Vigyázz! Ezekre a házakra sok magyar bank már nem ad hitelt: pokoljárás a biztosítást is elintézni

Még ma is több mint 522 ezer vályogház van Magyarországon, ami az összes lakóingatlan nagyjából 13 százaléka. A KSH 2022-es népszámlálási adatai szerint a legtöbb ilyen ingatlan Pest megyében van, több mint 67 ezer darab, de Bács-Kiskun sem marad el ettől olyan sokkal, ott 65 ezer ilyet számoltak össze. Ebben a két megyében van a hazai vályogház-állomány kb. negyede. De még Budapesten is van csaknem 2500 ilyen ház.

Járási szinten a Ceglédi járás vezet, ahol 12 865 darabot számoltak össze, de a Kecskeméti, a Kiskőrösi, a Nagykátai és a Szolnoki járásban is több mint 10 ezer ilyen ingatlan van még.

Szakértőkkel beszélgettünk arról, mennyire keresettek ma a vályogházak az ingatlanpiacon, és az is érdekelt minket, igaz-e, hogy árak tekintetében lényeges különbségek vannak például az ugyanolyan tulajdonságokkal rendelkező téglaházakhoz képest. És mi a helyzet a lakáshitellel, biztosítással?

Ezekben a budapesti kerületekben adnak el vályogházakat

A fővárosban csupán 4 vályogház eladó, de vegyes falazatú vályogot is tartalmazó házból 40 keres gazdát a fővárosban. Ezeknek a 90 százaléka a pesti peremkerületekben található, azon belül is a XVI., XVII,  XX., XXI. és XXIII. kerületekben találkozhatnak a vásárlók részben vagy egészben vályogfalazatú házakkal - ismertette kérdésünkre Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozzátette: országos szinten 823 vályogházat kínálnak eladásra. A legtöbb ilyen ingatlan Jász-Nagykun-Szolnok megyében keres gazdát (110 db), ezt követi Hajdú-Bihar megye 102 darabbal, majd Pest megye jön a sorban 94 eladó vályogházzal. Összességében elmondhatatlanul, hogy a Dunántúlon a teljes kínálat csupán ötöde elérhető, vagyis az eladó vályogházak több mint 80 százalékát a keleti országrészben árulják. 

A szakermber szerint a vályogházak keresettsége nagyon nagy különbségeket mutat. A különbségek okai nem is feltétlenül a földrajzi elhelyezkedéssel függnek össze, hanem az ingaltanok állapotával. Egy jó minőségű, karbantartott és gondozott környezetben elkehelyezkedő vályogház értéke általánosságban nem marad el egy hasonló paraméterekkel rendelkező téglaháztól. A romos állapotú ingatlanok viszont többsége tipikusan vályogház, amelyeknek az ára is nagyon kilóg lefelé az adott környék árszintjétöl.

Ennek oka az, hogy a vályogépületek karbantartása, felújítása tudatosságot és odafigyelést igényel. Manapság a vályogot mint épìtőanyagot egyre többen fedezik fel újra. Ez ugyanis egyszerre hagyományos mégis modern, újrahasznosítható építőanyag, ami szinte együtt él a házban lakókkal. A nyári kánikulában hűt, télen pedig tartja a meleget. A fentiekből az is következik,  hogy a vályogépületeket nem csak a szűkösebb anyagi forrásokkal rendelkező vevők keresik, hanem ugyanilyen népszerű a környezettudatos tehetősebb vásárlók körében is

- mondta Balogh László. A cég adatai szerint összességében a felújított ingatlanok kategóriájában nincs érdemleges különbség az árakban, a közepes állapotú ingatlanokkal, viszont már 9 százalék a vályogházak hátránya a négyzetméterárak alapján.

