Vallott a szakértő: az ingatlanosok 80 százaléka alkalmatlan a munkára, így ismerheted fel a kóklereket

Pénzcentrum: Sokat olvashattunk az utóbbi időben arról, hogy az ingatlanos munkához kapcsolódik jó pár negatív sztereotípia, illetve, hogy nem feltétlenül pozitív a szakma megítélése. Vannak ezzel kapcsolatban személyes tapasztalataid, élményeid?

Szűcs Attila: A szakma megítélése maximálisan okkal tart ott, ahol tart. Az ingatlanosok 80 százaléka teljesen alkalmatlan arra, amit csinál. A tulajdonosok, így joggal gondolják azt, hogy: “Kaputelefonnal befotózni, majd felrakni egykét portálra? Hát ezt én is meg tudom csinálni.” A hozzáadott értéket ez a 80 százalék hírből sem ismeri, csak próbál a felszínen maradni és megélni 2-3 havonta egy eladásából, amit sikerül elérnie. Személyes tapasztalataim csak közvetettek vannak: hetente kapok megkereséseket olyan ügyfelektől, akik balga módon megbíztak egy, a fenti 80 százalékban lébecoló “kollégában”, majd nem győztek új, megfelelő minőségben dolgozó kolléga után nézni, vagy ajánlást kérni.

Az elmúlt években az építőipar nehézségei (munkaerőhiány, áremelkedések, ellátási problémák, brutális vállalási határidők) a vevői igényekre is hatással voltak. Mik ezzel kapcsolatban a már észlelhető átalakulások? Mi a tapasztalat: inkább vesznek például egy tervezési fázisban lévő lakást vagy egy erősen felújítandó ingatlant?

Ritkán foglalkozom még el nem készült ingatlanokkal, főleg azért, mert azokat projekértékesítők kapják meg és mi, hagyományos szakértők inkább a használt ingatlanok piacán dolgozunk. Azonban a tapasztalatom az, hogy a bizalom az új házakkal kapcsolatban az utóbbi 10-15 évben látott problémás építkezések, be nem fejezett projektek és garanciális gondok miatt nagyon megingott, így sokkal jobban tájékozódnak azok, akik mindenképpen ilyet akarnak vásárolni. Egy bizonyos réteg csak újat keres, mert a felújítással is a fenti problémák adódhatnak, egy másik réteg pedig nem is gondolkodik újban, mert tudja, hogy az a kialakítás, amit ő szeretne, csak egy használt felújításával, személyre szabásával valósulhat meg. A pénztárca és az ehhez mért igények felderítése is a munkánk része. Egy ekkora mértékű, de mégis racionális és objektív döntést csak külső szakértő bevonásával lehet érdemben megtenni.

Ha kitekintünk a nagyvárosból, azt láthatjuk, hogy talán elkezdtek nyitni a vevők az alternatív megoldások felé is. Az USA-ban a szélsőséges időjárási hatások ellenére a könnyűszerkezetes épületek hagyományosan népszerűek, viszont Magyarországon nem volt jellemző, hogy bíztak volna ebben az épülettípusban és sokan olcsó, ideiglenes megoldásként tekintettek rá az elmúlt évtizedekben. Még mindig kisebb a bizalom ezekkel az épületekkel? Mi a helyzet most a könnyűszerkezetes ingatlanokkal a piacon?

A könnyűszerkezettel kapcsolatban itthon még mindig kevesebb a bizalom, de ez is inkább csak a tájékozatlanságból ered. El szoktuk vállalni könnyűszerkezetes épületek értékesítését, mert ennek is megvan a megfelelő módja, amit egy jó szakértő, ha mindig körültekintően végig is csinál, akkor főleg a fiatalabb, sokszor első lakásvásárlók közül érkező keresletből fel is szippantják. Ezeknél az épületeknél is kiemelten fontos az energetikai korszerűség, a minőségi anyaghasználat és a megfelelő alap, valamint tetőszerkezet is, így fel is kell mérni és részletes tájékoztatást adni minden vevő részére.

