Új korszak kezdődhet a hazai ingatlanpiacon? Durván ráfizethet, aki így bérel lakást 2024-ben

A fővárosi egyszobás garzonokat 175 ezer forintért kínálják a bérlők számára átlagosan májusi adatok alapján, a megyeszékhelyeken 67-170 ezer között mozognak az átlagos bérleti díjak az egyszobás lakásokat tekintve. Székesfehérvár, Győr és Debrecen a legdrágábbak, Békéscsaba, Salgótarján és Győr a legolcsóbb - derül ki az ingatlan.com adataiból. Hamarosan indul majd az egyetemisták rohama az olcsó albérletekért, ezért a szakértők a bérleti piac élénkülésére számítanak. Ezekben az időszakokban gyakran felmerül a kérdés: ilyen bérleti díjak mellett nem érné-e meg inkább - ha valaki önerővel is rendelkezik - inkább hitelt fizetni és lakást vásárolni?

Most egészen jó helyzetben vannak a bérlők: a KSH-ingatlan.com lakbérindex áprilisi adatai alapján minimálisan csökkentek a budapesti lakbérek, így eltérő irányt vettek az országos és a fővárosi lakbérek. Miközben márciushoz képest országosan átlagosan 0,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, Budapesten 0,5 százalékkal csökkentek. Az albérletpiaci drágulás megtorpanását jelzi az is, hogy az inflációval együtt számolt reállakbér-mutató országosan stagnált márciushoz képest áprilisban, Budapesten pedig visszaesett. 

A keresetek és a jövedelmek idei két számjegyű emelkedését mostanra beárazta a piac, ennél jelentősen magasabb albérletárakat viszont már nehezen tudnak megfizetni a bérlők. Ennek köszönhető, hogy országosan jelentősen lassult a bérleti díjak növekedése, Budapesten pedig csökkenésbe fordultak át havi szinten. Összességében az év első hónapjaiban látott lendületes drágulás korrekciója következett be áprilisban

- magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője. Nagyobb emelkedésre tehát nem lehet számítani, a kínálat is elég széles, viszont ezekben a trendekben lehetnek a különböző városok között nagy eltérések is. Az, hogy lesz-e emelés, nagyban függhet attól, hol van még fizetőképes kereslet a magasabb díjak esetén is. 

Mindeközben a lakáshitelek piacán is javuló trendet figyelhetünk meg. Az MNB legfrissebb adatai szerint 2022 nyara óta nem vettek fel annyi lakáshitelt a magyar háztartások, mint márciusban. A kereslet egyértelműen nő, tavaly márciusban 41,6 milliárd forint volt az új jelzáloghitel-szerződések összege, amihez képest a mostani eredmény 135 százalékos emelkedést jelent. Ezzel egyidejűleg márciusban is folytatódott a lakáshitelek átlagos hitelköltség-mutatójának a csökkenése – az összes lakáshitelre vetítve a mutató a februári 7,85 százalékról 7,35 százalékra csökkent. Az átlagos hitelköltség-mutató legutóbb egyébként 2022 júniusában volt még a mostaninál is alacsonyabb (6,93%).

Természetesen a hitelpiacot befolyásolják az újonnan bevezetett, illetve megváltozott kondíciójú családtámogatások, mint a CSOK Plusz vagy a babaváró hitel. Ezenfelül az önkéntes THM-plafon is hozzájárult, hogy mostanra sokkal kedvezőbb piaci kamatajánlatokkal találkozhatnak a hiteligénylők. 2024 januárjától az addigi 8,5%-os önkéntes THM-plafon 7,30%-ra csökkent a lakáshiteleknél. A THM-plafon a kormány döntése értelműben június 30-án szűnik meg. A piaci hitelek esetében mostanra így nem ritka a 7% alatti ajánlat, végig fix törlesztőrészlettel.

Bár a venni vagy bérelni dilemma örök, a változó feltételek miatt megesik, hogy a bérleti díjak még mindig jelentősen alacsonyabbak, mint egy hitel törlesztőrészlete lehetne, más körülmények között viszont fordulhat a kocka és egyértelműen megéri belevágni a lakásvásárlásba azoknak, akiknek van hozzá tőkéjük. A Pénzcentrum elemzésében végigvettük, hogy a megyeszékhelyeken és a fővárosban milyen átlagos bérleti díjakkal találkozhatunk jelenleg, milyen négyzetméterárakkal kell számolni, illetve mekkora lenne egy hitel törlesztőrészlete. Az elemzésben egyszobás garzonokra koncentráltunk, illetve 40 négyzetméteres ingatlanvásárlással számoltunk, mivel elsősorban bérlés és vásárlás szempontjából is ezek lehetnek a fiatalok, egyetemisták egyik fő célpontjai.

Mekkora kiadást jelent albérlőnek lenni?

Az ingatlan.com májusi adatai szerint 2024-ben továbbra is Budapesten a legdrágábbak az albérletek, de Székesfehérvár is lassan felzárkózik a fővároshoz. A legolcsóbb bérelni Miskolcon, Szolnokon, Salgótarjánban és Békéscsabán - de még Pécsen, Szekszárdon és Kaposváron is 100 ezer forint alatt lehet egyszobás lakást kivenni. 