A vásárlás előtt állóknak azt tanácsolta: alaposan érdemes átvizsgálni az épületet olyan szakemberrel, aki "vályogház-specialista". A vályog ugyanis olyan anyag az építőiparban, ami megfelelő kezekben csodákra képes. Ha viszont nem ehhez a típushoz passzoló anyagokat (festékek, alapozók, vakolatok, szigetelés) használunk akkor a vályogház tulajdonosok élete könnyen rémálommá válhat.

A portálon hirdetett legdrágább eladó vályogház most 150 millió forintba kerül, és Fejér megyében található:

A legdrágább eladó vályogház. Forrás: ingatlan.com

Alig marad el ettől egy Jakabszállási ingatlan, ami 149 millióba kerül, de itt a magas ár a hatalmas telekterületnek köszönhető:

A második legdrágább eladó vályogház. Forrás: ingatlan.com

A dobogó harmadik fokán egy kozármislenyi 134 milliós vályogház talalható: 

A harmadik legdrágább eladó vályogház. Forrás: ingatlan.com

Okkal olcsóbbak a vályogházak

Azt az Otthon Centrum is megjegyezte, hogy a KSH 2022-es népszámlálási adatai szerint a lakásállomány 13,4 százaléka vályogház. De tömeges előfordulását alapvetően a település méret határozza meg. Amíg a főváros belső és budai részén gyakorlatilag nincs, addig a községállomány 28,5 százaléka vályogház még mindig, és a kisebb városokban is ez az arány 18,8 százalék. A fővárosban legnagyobb arányban a XXIII. kerületben fordul elő vályogház 7,7 százalék.

Ugyanakkor, mint kifejtették, tapasztalataik szerint a forgási időben nincs számottevő különbség a hat hónap átlagosnak tekinthető az önálló ingatlanok esetében. Fajlagos áruk adataik szerint 200 ezer forint volt az idei értékesítések alapján, ami főként városi viszonylatban számít olcsónak.

Ugyanakkor a községekben mért 263 ezer forintos átlagos négyzetméterárnál 25 százalékkal olcsóbbak a vályogházak, ami összefügg azzal, hogy jellemzően régebbi építésűek, korszerűtlenebbek és állapotukat tekintve többségében felújításra szorulnak

- jegyezték meg. Az Otthon Centrum által idén értékesített legdrágább vályogház Pécsen kelt el: a három szobás ingatlan 43 millió forintért cserélt gazdát. A képzeletbeli dobogóra még egy debreceni két szobás és egy ceglédi háromszobás vályogház fért fel, egyaránt 37 millió forintos eladási árral.

Arra a kérdésünkre, mire érdemes figyelni, ha valaki ilyen ingatlan megvásárlásában gondolkodik, kifejtették: a vályog tartós, és kedvező épületfizikai tulajdonságokkal jellemezhető építőanyag, azonban nagyon érzékeny a nedvességre.

A tégla építésű házaknál is fontos meggyőződni arról, hogy nem jelentkezik-e elégtelen szigetelésből fakadó talajnedvesség a falszerkezetben, illetve statikussal érdemes megvizsgáltatni amennyiben repedések találhatók a tartófalakon, hogy ezek milyen okokra vezethetők vissza, és mennyire jelentenek kockázatot az épület állékonysága szempontjából

- húzták alá. Fontos az is, hogy a vályogból épült falazatok jóval érzékenyebbek arra, ha az épületet használják, tehát télen nincs fűtve, nem tartózkodnak benne rendszeresen, ezáltal nem keletkezik belül pára. Szintén fontos, hogy a vályogfalat nem lehet hagyományos téglafalakhoz hasonló módon vakolni, mivel az eltérő anyagok felvitelével megbomlik a falazat páraháztartása, ami később vizesedéshez vezet. 

Retró féláron?!

