Komoly lakásáresést hoz az Airbnb betiltása Budapesten? Tisztul a kép, minden egy irányba mutat

Az elmúlt években folyamatosan növekedett az Airbnb jellegű, rövid távra kibérelhető lakások száma Budapesten. Viszont amellett, hogy sokaknak ezek az ingatlanok fix jövedelmet jelentenek és az önkormányzatoknak is jelentős bevételi forrást, nem kevés nehézséget okoztak a leginkább terhelt kerületekben. A gyakori visszaélésekkel, hiányos szabályrendszerrel a szektor rövidesen a problémák melegágyává vált, az önkormányzatoknak, a társasházaknak és a lakóknak pedig szinte semmilyen eszközük nem volt kezelni a helyzetet.

A tavalyi számokhoz képest 2024-ben több mint 20 százalékkal nőtt a rövid távon kiadott, aktív lakások száma Budapesten, így már 11968 ingatlan közül válogathatnak a fővárosba érkezők az AIRDNA adatai szerint. Terézvárosban a legsúlyosabb a helyzet, ahol már a lakások 8 százaléka rövid távú szálláshelyként működik. Ezen kívül sok Airbnb lakás van az V., a VII. kerületben és a VIII., illetve a IX. kerület belsőbb területein.

Az egyre inkább háttérbe szoruló állandó lakosok panaszkodnak zajra, koszra, szemétre és sokakat például az is aggaszt, hogy az eddigi megbízható lakóközösségek biztonsága megcsorbul azzal, hogy az épületek szinte átjáróházakká váltak.

2020-ban az Országgyűlés ugyan elfogadta az Airbnb-törvényként ismert javaslatot, amely szerint az önkormányzatok szabályozhatják az egy naptári éven belüli vendégéjszakák számát, ez azonban nem hozott jelentős változást. A kerületek folyamatosan kongatják a vészharangokat arra várva, hogy tényleges eszköz kerüljön a kezükbe, amivel szabályozhatják az Airbnb szállásként működő lakásokat és egy a lakosság és a szállásadók számára is kielégítő megoldás születhessen. Egyelőre viszont ilyen eszköz nincs, így ahogy a mondás is tartja az önkormányzatoknak „abból kell főzniük, ami van”.

Terézváros ennek fényében szeptember 2. és 15. között megkérdezte a lakosságot, hogy maradjon-e jelenlegi formájában az Airbnb lakások működése vagy tiltsák ki teljesen a VI. kerületből a rövid távú bérlést. A lakosság döntött, ezért a tervek szerint 2026. január 1-től Terézváros nullára csökkenti a már említett vendégéjszakák számát és ezzel végleg megszűnik az Airbnb Budapest egyik turisztikailag legfelkapottabbnak számító kerületében. Amióta a VI. kerület búcsút intett az Airbnb-nek, folyamatosak a találgatások, szakmai fejtegetések a médiában, közösségi médiában a lehetséges hatásokról és arról, hogy milyen hullámot indíthat el ez a döntés, ha egyáltalán bármilyen komolyabb folyamat mozgatórugója lehet a terézvárosi tiltás, hiszen erről is megoszlanak a vélemények. A Pénzcentrum videósorozatának legújabb epizódjában a terézvárosi lakosokat és a 2024-es REA Summit szakértő résztvevőit kérdeztük a témáról.

Ahogy a videóban Csorba Dániel fogalmazott csak Soproni Tamás, a VI. kerület polgármestere tudhatja, hogy ez a döntés végleges-e, de mindenképpen érdemes lesz figyelni az eseményeket. A témában még az V. és a VII. kerület lehetne érintett, de a VII. kerület a társasházaknak adott döntési lehetőséggel megoldottnak tekinti az Airbnb helyzetet.

Hát mondjuk azt, hogy forronganak a blogok, a Reddit, meg minden. Megmondom őszintén, én nem tudom, hogy mi lesz. Szóval, hogyha az a kérdés, hogy mit várok, akkor egyelőre nem tudom a választ. A rövidtávú kiadásnak van egy szövetsége, és ők fel fognak lépni a döntés ellen

- mondta Török Dávid, az Otthon Centrum ingatlanszakértője és hozzáfűzte, hogy ebből a szempontból még nem biztos, hogy 2026-ban valóban be tudják vezetni ezt a kerületi korlátozást.

A szakértők többsége úgy gondolja, hogy az eddig Airbnb lakásként működő ingatlanok legalább fele a hosszabb távú kiadásokra térhet át és csak kisebb szelete kerül piacra, ezért az árak és a piaci folyamatok változásai még sok meglepetést tartogathatnak. A meglepetés faktor, viszont nem feltétlenül kedvező.

Azt gondolom, hogy az ingatlanpiacnak kiszámíthatóságra van szüksége, ezért a szándékot ugyan megértem, de az üzenet nem jó

- mondta Máté Ferenc, a Duna House cégcsoport vezérigazgató helyettese, igazgatósági tagja.

Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője szerint az elmúlt időszakban folyamatosan növekedtek a kiadó lakások árai, amelynek az egyik legfőbb oka a szűkös kínálat. Elmondta, hogy ha ez a mennyiségű ingatlan a hosszú távú bérleti piacra kerül az hatással lehet az árakra, de mivel jó minőségű lakásokról beszélünk, ezért inkább a rosszabb állapotúak árát nyomhatják lefelé.

Az eladó lakások esetében nem lesz ennyire drasztikus a változás, mert 1300 eladó lakás van Terézvárosban, ehhez képest, hogyha ennek a 2700 ingatlannak a fele terelődik át az eladó lakások közé az is csak a kínálat duplázódásával jár együtt. Azt tudjuk, hogy az eladók nem szívesen viszik lejjebb az árat, még akkor sem, ha a vevők nem hajlandóak annyit fizetni, mint amennyit ők megálmodtak. Ráadásul itt prémium minőségű ingatlanokról van szó, ami az átlagosnál drágábbak tehát az árcsökkenés egyáltalán nem valószínűsíthető a terézvárosi eladó lakások esetében

- mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Megjegyezte, hogy más kérdés lehet, hogy ha egy eszköz jövedelemtermelő képessége csökken, akkor az az eszközértékét is csökkenti, vagyis könnyen lehet, hogy a vevők már nem fognak annyit fizetni ezekért a prémium ingatlanokért és ha az eladók nem viszik lejjebb az árakat akkor befagy ez az ingatlanpiaci szegmens, ami kiterjedhet a további területekre is, a környező kerületekre, mert bár a szabályozás megáll a VI. kerület határainál, de a piaci hatások ennél tovagyűrűzőek lehetnek.