Vitáztok az örökségen? Szabadulj meg tőle: így működik az ingatlan tulajdonrész eladása

Egy örökléses szituációban nem ritka, hogy az ingatlan több ember, testvérek, rokonok, kijelölt örökösök tulajdonába kerül. Ilyen helyzetekben pedig minden lépéshez közös megegyezésre van szükség, vagyis a felhasználásról, értékesítésről vagy éppen egy felújításról, átépítésről is együtt kell dönteni. Sokszor a frissen megörökölt közös tulajdonnal járó nehézségeket úgy szüntetik meg az örökösök, hogy az egyik tulajdonostárs már a hagyatéki eljárás keretei között megváltja a többiek tulajdoni hányadát, amennyiben az ingatlan tulajdonrész eladás módjáról meg tudnak egyezni.

Dr. Szabó Kristóf Lajos ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértő szerint azonban az elég ritka esetnek számít, ha kívülálló félnek adják tovább a résztulajdont.

Egyfelől ezekre jellemzően csak mélyen áron alul lehet érdeklődőt találni, ugyanis az új vevő idegenként érkezik egy tulajdonközösségbe, továbbá gyakran lakott ingatlanról van szó, ami nyilván további problémákat vethet fel”

– mondta az ügyvéd kérdésünkre az ingatlan tulajdonrész eladása kapcsán.

Hozzáfűzte, hogy persze ígéretes ingatlanok esetén éppen a lényegesen alacsonyabb ár miatt spekulációs, illetve befektetési célzattal vásárolnak ilyen módon tulajdoni hányadot, házrészt azzal a szándékkal, hogy később 1/1 tulajdoni hányadú tulajdonossá váljanak, és így összességében lényegesen olcsóbban jussanak hozzá a teljes ingatlanhoz. A szakértő felhívta a figyelmet, hogy bár csábítóan hangzik ez a forgatókönyv, azonban ez egy hosszú és költséges folyamat lehet, amely végeredményét tekintve egyáltalán nem biztos, hogy megéri.

Hogyan működik az ingatlan tulajdonrész eladása?

Ingatlan tulajdonrész eladása során alapvetően ugyanolyan szerződéskötési szabályokat kell betartani, mintha a teljes ingatlan átruházásáról lenne szó, azaz mindenképpen jogi képviselőt kell megbízni az okiratszerkesztéssel.

A szakértő kiemelte, hogy az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakat mindenképpen tájékoztatni kell az elővásárlás lehetőségéről vagy erről a jogukról írásos formában le kell mondaniuk. Ha élni szeretne az elővásárló a lehetőségével, akkor ő változatlan feltételekkel fogadhatja csak el a szerződést, lényegében a szerződés szerinti vevő helyébe lépve.

Mi az elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog alapvetően arra szolgál, hogy a kialakult közös tulajdonba lehetőség szerint kívülállók ne kerüljenek be.

Fontos azonban, hogy egyik tulajdonostárs a másiknak nem tilthatja meg a tulajdoni hányadának ilyen módon történő eladását, az elővásárlási jog mindössze arra jogosítja fel, hogy az eladásra kínált tulajdoni illetőséget a harmadik személy által felajánlott vételáron és feltételek mentén legyen lehetősége megszerezni. Így tehát neki is ugyanazokat a feltételeket kell felajánlani, mint a vételi ajánlatban, illetve a szerződésben”

– fogalmazott. Elmondta, hogy előfordul, hogy megpróbálják megkerülni ezen az elővásárlási jogra vonatkozó szabályokat, de ez könnyen átcsúszhat büntetőjogi kategóriába is, ezért az ügyeskedést érdemes kerülni.

Mik a buktatók, mire kell figyelni ingatlan tulajdonrész eladása esetén?

Megkérdeztük, dr. Szabó Kristóf Lajost arról is, hogy milyen nehézségekbe ütközhetnek a felek az ingatlan tulajdonrész eladása során.

Eladói oldalon, ha valaki ilyen módon akar kiszállni a közös tulajdonból jellemzően az ingatlan piaci árából a ráeső rész töredékét kapja csak meg, tehát alapvetően jelentős anyagi veszteséggel érdemes számolni. Vevői oldalon érdemes figyelni a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog szabályainak betartására, nagyon kell ügyelni annak érdekében, hogy a földhivatal a tulajdonjogot egyáltalán bejegyezze, illetve a tulajdonszerzést később ne lehessen perben eredményesen megtámadni”

– hívta fel a figyelmet a legfőbb buktatókra az ügyvéd.

Hozzátette, hogy könnyen előfordulhat az is, hogy az ajánlat megtételére, annak elfogadtatására, valamint az adásvételi szerződés megkötésére a vevő sok időt és energiát, valamint pénzt is áldozott, és – például az alacsony megváltási ár miatt - az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs mégis él a jogosultságával, így ő szerzi meg a tulajdoni hányadot mélyen piaci ár alatt. Feltéve, hogy rendelkezik a megfelelő teljesítőképességgel.

Érdemes a vásárlás előtt tájékozódni arról. hogy milyen tulajdonközösségbe vásárolja be magát az ember, milyen lehetőségei, illetve esélyei vannak a későbbiekben az ingatlan használatának, hasznosításának vagy a közös tulajdon megszüntetésének. Ez utóbbira sor kerülhet megegyezésessel, de akár peres úton is kikényszeríthető. Éppen ezért a tulajdonostársaknak is ajánlott résen lenni, ugyanis ha nem élnek az elővásárlási jogukkal és egy befektető áron alul bevásárolja magát az ingatlanba, könnyen egy közös tulajdon megszüntetése iránti perben találhatják magukat, ahol teljesítőképesség hiányában ők lesznek a bíróság ítélete alapján kötelezően kivásárolva.