A Duna House értékesítőinek tapasztalata alapján a vályogházak vásárlása esetében némi körültekintés szükséges, de ennek ellenére jó opció lehet nagyon sokaknak - magyarázta Benedikt Károly, a cég PR és elemzési vezetője. Szerinte a régebbi időben népszerű építkezési formának megvannak az előnyei, de mai szemmel nézve már nem korszerű megoldás családi házak esetében. Megjelenésükben sokakban a régi idők hangulatát idézik, néhányan pont ezért keresnek ilyen típusú ingatlant, sőt sok esetben a mai modern technikával ötvözve (könnyűszerkezetes váz) de kinézetében a vályogházra hasonlító házak is épülnek.

A technológiai elvalultságuk miatt az eladási árban jelentős akár 20-50%-os különbségek is lehetnek hasonló adottságú téglaházakhoz képest, ami viszont pont a szerényebb anyagi lehetőségekkel bíró vásárlóközönségnek kedvezőbb lehet. Az építési és technológiai jellemzők miatt a falazat vizesedésére és repedezésére érdemes figyelni a vásárlás során, illetve az alap meglétének kérdése is sokat jelent a vásárlás során

- figyelmeztetett. Elhelyezkedésük tekintetében a teljes országban megtalálhatóak, elég a Balatonra, Őrségre és Bakonyra gondolni, de a főváros egyes kerületeiben (Sorosksár, Budafok) is szép számmal találhatóak ilyen házak.

Mint kifejtette: eladási áruk széles skálán mozog, amit a falazat mellett természetesen az elhelyezkedésük és az ingatlan állapota, telekméret és felszereltség is befolyásol. A Duna House kínálatában több száz vályogház található, a néhány tízezer forintos négyzetméter ártól, és így 4-5 millió forintos ingatlanoktól egészen a 100-150 millió forintos és akár 900 ezer forintos négyzetméterárig.

A cégnél azt tapasztalják, hogy a turisták által népszerű lokációkban nagyon sokan keresik az ilyen típusú ingatlanokat, amelyekből felújítás után nagyon hangulatos vendégfogadók, panziók lesznek, amit nagyon szeretnek az odalátogatók. 

A kínálatban a legdrágább vályogház jelenleg egy 149 millió forintért hirdetett ingatla, ami 17 hektáros területen fekszik és saját horgásztó is tartozik hozzá.

Vályogház saját tóval. Forrás: Duna House

Szintén a százmilliós kategóriába tartozik egy sülysápi ingatlan, amely 200 négyzetméteres.

Ilyen egy luxus vályogház. Forrás: Duna House

A vályog falazattal rendelkező ingatlanok finanszírozási lehetőségei kapcsán Benedikt Károly kifejtette: több pénzintézet is foglalkozik ilyen típusú ingatlanok hitelezésével, de érdemes pénzügyi szakértő segítségét igénybe venni, mert az átlagosnál több dologra kell odafigyelni a folyamat során.

Ilyen például hogy jelentős különbségek lehetnek az eladási ár és az értékbecslő által megállapított összeg között, és a bank utóbbit fogadja el hitelfedezeti biztosítékként, így a hiteltermék esetében ezzel kell számolni. Jó hír, hogy az otthonteremtési támogatások esetében nem kizáró ok a vályog és vagy vegyes falazat, így ezeknél a házaknál is igényelhető például Falusi CSOK vagy CSOK Plusz

- sorolta.

Azt pedig már mi tesszük hozzá, hogy az otthonfelújítási támogatást is gond nélkül lehet igényelni vályogházra, ha az megfelel a kritériumoknak.

Ezek 250 milliónál is többért kelhetnek el

A legtöbb, kifejezetten vályog falazatú ingatlant az otpotthon.hu ingatlankereső adatai szerint Pest vármegyében hirdetik, ahol az összes eladásra hirdetett vályogház 17 százaléka található. A következő vármegye, ahol a legtöbb vályogházas hirdetés található, Jász-Nagykun-Szolnok (14%), majd Szabolcs-Szatmár-Bereg (10,5%) és Bács-Kiskun vármegye (10%) következik, tehát elsősorban a keleti országrészre jellemző ez a háztípus.