Trend most az úgynevezett „TIER listek” összeállítása. Ha egy ilyen listában kellene elhelyezned piaci szempontból az alábbi épülettípusokat (panel, tégla, csúsztatott zsalus, kő, fa, vályog, egyéb modulos és blokkházak), hogy nézne ki a listád és mi alapján állítanád össze?

Többféle TIER jutott eszembe: fenntartás, megtérülés, négyzetméterár alapján is összeállíthatjuk, de ha egyet kell választanom, a kiadhatóság/ár arány alapján nézném végig. A panelek híresen jó és logikus alaprajzokkal rendelkeznek, kevés kihasználhatatlan térrel, így egy panelprogramban részt vett házban remekül kiadható bármekkora lakás a fővárosban és megyeszékhelyeken. A csúsztatott zsalut is vehetjük panelnek, mert sokan a különbséget sem tudják, így jelenlegi TIERünkben is egy kalap alá vehetőek.

Fotó: Berecz Valter

A téglalakások, főleg a 2010 után épültek alacsony fenntartási költségekkel és modernebb megoldásokkal nyilván arányaiban drágábban adhatóak ki, azonban jóval többet is kell értük fizetni, így általában a megtérülésük összességében alacsonyabb. A faházaknak és a vályogházaknak is megvan a hangulata kiadás szempontjából, de csak turista övezetekben és megfelelő felújítás, valamint extrák beépítése után. Ismerek olyan faházat az erdő közepén, amely mindenfajta extra felszereltséggel, a semmi közepén 95 százalékos kiadás mellett 10 százalék feletti megtérülést generál rövid távú kiadással, de ehhez komoly összegeket kellett a tulajdonosoknak beletolnia.

Sorra épülnek a „zöld lakások”, zöld hiteleket dobnak piacra és az energetikai szabályok is szigorodnak. Mennyire számít ma egy átlagos vevőnek, hogy fenntartható otthont vásároljon? Mik azok a szempontok, ami már a szűk szakmai fókuszon túl, a vásárlói igényekben is megmutatkoznak?

Kinek ne számítana, hogy fenntartható, havi szintre lebontva is kevés rezsijű lakásban vagy házban éljen? Logikus és jó irány az energetikai korszerűsítés, én örültem a jelenleg futó családi házas támogatásnak is, csak azt sajnálom, hogy eléggé csepp a tengerben. Nincs az az EU-s pénzmennyiség, amit például csak a Kádár-kockák felújítására rá lehetne költeni, annyi van az országban, ráadásul még mindig rengeteg panelház sincs korszerűsítve, ami ugyancsak rettentő fontos lenne. Személy szerint nagyon örülnék egy sokkal megengedőbb és elérhetőbb napelem-kihasználhatóságnak, valamint szélerőműveknek is, dehát nem vagyok döntéshozó, csak alkalmazkodni tudok.

Az okosotthonoknál sok olyan megoldást láttam karrierem során, ami nemcsak hogy megegyszerűsíti a benne élők életét, hanem kifejezetten komfortosabbá, az ingatlant használhatóbbá teszi. Például van egy ingatlan, ahol a mosókonyha ablaka magasan van a tetőtéri építés miatt, ezért egy automata, páraérzékelős nyitórendszert alakítottak ki, vagyis, amikor megy a mosás vagy szárítás és megemelkedik a páratartalom a helyiségben, kiszellőztet teljesen automatikusan és, ha kint esik az eső, bezárja az ablakot. Ha ez nem értéknövelő tényező, akkor semmi. Az ablakok önműködő sötétítése, a nyaralás alatti villanykapcsolások és a hőmérsékletszabályozás mind olyan funkciók, amik 10 éven belül elválaszthatatlan részei lesznek egy újépítésű családi háznak.

