A 13 legfontosabb kérdés és válasz a nyugdíj megtakarítások lakáscélú felhasználásáról 2025-ben

Mint arról a minap beszámoltunk, társadalmi vitára bocsátotta a kormány azt a tervezetet (amiről először szeptember 30-án beszéltek az ÖPOSZ éves konferenciáján), amely alapján az önkéntes pénztári megtakarítások egy részét vagy egészét adómentesen lehet majd, kizárólag lakhatási célra, felhasználni 2025 folyamán. Itt fontos kiemelnünk, hogy cikkünk írásakor csak az NGM által küldött közleményre támaszkodtunk, a pontos tervezet ugyanis még nem került fel a kormány honlapjára.

Az alábbiakban 13 pontban mutatjuk az eddig ismert legfontosabb részleteket a tervezet alapján. Illetve cikkünk végén kitérünk majd arra is, hogy mi az, amit egyelőre még nem tudunk a programról (pedig jó lenne). Továbbá foglalkozunk azzal is, milyen gazdasági (pl. lakáspiaci) és társadalmi (pl. öngondoskodási hajlandóság) hatásai lehetnek a legújabb kormányzati lépésnek.

A 13 legfontosabb tudnivaló a nyugdíjmegtakarítások adómentes felhasználásáról

1. Mikor indul a lehetőség, meddig lehet vele élni?

A megtakarítások felhasználására az érintetteknek 2025-ben átmenetileg, egy éves időtartamban lesz lehetősége.

2. Bármilyen nyugdíjcélú megtakarítást fel lehet majd törni adómentesen?

Csak az önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő megtakarítást lehetne lakáscélra fordítani, egyéb nyugdíjcélú megtakarításokat (például nyugdíjbiztosítás, nyesz) a mostani tervezet szerint nem.

3. Az egészségpénztári megtakarításokat is fel lehet majd törni adómentesen a program keretében?

A mostani tervezet szerint nem.

4. Mindenkinek kötelező feltörni a nyugdíjcélú megtakarítását?

A megtakarítások lakáscélú felhasználása egy extra, opcionális lehetőség, azaz arról az érintett saját belátása szerint, szabad választása alapján dönthet, ezáltal tovább erősítve az önrendelkezés jogát.

5. Kell adózni a nyugdíjmegtakarításunk felhasználása után?

A nyugdíjpénztári megtakarítások szabályai módosulnak, így a lakáscélú felhasználás 2025-ben adómentesen vehető majd igénybe. (Kérdés azonban, hogy mi lesz az egyéb közterhekkel: most az adó mellett 13 százalékos szochót is kell fizetni, amire nem tér ki külön a tervezet.)

6. A teljes nyugdíjmegtakarítást fel kell használni?

Az önkéntes nyugdíjpénztárakban összegyűlt pénz teljes összegét, tehát a saját és munkáltatói befizetésekből, valamint az ezeken elért hozamokból és állami adó-jóváírásból felhalmozódott összes megtakarítást fel lehet majd használni, részben vagy egészben.

7. Mi számít lakáscélú felhasználásnak?

A javaslat lakáscélnak tekinti a hitelintézeti törvényben meghatározott

• lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés törlesztésének, illetve önrészének támogatását,
• valamint a Magyarország területén fekvő lakások korszerűsítésének, felújításának támogatását.

8. Bármilyen ingatlanra igénybe lehet venni a lehetőséget?

Ugyan a tervezet eddig megismert részletei konkrétan nem említik, de a szóhasználat alapján kizárólag lakóingatlanra lehet majd felhasználni.

9. Saját tulajdonú ingatlanra lehet csak felhasználni?

A lakáscélú felhasználhatóság feltétele, hogy a lakás vagy a pénztártag, vagy a házastársa, vagy gyermeke legalább részleges tulajdonában álljon, illetve a hitelszerződés ilyen ingatlan megszerzését célozza. Arról viszont egyelőre nincs semmilyen információ, hogy előírás lesz-e az, hogy a tulajdonos benne lakjon az adott ingatlanban.

10. Mit jelent a „lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés törlesztésének, illetve önrészének támogatása”?

A hitelintézeti törvényben meghatározott feltételek alapján, lakóingatlan vásárlása (azt nem tudni, hogy új és használt ingatlanra is) esetén önerőként (hiteligényléshez is), vagy meglévő lakáshitel előtörlesztésére (elő- vagy végtörlesztés) használható fel.

