Erre nagyon figyelj, ha most vennél házat, lakást: egy ilyen hibán könnyen elúszhat az adásvétel

Egy adásvételnek számos buktatója lehet, főként ha hitel is kapcsolódik az ügylethez. Ahhoz, hogy a bank lakáshitelt adjon, az igénylési folyamat során már be kell nyújtani az adásvételi szerződést, mely alapján elkészítik a hitelszerződést. Viszont ha a hitelfolyósítás akadályba ütközik, esetleg meghiúsul, a határidők lejárnak, a foglaló, de még az egész adásvétel is elúszhat. Sokszor az eladónak sincs ideje várni, míg elindul újra a hiteligénylési folyamat, vagy megtörténik egy módosítás. Előfordul például, hogy az ingatlan eladója ugyancsak vásárló egy másik ügyletben, így a dominóhatás miatt, ha porszem kerül a gépezetbe, az több adásvételi ügyletet is veszélyeztet.

Egy olyan ingatlanvásárlási ügylet, melyhez hitelt használnak fel, rengeteg ügyintézéssel jár, sok a hibázási lehetőség. Egy olvasónk például egy olyan akadállyal szembesült, ami apróságnak tűnhet, de emiatt csaknem kútba esett az adásvétel. A probléma könnyen elkerülhető lett volna, ha tudja előre a vevő, hogy ezzel is gond lehet a hitelfelvétel során. A gondot az jelentette, hogy

az eladó külföldi bankszámlaszámot adott meg, ez került az adásvételi szerződésbe. Azonban nem minden hazai bank folyósít külföldi számlára, mely a hitelügyletet megakasztotta.

Így az adásvétel is csaknem meghiúsult, hiszen módosítani kellett az adásvételi szerződést és a hitelszerződést is, melyhez ismét szükség volt az ügylet összes szereplőjének aláírására. Ha pedig az eladó külföldi számlaszámot ad meg, jó eséllyel külföldön is tartózkodik, ami nehézkessé teszi az ügyintézést. Az is kérdés, mennyit hajlandó ilyenkor várni az eladó. A bankoknak 30 napjuk van feldolgozni az ilyen módosításokat, az ügyintézés lehet sürgetni, elvileg azonban hosszú heteket kell ilyenkor várni még, mire a folyósítás megtörténik.

Olvasónkban felmerült, hogy a bank miért nem jelezte, hogy nem folyósítanak hitelt külföldi számlaszámra, már az adásvételi szerződés benyújtásánál. Amikor az adásvételi szerződést vizsgálják a hitelkérelem során, a folyósítási kritériumokat gyakran még nem vizsgálják, a számlaszámot nem ellenőrzik, csak ha már a hitelfolyósítási osztályon van az ügy. Így megesik, hogy ez a probléma csak később derül ki. Természetesen az ügyintézők, akiknek a keze alatt átmennek a dokumentumok, hamarabb is kiszúrhatják, de ez nem feltétlenül történik meg. Ne felejtsük el azt sem, hogy a bank is hibázhat, így inkább legyünk mindenre felkészülve.

Nem mindenhol jelent problémát a külföldi számlára történő folyósítás

A Pénzcentrum megkérdezte a hazai bankoktól, hogy ingatlan adásvétel céljára felvett hitel esetén jelenthet-e problémát a hitelintézet számára, ha külföldi számlára kell utalnia az összeget az eladó(k)nak. A bankok válaszaiból az derült ki, hogy eltérő lehet, hogy jelent-e problémát a külföldi folyósítás. Arra is rákérdeztünk, milyen megoldást javasol a bank, ha az eladónak külföldi számlája van.

