Brutális, ami a pesti lakáspiacon készülődik: hová lőhetnek még ki az árak a fővárosban?

Nem hozott áresést tavaly az elmúlt év ingatlanpiaci gyengélkedése az árakban, holott erre sokan számítottak – jelezte Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Igaz, az infláció rendkívül magasra kúszott, miközben az ingatlanárak stagnáltak, viszont 2024 év elején már némi mérsékelt áremelkedés jelentkezett a lakásoknál.

A családi házak árai ugyanakkor továbbra is stagnáltak, bár a korszerűtlen, erősen felújítandó lakásoknál és elavult családi házaknál inkább árcsökkenést lehetett érzékelni. A XVIII. kerületi 50-70 millió forintos családi házas szegmensben 45-70 év közötti, vagy akár ennél öregebb ingatlanok találhatók most, melyeknél már tönkrement a tető, korszerűtlen a fűtésrendszer, elavult a villamossági hálózat, és jellemzően szigetelés nélküliek. De még 70 millió forintos árszinthez közeledve is sok olyan házzal lehet találkozni, melyek felújítása jelentős pluszköltséget jelent a vevők számára - tette hozzá Rácz Gyula.

Hasonló tapasztalatokról számolt be Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának vezetője is, aki arra mutatott rá, hogy míg a 2023-as év első felét még a visszafogott kereslet és a stagnáló árak jellemezték a IV. és XV. kerületekben, addig a tavalyi év második felében fordulat következett be, melynek hatására ismét megindultak felfelé az árak, illetve az emelkedő árak miatt 3-5 százalék körüli szintre mérséklődtek a különbségek a hirdetési és a valós értékesítési árak között a két észak-pesti kerületben.

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője viszont úgy látja, hogy a piac felpörgése nem hozta magával az árak emelkedését a XI. és XXII. kerületekben, legfeljebb csak az újépítésű ingatlanok piacán következett be egy minimális mértékű drágulás. Véleménye szerint az áremelkedésre egyelőre nem is nagyon van tér, ráadásul rendkívül kevés idő telt még el azóta, hogy valamelyest elkezdett élénkülni a kereslet ingatlanpiacon. Ő úgy véli, “nem tart még ott a piac”, hogy az ingatlantulajdonosok árat emelhessenek.

A konkrét dél-budai árakra kitérve hozzátette: panellakásoknál 800-900 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakkal számolhatnak a vásárlók, persze előfordulnak 1 millió vagy annál magasabb négyzetméterárak is, ezek azonban csak kiváló állapot és igényes műszaki felszereltség esetén indokoltak. A téglaépítésű lakások a paneleknél 10-15 százalékkal drágábban kelnek el, tehát ebben a szegmensben átlagosan 1 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy bár bekövetkezett idén némi elmozdulás felfelé az ingatlanárakban, azonban ezzel csak a tavalyi, mintegy 10 százalékos csökkenést korrigálták az eladók. Tehát egy korábbi, másfél-két évvel ezelőtti szint környékére álltak vissza az árak, onnan nem növekedtek tovább.

A XIV. és XVI. kerületben egyébként átlagosan 1 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk a téglaépítésű lakásoknál, míg a panellakásoknál a négyzetméterárak 800 ezer forintnál indulnak, vagyis 40 millió forintért már egy szép állapotú, 46 négyzetméteres panellakást lehet kapni a zuglói Füredi úti lakótelepen.

A bel-budai kerületekben a kevés megvalósuló értékesítés nehezíti azt, hogy tiszta képet lehessen kapni arról, miként is változott az elmúlt egy évben az eladási ár az említett kerületek esetében - mutatott rá Nagy Aloisia Andrea, a Balla Ingatlan Bel- és Észak-Budán aktív ingatlanközvetítője. Tehát a szakértő szerint nem lehet megkockáztatni azt a kijelentést, hogy csökkentek volna az értékesítési árak.

Az árak ezekben a kerületekben 25 millió forintnál indultak a rossz adottságú, kisméretű lakások esetében - amiből még adott esetben alkudni is lehetett -, illetve a III. kerületi, 50 négyzetméter körüli panellakásoknál 35-45 milliós árakról beszélhetünk. Ami a szakértő szerint kétségtelen, hogy a 80 millió forint alatti - tehát a budai részeken olcsónak tekinthető - ingatlanokra határozottan erősebb az érdeklődés.

