Így nyúlnának bele a budapesti lakáskiadásba: kijött a tervezet, gyökeres változás készül

Az éjszaka társadalmi egyeztetésre bocsátotta a kormány az Airbnb rendelet szigorításáról szóló jogszabálytervezetet. A várakozásoknak és előzetes bejelentéseknek megfelelően a kormány érdemben megszigorítaná a fővárosi rövid bérleti piacon tevékenykedők helyzetét.

A jogszabálytervezet alapján két érdemi változtatás lenne:

• 1. A fővárosban 2025. január elsejétől 2026. december 31-ig nem lehetne új magánszálláshelyet nyilvántartásba venni. Vagyis a fővárosban nem jelenhetne meg új kiadó ingatlan a rövid bérleti piacon.
• 2. Emellett jóval magasabb adóteherre számíthatnak azok az átalányadózók, akik rövid távon adnak ki ingatlant Budapesten.

Két éves moratórium indulna 2025-ben

A jogszabálytervezet alapján Budapest közigazgatási határán belül 2026. december 31-ig nem lehetne nyilvántartásba venni új magánszálláshelyet, illetve egyéb szálláshelyet. A tervek szerint a változás 2025. január elsején lépne életbe, vagyis az idei évben még beléphetnek új szereplők a piacra.

Még engedélyt kaphatnak azok, akik 2024. december 31-ig szálláshely-minősítési eljárás iránti igényüket benyújtották a megfelelő szervezethez. Egy kérelem akkor tekinthető benyújtottnak, ha a szolgáltató a szálláshely-minősítő szervezet elektronikus felületén az önértékelését befejezte.

Hol emelkednek négyszeresére az adóterhek?

A jogalkotó a tervek szerint az érintettek adóterhét is érdemben megnöveli: a törvényjavaslat értelmében 2025-től kezdődően a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadó mértékét szobánként 38 400 Ft-ról 150 000 Ft-ra emelnék. Ezzel 3,9 szeresére emelkedne a kérdéses adó mértéke.

De hol vezetnék be ezt a változást? Itt nem konkrétan Budapest lett nevesítve a javaslatban. A tervezet értelmében azon településeken emelkedne meg az adó mértéke, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Ugyanakkor azon településeken marad 38 400 Ft a szobánkénti évi átalányadó, ahol ezt a szintet nem lépte át a vendégéjszakák száma.

A jogszabályváltozás 2025-től lépne életbe a tervek alapján, vagyis a jövő évben az érintetteknek már a megemelt adót kellene megfizetniük. De mely települések lennének érintettek? A kérdéses települések listáját a KSH adatbázisa alapján a NAV minden év január 31-ig köteles közzétenni. (2025-ben ezen közzétételnek már január 15-ig meg kell történnie.) A KSH egyik korábbi publikációjában már láthatjuk a 2023-as év 15 legnépszerűbb hazai turisztikai célpontjainak listáját az ott eltöltött vendégéjszakák számával együtt:

• 1. Budapest, 14 162 000 vendégéjszaka
• 2. Siófok, 1 117 000 vendégéjszaka
• 3. Hajdúszoboszló, 1 112 000 vendégéjszaka
• 4. Hévíz, 1 069 000 vendégéjszaka
• 5. Balatonfüred, 888 000 vendégéjszaka
• 6. Bük, 744 000 vendégéjszaka
• 7. Zalakaros, 730 000 vendégéjszaka
• 8. Gyula, 596 000 vendégéjszaka
• 9. Szeged, 595 000 vendégéjszaka
• 10. Sárvár, 581 000 vendégéjszaka
• 11. Debrecen 577 000 vendégéjszaka
• 12. Eger, 571 000 vendégéjszaka
• 13. Miskolc, 498 000 vendégéjszaka
• 14. Győr, 485 000 vendégéjszaka
• 15. Nyíregyháza, 391 000 vendégéjszaka

Nincs kimondva tehát a tervezetben, hogy Budapesten emelkednek az adók, de a vendégéjszakák száma alapján ez egyértelműen kiolvasható. Az összes vendégéjszakák száma 2023-ban egyedül Budapesten lépte át a 2 milliót. (Ez az év lesz az irányadó a 2025-ös átalányadó szempontjából.)

2023. második legforgalmasabb településén, Siófokon is 79 százalékkal kellene növekednie a vendégéjszakáknak ahhoz, hogy elérje a 2 milliós szintet. A két intézkedés hatással lehet a fővárosi albérleti díjakra és lakásárakra is. Jelenleg az NGM bejelentése alapján Budapesten mintegy 26 ezer szoba fogad vendégeket magánszálláshelyeken. Ez a szám az idei évben még emelkedhet, de a jövő évtől 2026. december 31-ig belépési tilalom van. Ez alapvetően befagyasztja a piacot.

Emellett az adóterhek érdemi emelkedése egyes tulajdonosokat arra ösztönözhet, hogy ingatlanjukkal elhagyják az Airbnb piacot, lakásukat inkább hosszú távra adják ki. A kínálat bővülése miatt pedig csökkenhetnek a hosszú távra kiadott házak albérleti díjai. Ráadásul egyesek akár ingatlanuk értékesítése mellett is dönthetnek, ez pedig a lakásárak emelkedését fékezheti.

Ugyanakkor a lakáspiacra számos más tényező is hat, ráadásul a kormány által bejelentett intézkedések egy része inkább árfelhajtó hatással bír. A lakáshiteleknél tervezett 5%-os THM plafon, vagy épp az ÖNYP számlákról lakáscélra adómentesen kivehető összegek miatt például emelkedhetnek a lakásárak a jövőben. Éppen ezért mindenkinek alaposan át kell gondolnia, hogy az Airbnb tervezett szigorítása miatt kivár-e a lakásvásárlással.