• A CIB Banknál a külföldi számlaszámra való utalás helyett az ügyvédi letéti számlára utalást ajánlják alternatív megoldásként az ügyfeleknek. Ez azt jelenti, hogy a bank az adásvételt lebonyolító ügyvédnek folyósítja a vételár hitelből fedezett részét, aki továbbutalja azt az eladónak.
• Az Ersténél amennyiben az ügyfél nem igényel állami támogatást vagy támogatott hitelt, hanem csupán piaci lakáshitelre van szüksége, akkor nem okoz problémát. Támogatás esetén a vonatkozó jogszabály szerint kell eljárnia a banknak és a külföldi számlától függ, hogy lehetséges-e az utalás.
• A K&H azt közölte, külföldi számlaszámra nem folyósít.
• Az MBH lapunk kérdésére azt közölte, hogy az eladónak magyar hitelintézetnél vezetett forint fizetési számlával kell rendelkeznie. Az összeget a magyar lakossági bankszámláról ezt követően el tudja utalni külföldi bankszámlára, akár EUR-ban. Tehát nem utalnak külföldi számlára.
• Az OTP-nél piaci kamatozású lakáshitel esetén nem kizárt a kölcsönből történő vételár kiegyenlítés külföldi számlára, a kamattámogatott hitelek esetén azonban csak az eladó belföldi számlájára utalható a kölcsön, illetve a támogatás.
• Az UniCredit Bank válasza az volt, hogy ingatlan-adásvételhez kapcsolódó hitel esetében a pénzintézet az eladó külföldi számlájára is folyósítja a hitelösszeget, ez nem jelent problémát.

Van tehát olyan bank, amely egyáltalán nem utal külföldi számlára, más bankoknál ez függhet a hitel típusától, illetve attól, hogy mely országhoz tartozik a külföldi számla. Van olyan hitelintézet is, ahol nem jelent gondot külföldi számlára utalni.

A bonyodalmak elkerülése érdekében már az adásvétel megkötését megelőzően egyeztessünk az eladóval, ellenőrizzük, milyen számlaszámot adott meg. Amennyiben külföldön vezetett számláról van szó, egyeztessünk a bankkal, ez problémát jelenthet-e. Ha biztosra akarunk menni, akkor ügyvédi letétbe helyezzük el a vételárat - vagyis a vevő előbb az ügyvédnek fizet, aztán utal az eladónak -, azzal biztosan nem lesz gondja a banknak.

Mire érdemes még figyelni lakáshitel felvétele esetén ingatlanvásárlás során?

A Bankmonitor szakértői szerint még számos problémába belefuthatunk, ha a vételárat lakáshitelből fedeznénk. Az egyik ilyen akadály lehet, ha maga az ingatlan. Lakáshitelt egyrészt csak lakóingatlan megvásárlására nyújtanak, ez az állami támogatásoknak is elsődleges feltétele szokott lenni. Hiába néz ki tehát egy ingatlan lakóháznak, lakásnak, ha papíron nyaraló vagy zártkert. A helyrajzi szám alapján ellenőrizhető a tulajdoni lapon az ingatlan besorolása - ezt a vevők is könnyen megtehetik, ügyfélkapun keresztül. (Évente két tulajdoni lap lekérése ingyenes.)

Az ingatlan értéke szintén problémás lehet. Az utóbbi évtizedben az ingatlanárak követhetetlen hullámzása azt eredményezhette, hogy bizonyos típusú ingatlanokra hirtelen megugrott a kereslet, így felmentek az árak, a bank szemében azonban nem feltétlenül ér annyit az az ingatlan fedezetként, mint amennyit a vevő hajlandó érte fizetni. (A karanténhatás például a Balatonnál, más üdülőtelepüléseken és az agglomerációban növelte hirtelen az árakat, a rezsiemelés miatt a távfűtéses lakások értékelődtek fel rövid idő alatt.) A hiteligénylés utáni első lépés, hogy az értékbecslő megállapítja az ingatlan értékét. Abban az esetben, ha a meghatározott forgalmi értéke nem éri el az elvártakat, nem megfelelő az állapota, vagy egész egyszerűen nem teljesíti a hitelhez szükséges kritériumokat, akkor automatikusan visszautasítják a hiteligénylést!