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az ingatlanok árai a kereslet változásának megfelelően alakultak az elmúlt egy évben, vagyis míg 2023-ban lelassult az árak emelkedése, sőt akár azt is ki lehet jelenteni, hogy teljesen le is állt, addig 2024 elejétől újra megkezdődött a drágulás a VI., VII., VIII. és IX. kerület ingatlanpiacán. És ez nem csak a hirdetési árakra igaz, hanem a valós értékesítési árakra is - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Az V. és a XIII. kerületben is magasan járnak az árak, és továbbra is jellemző, hogy jelentős a különbség a hirdetési és értékesítési árak között - mondta Pagács-Tóth Viktória, a Balla Ingatlan kerületi irodájának vezetője. A panellakások esetében 700 ezer forintos négyzetméterárakból beszélhetünk a XIII. kerület esetében, míg a használt téglaépítésű lakások átlagosan mintegy 800 ezer forintos négyzetméterárakon kelnek el. Ezzel szemben az újépítésű ingatlanokért 1,2-1,7 milliós négyzetméterárat is ki kell fizetni a kerületben.

Dél-Pesten az elmúlt hónapok során változatos mozgásokat lehetett megfigyelni az értékesítési árakban az egyes ingatlanpiaci kategóriák esetében - jelezte Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A keresett ingatlantípusok esetében ugyanis némi emelkedés következett be, miközben a nagy, felújítandó, illetve a jogilag problémás ingatlanoknál csak az árak stagnálásáról beszélhettünk.

Ezekben a dél-pesti kerületekben a lakásokra 670 ezres négyzetméterár volt jellemző, míg a házak, házrészek esetében 550 ezres értékesítési árakra számíthattak a vevők. Ez azonban csak az átlag, a felújítás mértékétől függően ennél lényegesen magasabb eladási árakkal is lehetett találkozni - hangsúlyozta Rencsevics Mária.

Csepel és a déli agglomeráció ingatlanpiacán a családi házaknál 50-60 millió forint a lélektani határ, míg a lakásoknál 30 millió forint - mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Az említett, 50 millió forintos összegért egyébként egy elfogadható állapotú, kisebb felújításokat igénylő, leginkább a ‘80-as években épült, 100-120 négyzetméteres házat lehet kapni a déli agglomerációban.

Az ennél újabb, 10-20 éve épült, tehát adott esetben újszerűnek mondható házakért jóval többet kérnek az eladók, ahogy az újépítésű házak ára is 80 millió forintnál kezdődik. Akadnak ennél jóval drágább ajánlatok is, akár 120 millióért, de nincs is érdeklődés irántuk - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő. Az árak ugyan nem emelkednek már egy ideje, azonban nem is nagyon csökkentik őket az eladók - tette hozzá Marosvölgyi Gabi.

Érden az értékesítési árak egyelőre nem emelkedtek, legjobb esetben is azt lehet mondani, hogy stagnálnak - jelezte Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezető. Sőt, azoknak a nagyméretű telkeknek, melyekre társasház is elférne, nagyot esett az ára, aminek az oka a településen bevezetett építési tilalom.

A vevők egyébként leginkább az olcsó, használt ingatlanokat keresik, ami a környékbeli házak esetében 60-70 milliós felső lélektani határt jelent, míg lakásoknál és telkeknél 30-40 millió forintos szintet. El lehet persze adni a drágább, adott esetben 110-120 millió forintos házakat is, de ezeknél jelentősebb, akár egy évet is meghaladó értékesítési időkkel kell számolni - derült ki szavaiból.

Dunakeszin a lakások esetében 700-800 ezer forintos átlagos négyzetméterárakról beszélhetünk, míg házaknál 500-700 ezer forintos négyzetméterárakról - mondta Balla Frigyes. Természetesen egy félmilliós négyzetméterárú ingatlannál már több kompromisszumot is meg kell kötnie a vevőnek, míg az ársáv felső határánál lévő összegért már jó állapotú ingatlanhoz juthat.

Ami pedig a balatoni ingatlanpiacot illet, miközben a kereslet kismértékben élénkült, az árak nem változtak az idei év elején - szögezte le Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának ingatlanközvetítője, aki szerint a beruházók nagyon várnak a vevőkre, ezért nem emeltek az árakon. Ennek ellenére az újépítésű ingatlanok piacán így is kevés tranzakció realizálódik.