány négyzetméteres ingatlanra futotta volna régen és most, amennyiben a mindenkori havi nettó átlagkereset 180-szorosából, vagyis 15 évnyi átlagjövedelemből vettünk volna lakást.

Ebben az esetben azt mondhatjuk, hogy 2007-ben még 123,2 négyzetméteres használt lakásra futotta volna, ami 2013-ra egészen 187,6 négyzetméterre növekedett. Ezzel szemben tavaly már megint „csak” egy 148,3 négyzetméteres használt lakás jött volna ki a 15 évnyi nettó átlagkeresetből.

Az új lakások esetében természetesen változatlanul szerényebb lehetőségekkel bírtunk volna – 2007-ben 77,5 négyzetméter, míg a 2017-es csúcson 97,1 új négyzetméterre futotta volna 180 havi nettóból. Ez a szám azóta erősen megcsappant, elvégre 2024-ben már csak 61,3 új négyzetméterre lett volna elég a 15 évnyi nettó átlagkereset.

Leszakadó bérek

Azt mondhatjuk tehát, hogy az elmúlt évtizedben a magyarországi átlagkereset növekedése nem tudott lépést tartani a lakásárak növekedésével. Mindez nem is csoda, hiszen láthattuk, hogy a hazai lakásárak még az európai mezőnyben is átlagon felül emelkedtek. (Sőt, az Eurostat által figyelt országok közül valójában csak a török lakásárindex nőtt gyorsabban a magyarnál, jóllehet a Törökországot hosszú évek óta sújtó, rendkívül magas infláció miatt az ottani adatok kevésbé jól összevethetők a többi ország adataival.)

Igaz ugyan, hogy a vizsgált időszakon belül előfordult, hogy valamelyest könnyebbé vált a lakásvásárlás, ám ez elsősorban a lakáspiaci 15 évvel ezelőtti stagnálásának és nem a bérek, jövedelmek gyors növekedésének volt köszönhető. A piac magára találását követően pedig ismét megtörtént az átlagkereset fokozatos lemaradása annak ellenére, hogy az utóbbi is sokat növekedett 2015 óta.