Néhány évvel ezelőtt a rövidtávú bérlések piaca fellendült Magyarországon is. A több éves működés után az ilyen jellegű bérlések megítélése egészen vegyes lett. Van, akit zavar a lakóház forgalma vagy az idegen érkezők jelenléte, a tulajdonosokat a bizonytalanabb bevételi forrás. Hogy áll most a rövidtávú bérlések helyzete?

Ez egy nehéz kérdés, ingatlanosként is nehéz objektívnek maradni. Egyrészt teljesen megértem azokat a tulajdonosokat, akiknek elege van már a részeg, nyugati turisták hajnali óbégatásából, másrészt a befektetők érdekeit is figyelembe kell venni. Az ilyen típusú lakáskiadás egy nagyon fontos alternatíva a hazánkba látogatóknak, ezt nem lenne jó ötlet elvenni, mint Barcelonában. Azt gondolom, a jelenlegi működés nem olyan szörnyű. A társasház megtilthatja a rövidtávú kiadást, ezáltal saját nyugalmuk is megmarad, de vannak olyan házak is, akik egyszerűen feltételhez kötik és akkor engedik meg, ha például dupla vagy tripla közös költséggel járul hozzá a tulajdonos a ház életéhez. Emellett már több olyan házról is tudok, aminek 70-80 százaléka kiadott lakás, itt inkább el kell adni jó magas áron egy befektetőnek a többi lakást is és el kell költözni egy nyugodtabb, élhetőbb környezetbe, mert jó pénzt kaphat az ingatlanáért az eddig kitartó tulajdonos. Betiltani óriási hiba lenne ezt a kiadási formát, szerintem a megfelelő szabályozás és az engedélyek ellenőrzése az egyetlen helyes út.

A bérleti szektorban egy szélsőséges téma, de továbbra is találkozhatunk bérlakások, bérleti jogok értékesítésével. Bár, ezek talán inkább magánhirdetések formájában cserélnek gazdát. Vannak ilyen jellegű megkeresések? Mitől nehéz ez a terület?

Sok ilyen megkeresést kapunk, de mi nem vállaljuk el őket, ugyanis az önkormányzat, akié a tulajdonjog és aki engedélyezte a bérleti jogot, elég sok helyen megfúrhat egy ilyen ügyletet. Inkább annak a híve vagyok, hogy esetlegesen a bérlő vehesse meg az ingatlant az önkormányzattól, ezáltal a vevő/bérlő olcsóbban juthat lakáshoz és jó gazdája lehet annak.

Lassan letelnek az első Babaváró és CSOK szerződések határidejei. Mi a tapasztalat, óvatosabbak lettek az emberek a kezdeti időszakhoz képest a támogatásos ingatlanvásárlásokkal vagy inkább növekedett a szám?

Összesen közel 250 ezer pár vette fel indulása óta a Babavárót. Az elsők közötti visszafizetések határidejét éppen most tolta ki a kormány 2 évvel, ugyanis meglehetősen sokan úgy vették fel a hitelt, hogy nem is terveztek gyermeket vagy idő közben elváltak, kiköltöztek külföldre. Ezen hitelek személyi kölcsönné módosulnak vagy részben kötelezik a visszafizetést, de komoly kamatteherrel.

Alapvetően jó ötletnek tartom a támogatás igénybevételét a vásárláshoz, de csak akkor, ha tényleg tervezett, vagy már pocakban lévő gyermekre akarják felvenni. Én is így tettem a feleségemmel. Sokan nem tudják, de 75%-ig az ingatlanvásárlás önerejébe is felhasználható az összeg. A CSOK sem sokkal egyszerűbb, a mostani CSOK+ már ilyen szempontból szerintem racionálisabb: nincs ajándékpénz, csak hitel, az viszont alacsonyabb kamaton. Sokaknak biztos nem leszek ezzel szimpatikus, de én üdvözöltem ezt a döntést, amellett is, hogy így én is kiestem a támogatottak köréből, mert bár vannak gyermekeim, többet nem tervezünk.