Amennyiben felmerül a gyanú, hogy az ingatlan nem felel meg a banki kritériumoknak, érdemes lehet előzetesen felbecsültetni a lakás értékét, hogy elkerüljük ezt a buktatót. 

Nem csak lakáshitel, mindenfajta hitel esetében kardinális lehet a jövedelem, illetve a meglévő hitelek és azok törlesztőrészletei. A banki hitelképesség vizsgálat során azt ellenőrzi a bank, hogy az ügyfél rendelkezik-e elegendő jövedelemmel a kívánt hitelösszeghez. A fizetésnek el kell bírnia az új hitel törlesztőrészletét, illetve a meglévőket is! Sőt a meglévő hitelkeretek – folyószámlahitel, hitelkártya – teljes keretösszegének 5 százalékát is törlesztőrészletnek tekintik a pénzintézetek függetlenül attól, hogy ezeket kihasználja-e az ügyfél.

A bank azt is vizsgálja, mióta tart a hiteligénylő munkaviszonya a jelenlegi munkahelyen. Alkalmazott esetén elvárt minimum 3 havi munkaviszony, vállalkozó esetén pedig szükséges NAV jövedelem igazolás, NAV nullás igazolás és adóbevallás az előző lezárt üzleti évről. Ha ezen feltételek mellett nem elérhető a kért hitelösszeg, akkor adóstárs bevonására van lehetőség. Az adóstársak együttes jövedelmének kell "elbírnia" ilyen esetben a kölcsön törlesztőrészletét.

Bármilyen hitel igénylésének feltétele, hogy az ügyfél ne szerepel a KHR negatív adós listáján - ez a korábbi BAR-lista. Igen ám, de nem csak a hitel igénylőnek kell ezt a feltételt teljesíteni, hanem az adóstársnak is - ha van. Csakhogy sokan csak "papíron" vonnak be egy adóstársat, általában egy megfelelő jövedelemmel rendelkező rokont. Ha azonban kiderül róla, hogy "rossz adós", a hitel ugyanúgy elutasításra kerülhet.

Azt is kevesen tudják, hogy ha valaki házas, akkor a házastársat kötelező adóstársként bevonni. Így ha a házastárs szerepel negatív adósként a KHR-ben, jó eséllyel a felesége/férje sem kaphat hitelt.

Kardinális kérdés lehet az önerő is. A minimális elvárt általában saját megtakarítás, önerő a forgalmi érték 20%-a. Fontos azonban tudni, hogy a tavalyi évben megjelent jogszabály alapján 2024-től elegendő lehet 10% önerő – saját megtakarítás – is a fiataloknak első lakásuk megvásárlásához. Ennek azonban további feltételei vannak. Önerő nemcsak készpénz lehet: számít a lakás-takarékpénztári megtakarítás, örökség, saját- és egyéb igazolt forrásból származó megtakarítás, illetve a babaváró támogatás és a csok egy része is. Sőt, pótfedezet bevonásával emelhető az igényelhető lakáshitel összege, ebből a szempontból ez is önerőnek minősülhet.

Fontos, hogy a személyi kölcsönt önerőként használni nem szerencsés, ennek elfogadását az MNB nem javasolja a bankoknak. Ha a lakáshitel igénylést megelőző 3 hónapban vett fel valaki személyi kölcsönt, felmerülhet a gyanú, hogy az önerő megfinanszírozásához igényelte, mely a hitelkérelem elutasításával járhat.

További buktató lehet az, ami a bankszámlakivonatból kiderül. Ezeken a kivonatokon szereplő minden egyes kimenő és bejövő tételt átvizsgálnak. Ellenőrzik a rendszeres beérkező jövedelmet, a szerencsejátékozási szokásokat, rejtett tartozásokat, túlköltekezési hajlamot, és más tényezőket, amelyek a számlakivonatokból kiderülnek.