11. Konkrétan milyen lehetőségeket jelent a "lakások korszerűsítésének, felújításának támogatása"?

A hitelintézeti törvényben meghatározottak alapján a "lakások korszerűsítésének, felújításának támogatása" az alábbi lehetőségeket jelenti:

• építés,
• bővítés,
• korszerűsítés,
• felújítás

Fentiek közül az "építés", "bővítés" és a "korszerűsítés" kevésbé szorul magyarázatra, ezeknek a legtöbb esetben speciális szabályai vannak, ráadásul több közülük engedélyköteles tevékenység (amelyik nem, azt is könnyedén igazolhatja például a kivitelező vagy épp az adott közműcég).

A "felújítás" tartalma viszont mindenképp pontosításra szorul még. E tekintetben talán kapaszkodót/irányvonalat jelenthet, a 2018-ban beszántott lakás-takarékpénztáraknál alkalmazott gyakorlat, amelyek esetében a beépített bútorokra (pl. konyhabútor, gardrób), a szintén beépített gépészeti berendezésekre (pl. hűtő) is felhasználható volt a konstrukció.

12. Hogyan kell majd igazolni azt, hogy valóban felhasználták az összeget az ingatlan koreszerűsítésére, felújítására?

A lakások korszerűsítésének, felújításának támogatása a javaslat értelmében meghatározott munkálatok, anyagok és eszközök után kibocsátott számlák, illetve szerződések utólagos elszámolásával történhet.

13. Korszerűsítés, felújítás esetén mennyi ideig lehet majd benyújtani a számlákat?

Korszerűsítés, felújítás esetén a számlák akár három alkalommal is benyújthatók lesznek, így elősegítve a nagyobb összegű (és így vélhatően elhúzódó) felújításokat, korszerűsítéseket is.

Két megválaszolatlan kérdés, amire sokan választ várnak

Noha még csak társadalmi vitára bocsátották a rendeletet, így több a megválaszolatlan kérdés még a részletekkel kapcsolatban, mint a konkrétum, sok szakértőnél merült fel ugyanakkor, hogy

• lesz-e szabályozva, hogy leghamarabb mikor lehet feltörni egy megtakarítást. Mert, ha nem, sokakban felmerülhet, hogy még az idei évben indítanak egy nyugdíjmegtakarítást, amit aztán jövőre, kiegészítve a 20%-os állami támogatással egyből fel is törnek, így pedig komoly hozamra tehetnek szert rövid távon;
• benne kell-e lakni abban az ingatlanban, amire felhasználtuk a nyugdíjmegtakarítást. Mert, ha nem, akkor akár befektetési célú vásárlásra is felhasználható a nyugdíjmegtakarításunkban őrzött összeg, így maga az öngondoskodás elve nem sérül a felhasználás során, hiszen azt effektív kezelheti a saját megtakarítási portfóliója részeként.

Kár volt beszántani az LTP-t?!

Épp október 16-án lesz hat éve, hogy aláírta a köztársasági elnök a lakás-takarékpénztárak állami támogatásának megszűnéséről szóló törvényt, amely másnap hatályba is lépett. Hogy jön ez most ide? Nos, csak úgy, hogy leszámítva azt a tényt, hogy a nyugdíjmegtakarítások lakáscélra történő, adómentes felhasználására csak egy éve lesz az érinteteknek, rendkívül sok a hasonlóság a konstrukciók között. Ide sorolhatjuk az LTP-k 20%-os állami támogatását (amit ugye beszántottak; az új LTP-konstrukció már nem ugyanaz), illetve a lakáscél előírását is.

Tekintve, hogy szakértők szerint bár a lakáscél szerepel az állami kommunikációban, egyértelmű célja lehet az intézkedésnek még a gazdaság élénkítése is, így felmerül a kérdés, jó ötlet volt-e anno beszántani a lakás-takarékpénztárak állami támogatását. Hiszen jelenleg is mintegy évi 150-200 milliárd forint áramlik ki a lakáspiacra a lejáró LTP-szerződésekből, ami 2022-ig akár 20-30%-kal is magasabb lehetett.