Fotó: Berecz Valter

A piac felhajtóereje általánosan a jó hitelezés, de amikor vannak részterületekre támogatások (lásd zöld otthonok, napelem, stb.), azok értéke mindig megemelkedik. Alapvetően nehéz az eladókhoz való alkalmazkodás. Az adott támogatást élvező tulajdonosok a jogosult támogatások összegét rendszerint azonnal belekalkulálják a vételárba, azonban amikor csökkenteni kell, hónapok vagy akár 1 év is eltelhet, hogy belássák, túlárazás történt. Sajnos ilyen a piac, a jó szakértők is ehhez kell, hogy alkalmazkodjanak és ezt kell tudnunk elmagyaráznunk is.

Milyen szerepe lehet a mesterséges intelligenciának az ingatlankereskedelemben? Hasznosítható már bizonyos területein a munkának? Hogyan?

Számtalan területen használjuk már most is: a szövegírás segítésében, az online marketingünk felépítésében, témák ötletelésében, vagy kisebb grafikai munkák elvégzésében is (például medence feltöltése vízzel, bizonyos oda nem illő tárgyak eltávolítása, ami véletlen fotózáskor rajtamaradt stb). Egyértelműen az AI megfelelő használata a jövő.

Ezzel együtt kell élnünk, aki ezt nem érti meg és nem próbál felzárkózni, az le fog maradni mind tranzakciószámban, mind bevételben.

Biztosan lesznek olyan, jelenleg is alkalmatlan kollégák, akiket ki fog szorítani a technológia, de engem a legtöbb megbízóm azért alkalmaz, mert felismeri, hogy ameddig nem kell olyannal foglalkoznia, mint a telefonok felkapkodása, az ügyfelek megszűrése, az ingatlan mutogatása, a hirdetés menedzselése, addig foglalkozhat a saját munkájával, a családjával, elmehet pihenni. Én is ki tudok cserélni egy kereket az autómon, mégis gumishoz viszem, mert ami nekem 1 óra, neki 10 perc, nekem pedig 1 órával több időm van a családomra. Saját tapasztalat, hogy minél nagyobb értékű ingatlanokkal foglalkozom, a fenti delegálási mód annál jobban működik. Csak azzal foglalkozik a tulajdonos, amivel szeretne, minden mást megfelelő minőségben dolgozó szakértőkre bíz. Nekem is van fotósom, marketingesem is, nem tudok mindent én csinálni és nálam vannak sokkal jobban hozzáértők a területükön.

Szerinted mit ígér 2025-re az ingatlanpiac? Mik azok a folyamatok és mérföldkövek, amelyek meghatározhatják az évet a 2024-es tendenciákat nézve?

A jelenlegi tranzakciószám pont a 2022-es és a 2023-as év között fut. Átlagban megvan/meglesz a 10 ezer, így körülbelül 120 ezer tranzakcióra számítok év végére, ami még mindig alacsonyabb, mint amennyinek kellene lennie, de a jó hitelezés és a megfelelő kínálat miatt az ügyfelek mernek döntéseket hozni. Azt gondolom, hogy a 2025-ös piac sem lesz másképp. A jegybanki alapkamat már most is 7 százalék alatt van, ha tovább csökkenthető és a hitelkamatok is faraghatóak még erről a 6 százalék körüli THM-ről, akkor azok is visszatalálnak majd az ingatlanpiacra, akik évek óta állampapírban vagy devizában tartanak összegeket - ha nem is a teljes vagyonukkal, de a diverzifikáció része lesz újra az ingatlan is. Ha tehát nem lesz semmi olyan külső tényező, más vagy rosszabb, mint most (háborús helyzet, COVIS, USA választások, stb.), akkor az ezévi tranzakciószámok fölé, körülbelül 130 ezerre tippelem a piacot.

Fotók: Berecz Valter