Budapesten is találni eladó vályogházat, de az összes eladó magyarországi vályogháznak a 0,8 százalékát sem éri el az itt hirdetett mennyiség, és ezek a vályogépületek is sokszor csak melléképületként szolgálnak a telken, egy másmilyen típusú családi ház mellett, illetve több vegyes falazatú ingatlannál is felmerül a vályog, de csak mint kiegészítő építőanyag. Amit viszont a fővárosban hirdetnek, abból a legtöbb XVII., XXIII. és a XXI. kerületben található, tehát a főváros legkülsőbb kerületeiben, amelyeket az 1950-es nagy közigazgatási átrendezéskor csatoltak a fővároshoz, és még jellemzően falusias, kertvárosias hangulatot és infrastruktúrát kínálnak.

A keresésekben nem gyakran adják meg kifejezetten, hogy vályog falazatú ingatlant keresnek, ennél sokkal gyakoribb az ilyen típusú házakra olykor szinonimakét használt paraszt, parasztház kulcsszavakkal való keresés. Ha a szabadszavas kereséseket nézzük, úgy a „paraszt” kulcsszó a 12. leggyakoribb szó, amit megelőznek a vízparti, balaton-parti ingatlanokra vonatkozó keresések, illetve az árra vonatkozó kritériumok, mint a sürgősen és áron alul kifejezések, továbbá az emeletre vonatkozó opciók. Kifejezetten vályogházat csekély arányban adtak meg az otpotthon.hu ingatlankeresőjében

- mondta kérdésünkre Bohus Péter, az OTP Otthon PR vezetője. Hozzátette, meglátásuk szerint azok keresnek kifejezetten a vályog falazatú ingatlant, akik nem elsősorban otthonnak, hanem például nyaralónak, hétvégi teleknek keresnek maguknak házat. A vályogházakra jellemző a korhűség, hogy hagyományos építészetet követnek, amelyek iránt egyre növekszik az érdeklődés, hiszen szépen felújítva egy vályogház különleges lehetőségeket ígér akár befektetésre is. Továbbá a vályog speciális tulajdonsága miatt, hogy remek hőszigetelő, alkalmassá teszi, hogy racionalizálják a rezsiköltséget, hiszen télen képes a meleget megtartani, míg nyáron egyre inkább elsőszámú szempontnak számít, hogy nem forrósodik fel, hanem kellemes hőmérsékletet biztosít bentre klímaberendezés nélkül is.

Arra a kérdésünkre, hogy milyen árkülönbséget tapasztalnak a vályogházak és a hasonló tulajdonságokka rendelkező, nem vályogból épült ingatlanok között, a szakember azt mondta, az ingatlanok árát elsősorban a lokáció befolyásolja, míg az épület falazata, az építőanyagok nagyon kis százalékban kerülnek a legfontosabb szempontok közé a vásárlás során

De például Budapesten, a XVII. kerületben egy használt házért jelenleg átlagosan 800 ezer forintot kérnek négyzetméterenként a hirdetők, míg azok a házak, amelyekre jellemző, hogy vályogból, illetve vályoggal is készültek, 600 ezer vagy még ennél is kisebb négyzetméteráron kerülnek meghirdetésre

- fogalmazott.

A legdrágább vályogházak kapcsán kifejtette: korábban a vályog olyan elterjedt építőanyagnak számított, hogy az sem volt ritka, ha egy kastély is vályogtéglából épült. Ilyenből akad most is a hirdetések között, például Kunadacson, egy 1850-ben épült, szépen felújított 14 szobás kúriát hirdetnek 150 millió forintért, de hozzá egy nagy birtok is tartozik. Ahogy a legdrágább vályog kúriához is Tokajban: azt az ingatlant egyben 320 millióért hirdetik. Ám ingatlanvásárlásnál az elsődleges szempont az ár után a lokáció, így abszolút értékben nem a birtokok, hanem az a balatongyöröki vályogház a legdrágább, amelyért 248 millió forintot kérnek egy pici telken, valamint az a szentendrei, az Óvárosban hirdetett vályogház, amiért 250 milliót kér a tulajdonosa - sorolta Bohus Péter.