A budapesti kerületek közül az I. kerület a legdrágább, 220 ezer forintos átlagáron lehet garzont bérelni. A legolcsóbb a XXIII. kerület, ahol az átlagos bérleti díj 90 ezer Ft/hó az egyszobás lakások esetében. Fontos kiemelni, hogy ezeknél az átlagoknál találhatunk adott kerületben is jóval alacsonyabb, vagy épp magasabb áron kínált albérletet - ezt vegyük akkor is figyelembe, amikor a későbbiekben a törlesztőrészlethez hasonlítjuk majd az átlagos bérleti díjakat.

Mennyibe kerül egy új építésű vagy használt lakás?

A megyeszékhelyeken, illetve a fővárosban azt is megvizsgáltuk, mennyibe kerülne egy 40 négyzetméteres lakás megvásárlása az átlagos négyzetméterárak alapján. Fontos azonban tudni, hogy a lakásárak inkább kategóriánként változnak, több millió múlhat azon, hogy az adott lakás 30 négyzetméternél kisebb, van-e különálló konyhája, vagy a nappalival egy légtérben van a konyha, van-e erkély, földszinti vagy emeleti, stb. Ez a számítás - vagyis hogy az átlagos négyzetméterárat az adott helyen felszoroztuk 40-nel - csak hozzávetőleges vételárakat mutat. Egyes helyeken meghatározó lehet az is, hogy mekkora a kínálat az adott méretű ingatlanokból és milyen minőségűek ezek az ingatlanok. Ezért ezeket az értékeket csak iránymutatónak érdemes tekinteni. 

Új és használt ingatlanok esetében is Budapest a legdrágább, melyet Debrecen, Győr és Veszprém követ a sorban, ha a használt lakások ára szerint rangsorolunk. Székesfehérvár csak Szeged után következik a sorban - pedig emlékezzünk, hogy bérleti díjban már a főváros sarkára hág. Ez például egy olyan különbség, amely miatt érdemes lehet elgondolkodni annak, aki itt keresne lakást bérlés, vagy vásárlás céljából, hogy a vásárlás még meg is érheti rövidtávon is. Ellenpéldának pedig ott van Veszprém, ahol bérelni 105 ezer forintos havidíjért lehet átlagosan, a lakásárak viszont az egekben vannak.

Az új építésű lakások mindenütt drágábbak, mint a használt ingatlanok, azonban érdemes látni, hogy egyes helyeken a különbség egész kicsi - mint pl. Nyíregyházán -, míg máshol az új lakás ára duplája is lehet a használtnak - mint pl. Zalaegerszegen. Az egyetlen megyeszékhely, ahol nincs új építésű lakás vásárlásra lehetőség, az Salgótarján. Ez a helyzet azonban hamarosan változhat, mert a kormány nemrég megjelent határozata szerint itt is megkezdődhetnek a rozsdaövezeti beruházások. 

Kerületeket tekintve használt lakásokat az V. kerületben kínálnak a legdrágábban átlagban, csak ezt követi az I. és II. kerület. A sort pedig a XXI., XXIII. és XX. kerületek zárják. Látható, hogy a frekventált kerületekben az új építésű lakások esetében több mint kétszeres lehet a különbség. Az is irányadó lehet, hogy mely kerületekben adódik nagy különbség az új és használt lakások árában. Ahol kicsi a különbség, ott vásárlás esetében érdemes lehet szétnézni az új építésűek között is. Hiszen lehet, hogy a vételár magasabb, közepes vagy hosszú távon jobban megérheti új építésűbe költözni - elsősorban a rezsi miatt. 

Önerő nélkül esélytelen?

Az egyik legnagyobb gátja a lakásvásárlásnak általában az önerő kérdése. Ahogy lapunk kalkulációjából látható, ha 20%-os önerővel számolunk, egy budapesti lakás megvásárlásához átlagosan több mint 10 millió forint szükséges, 5 millió forint alatt pedig elvileg egyik megyeszékhelyen sem lenne egyszerű hitellel sem lakást vásárolni. Ismét fontos hangsúlyozni, hogy ez a számítás az átlagos négyzetméterárakat tükrözi, ennél biztosan lehet olcsóbb és drágább megoldásokat is találni. 

Azt is ki kell emelnünk, hogy jelenleg a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátora alapján a bankok 25 évre, 500 ezer forint nettó jövedelem esetén is maximum 32 millió forintig hiteleznek. Látható, hogy új építésű ingatlan vásárlása esetén nemcsak Budapesten, hanem Zalaegerszegen, Debrecenben és Szegeden is magasabb hitelösszegre lenne szükség. A fővároson belül esetén a XXIII., XVII., XX. és XVIII. kerületekben lehet érdemes új építésű lakást keresni azoknak, akik csak 20% önerővel rendelkeznek. Használt lakások esetében a budapesti kerületek fele kiesik, mert a hitelrész meghaladja a 32 millió forintot. 