Azt is érdemes már az adásvételi szerződés megkötésekor számításba venni, hogy amennyiben a bank elutasítja a hitelkérelmet és az ügyfél nem tudja teljesíteni határidőig a vételár megfizetését, a foglaló is elúszhat!

Azzal rengeteg pénzt elbukhat a vevő, ha elveszíti a foglalót. Az adásvételi szerződésben viszont lehet tenni olyan kitételt, hogy amennyiben a banki hitelfelvétel hiúsul meg és ezért nem tud a vevő időben fizetni, a foglaló visszajár. Ezzel meg lehet akadályozni, hogy a hitel elbukásával együtt a foglaló is elússzon, hiszen ez súlyos milliókat is jelenthet.

Ha a hitelkérelem meghiúsul, minél előbb próbáljunk meg új kérelmet beadni. Ugyan a bank nem köteles közölni az elutasítás okát, okait, egy szakértő segíthet abban, min csúszott el a dolog. Azért érdemes mielőbb újra kezdeni a folyamatot, hogy a kikért dokumentumok ne veszítsék érvényüket: vannak igazolások, amelyek csak 30 napig érvényesek.

Ne adjuk fel, ha elsőre nem sikerül

Mivel minden hitelügylet egyedi, ezért mégha az összes felsorolt kritériumra figyelünk is, belefuthatunk akadályokba, amelyekre nem számítottunk előre. Ezért általánosságban érdemes úgy nekikezdeni egy adásvételnek lakáshitellel, hogy a megadott határidőkre rászámoljuk a hiánypótlási, módosítási ügyintézések idejét is. Érdemes lehet szakértő segítségét kérni abban, hogy mire érdemes figyelnünk, ha nagy a bizonytalanság. Hallgassuk meg rokonok, ismerősök tanácsait, akik már átestek adásvételen és hiteligénylésen. Nézzünk át minden dokumentumot tüzetesen, olvastassuk el mással is azokat, hiszen több szem többet lát. Olvassunk utána, mire érdemes figyelnünk!

A bankban nincsenek buta kérdések. Készüljünk fel előre, írjunk listát a kérdésekről és alaposan beszéljük át a hitelügyintézővel a tudnivalókat. Ha bármi további bizonytalanság felmerül, nyugodtan hívjuk az ügyfélszolgálatot. Olyan ügyvédet keressünk, aki ilyen ügyletekben jártas. Végül, de nem utolsó sorban: ügyeljünk a mentális egészségünkre. A hiteligénylés és ingatlanvásárlás nagyon sok stresszel járó folyamat. Előfordulhat, hogy közbejön egy vagy több dolog ezért legyünk felkészülve lelkileg az akadályokra: ne omoljunk össze, ha valami nem sikerül elsőre hibátlanul! Mindenre van megoldás.

Ha kétségbe esnénk, segíthetnek a száraz tények: az MNB utolsó statisztikái szerint az elmúlt egy évben - 2023 áprilisától 2024 márciusáig - 651,4 milliárd forintot fizettek ki a bankok ingatlanvásárlásra. Ennek jó részét - 569,07 milliárdot - használt lakás vásárlásra. Egy év alatt több tízezer magyar vett fel tehát hitelt és az utóbbi nem is volt egy erős év, hiszen nemrég befagyott a hitel- és lakáspiac is. Hogyha szembesülnénk valamilyen akadállyal, gondoljunk arra, hogy minden évben tízezreknek sikerül átverekedni magukat az ügyintézési útvesztőn és hitelből ingatlan vásárolni!

Te mit gondolsz a saját márkás termékekről?

A következő hetekben a Pénzcentrum és a Debreceni egyetem közös, nagymintás felmérést végez, hogy kiderüljön, hogyan vélekednek a hazai vásárlók az ún. kereskedelmi/saját márkás, illetve a gyártói márkás termékekről. Az alábbiakban arra szeretnénk megkérni, hogy töltsd ki a kérdőívet, ezzel segítve munkánkat. Köszönjük!