A vályogházak nagy előnye, hogy strapabíró, kiváló hőszigetelő, ám könnyen vizesedik, és ha nincs rendesen alapozva, akkor a földből felszívja a vizet. Ennek elkerülése érdekében érdemes valamilyen szigetelőanyaggal távol tartani a körülötte áramló vizet, és az alapozásra is komoly figyelmet kell fordítani. Fontos még, hogy hagyni kell a falat szellőzni, ezért csak olyan festékkel szabad kezelni, ami átengedi a levegőt. Alapvetően érdemes fejben tartani, hogy a vályog falazatú házak akár 100 évesek vagy még öregebbek lehetnek, és ha stabilan állnak, akkor feltehetően a következő években sem kell attól tartani, hogy tönkre mennek, de a fenti szempontokat érdemes betartani

- tanácsolta azoknak, akik ilyen ingatlan vásárlásán gondolkodnak.

A bank és a biztosító sem feltétlen szereti

A Bankmonitor által vizsgált nyolc bankból kettő alapból nem nyújt lakáshitelt, ha vályogház a fedezet - mondta kérdésünkre Argyelán József, a Bankmonitor vezető pénzügyi elemzője.

Sőt, a többi pénzintézetnél is szigorúbbak lehetnek a szabályok.

Például rosszabb Ltv-arány (Loan-to-Value) mellett finanszírozhatják meg egy ilyen ingatlan vásárlását. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan értékéhez viszonyítva kisebb kölcsönösszeget lehet kapni, mint mondjuk egy téglaház esetében.

A hitelkamatokat, banki költségeket ugyanakkor jellemzően nem befolyásolja, hogy vályogházat finanszírozunk-e.

A szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy a lakásbiztosítást is befolyásolja az ingatlan falazata. Vegyes falazatú főépület esetén a biztosítók mintegy harmada már nem köt biztosítást. Megjegyezte, az viszont jellemzően nem probléma, ha a melléképület épült vályogból.

Jellemzően több fényképet kérnek be egy vegyes falazatú ingatlanról, illetve egy kérdőivet is kitöltetnek az érdeklődőkkel. Lényeges szempont lehet például, hogy a kérdéses épület lábazatszigetelése megoldott-e, esetleg beton alapzatra épült-e a ház. Előfordulhat, hogy a biztosító megköti a biztosítást, de bizonyos események bekövetkezte esetén nem fizet kártérítést. A vegyes falazatú ingatlanok esetén előfordulhat például, hogy árvíz, vagy más vízkár esetén nincs térítés

- sorolta Argyelán József. Sőt, vegye falazatú ingatlan esetén a biztosítási díja is megemelkedhet, de erre pontos számítást nehéz elvégezni, hiszen egyes biztosítók nem is kötnek szerződést ilyen szituációban.

Iskolakezdés 2024 felmérés

A Pénzcentrum oldalán rendszeresen végzünk nagymintás felméréseket, a mostani a 2024/2025-ös tanév legégetőbb kérdéseire adhat választ: miből teremtik elő a magyar szülők a pénzt az iskolakezdésre, hol milyen tanárokból van a legnagyobb hiány, mi a véleményük az oktatás színvonaláról és vajon jut-e még pénz idén különórára? Ha nevelsz általános iskolás vagy középiskolás gyermeket, kérünk, szánj 5-10 percet a kérdőívünk kitöltésére, ezzel is segíted a munkánkat és hogy valós képet kapjunk az ország helyzetérről.

Címlapkép: Bugány János, MTI/MTVA