Ezt a helyzetet is fel lehet azonban oldani: ha valaki jogosult támogatott hitelre, vagy fel tud mutatni több önerőt, akkor azokon a helyeken is nézelődhet, amelyek a számításunkból így kimaradtak. Sőt, a fiatalok számára most már bizonyos esetekben 10% önerő is elegendő lehet - tehát ha valakinek azért nem jönne szóba a lakásvásárlás, mert nincs a számláján a vételár 20%-a, még nincs minden veszve. Érdemes utánajárnia, hogy kisebb önerővel is hajlandó lenne-e hitelezni a bank a vásárlást.

Bérelni vagy venni?

Elérkeztünk a végső kérdéshez. Miután megnéztük, mennyibe kerülnek az egyszobás albérletek az egyes helyeken, illetve hogy mekkora hitelt kellene felvenni a vásárláshoz - akkor ha a 20%-os rendelkezésre áll, nem az egész vételárra! -, már csak egymás mellé kell tennünk a számításokat. A Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorával kiszámoltuk, hogy a használt, illetve új építésű lakások vásárlása esetén milyen törlesztőrészlettel, kamattal, THM-mel kínálják a hiteleket a bankok. 

A bérleti díjak mellé odatettük, hogy az adott helyeken a korábban kiszámolt szükséges hitelösszeget milyen legalacsonyabb törlesztőrészlettel tudnánk jelenleg igényelni. Az ajánlatok közül a legkedvezőbb THM-mel hirdetett hitelek törlesztőrészleteit választottuk ki, a THM-mek 6,25-6,75% között mozogtak. Fontos azt is látni, hogy a választott hiteleket 25 éves futamidővel kalkuláltuk, ahol az adós - akár az adóstárssal közös együttes - jövedelme nettó 500 ezer forint. 

A táblázatból, ahol a hitelösszeg magasabb lenne, mint 32 millió forint, ott nem tüntettünk fel törlesztőrészletet, illetve Salgótarjánnál nincs új építésű  lakás vásárlására lehetőség. Ahol viszont a 32 milliós keretbe belefértünk, kiszámoltuk az átlagos négyzetméterárak alapján saccolt lakás vásárlásához szükséges hitelösszegből a törlesztőrészleteket. Látható, hogy kevés helyen jött az ki, hogy a törlesztő részlet alacsonyabb lenne, mint a bérleti díj. 

Néhány hely így is akadt: Nyíregyházán használt lakást alacsonyabb törlesztővel lehetne vásárolni, mint az átlagos bérleti díj, Salgótarjánban, Székesfehérváron, Tatabányán szintén. A budapesti kerületek közül ez csak a X. és a XX. kerületre igaz. Fontos azonban látni, hogy nem egy helyen az átlagos bérleti díjnál minimálisan - 10-20 ezer forinttal - magasabb csak a törlesztőrészlet. Azt is érdemes átgondolni, hogy a külső fővárosi kerületekben jellemzően már vehetünk alacsonyabb törlesztővel lakást, mint amennyiért a belső kerületekben bérelhetünk. 

A legfontosabb tehát, hogy lássuk, jelenleg kedvezőbb a lakás- és hitelpiaci környezet a vásárlók számára országos átlagot tekintve, azonban ez várostól, élethelyzettől, igénytől függően változhat. Vannak helyek az országban, ahol bérelni lényegesen olcsóbb jelenleg, és aki a bérleti díj összegénél többet nem tud hitelre fordítani, annak elég szűkek a lehetőségei vásárlásra, mint pl. Veszprém. Más helyeken viszont ha annyit, vagy picivel többet szán az ember törlesztőrészletre havonta, mint ami a bérleti díj, akkor akár hitelt is igényelhet és vásárolhat - feltéve, ha az önerő rendelkezésre áll.

Azt sem szabad elfelejteni, hogy a piaci hitelek többsége manapság vagy hosszú kamatperiódusú - 10 vagy 20 éves - vagy végig fix a törlesztőrészlet. Ez a bérleti díjakra nem igaz - mégha bizonyos időszakokban stagnál, esetleg csökken az átlagos bérleti díj -, hosszú távon biztosan emelkedés várható. A törlesztőrészlet kiszámíthatóan ugyanannyi marad, míg a bérleti díjak hektikusan változhatnak. A legfontosabb, ami kiderül az ilyen elemzésekből, hogy a vásárlás a jelenlegi ingatlanárak mellett sem irreális, sőt egyes helyeken egyenes gazdaságosabb megoldás még rövid távon is. 

Ahogy cikkben, érdemes mindenkinek a saját igényei és anyagi helyzete alapján végigvennie, milyen lehetőségei vannak az albérlet- és lakáspiacon. Nézzük meg, hogy a fizetendő bérleti díjból mekkora hitelt kaphatnánk, azt önerővel kiegészítve milyen árú lakások jöhetnek szóba. Van-e a kínálatban jelenleg az igényeink és a pénztárcánknak ez alapján megfelelő ingatlan. Tájékozódjunk a banknál a lehetőségeinkről - melyek akár kedvezőbbek is lehetnek, mint gondolnánk, ha kicsit utánaszámolunk.