2022-ben jártak le ugyanis az utolsó pillanatban megkötött 4 éves LTP-szerződések, amikre még járt az állami támogatás, azóta pedig valamelyest csökkent a konstrukció népszerűsége. Ez éves szinten alaphangon is 30-45 milliárd forint, de bátrabb becsléssel akár 40-60 milliárd mínuszt is jelenthet évente. Ez az összeg pedig akár fogyasztásként, akár beruházásként megjelenhetett volna a GDP-ben is, 2022 óta minden évben.

Ezzel szemben a kormány most úgy kalkulál, hogy akár 300 milliárd forintnyi megtakarítás mozdulhat el az ingatlanpiac irányába az intézkedés hatására (a legfrissebb adatok szerint mintegy 2100 milliárd forintnyi megtakarítás van jelenleg önkéntes pénztári számlákon). Ezt egyébként a Bankmonitor friss közvélemény-kutatása is igazolta, amely szerint a megtakarítók 14 százaléka élne a lehetőséggel.

Mi lesz veled, lakáspiac, ha jönnek a nyugdíjpénzek?

Az, hogy nyugdíjpénztári megtakarításokból lehet lakást venni, egészen biztos, hogy növeli majd a forgalmat, de nem érdemes azt feltételezni, hogy az egész megtakarításállomány átvándorol majd az ingatlanpiacra, mivel sokan pont azért képeznek pénzügyi megtakarítást, mert nem ingatlanban szeretnék tartani a pénzüket - mondta korábban a Pénzcentrumnak Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója.

Balla Ákos kiemelte, hogy az ingatlanpiacra ráfér ma minden pozitív beavatkozás, ami igaz a használt és az új építésű ingatlanokra is.

A szakértő viszont ennél nagyobb hatást vár az 5%-os önkéntes kamatplafon bevezetésétől. Ugyanakkor azt is hozzátette, vevői oldalról nézve ugyan ezek mind-mind segítenek, viszont az eladók sem restek érvényesíteni az árban ezeket a kedvezményeket, így így áremelkedés indulhat el a lakáspiacon, míg végül a vevőknek szánt kormányzati kedvezményeket az eladók teszik zsebre.

A Duna House elemzési osztálya szerint valóban nem lehet még pontosan tudni, hogy mit hoz az új év a nyugdíjpénztárral rendelkezőknek, azonban, ha a terv ténylegesen megvalósul az sokak számára komoly előnyt jelenthet; a javaslat jelentős támogatásként segítheti például a fiatalok otthonhoz jutását. Mint írták, az első lakást vásárlókat a csökkenő kamatpálya és a javuló gazdasági helyzet mellett a 10%-os önerő lehetősége, valamint esetlegesen a CSOK Plusz és a hozzá tartozó részleges tartozás-elengedés, valamint az illetékmentesség is támogathatja az ingatlanszerzés során.

Azon első lakást vásárlók számára, akik a fenti kedvezményektől valamilyen oknál fogva elesnek, azonban rendelkeznek nyugdíjpénztári megtakarítással, az így összegyűjtött összeg a kiindulási alapot biztosító önerő mértékénél játszhat majd szerepet

– fogalmazott Duna House. Hozzáfűzték, hogy a megtakarítások általában néhány millió forintot jelentenek személyenként, amely szerintük így elsősorban az önerő megteremtéséhez nyújthat segítséget. A szakértők szerint ez önmagában élénkítheti a vásárlási kedvet és néhány ezer többlet tranzakciót eredményezhet a piacon, de nagyon sok múlik még a későbbi részletszabályokon.

A Duna House adatai alapján 60 millió forintos áltagos fővárosi ingatlanárral 20 százalékos önerő esetén minimum 12 millió forint, 10 százalékos, első lakásvásárlóknak elérhető önerő esetén is 6 millió forint szükséges, így itt várhatóan a legtöbb esetben nem teljes egészében váltható ki ez a nyugdíjmegtakarítás felhasználásával.

Megjegyezték, hogy az idősebb, nagyobb megtakarítási összeggel rendelkezők akár gyermekeik ingatlanhoz jutását is elősegíthetik, de bizonyára sokan lennének azok a vásárlók is, akik megtakarításukból befektetési céllal szerződnének ingatlanra, amelyet kiadás útján is hasznosítanának, és így jutnának bevételhez havi rendszerességgel.