Fű alatt óriási enyhítést vezettek be a hazai bankok: most indulhat csak a roham a lakáshitelekért?

Elképesztő bérolló tátong a legjobban és legrosszabbul fizetett magyarok között, a KSH 462 szakmát magában foglaló adatairól már korábban is beszámoltunk, és már akkor is szemléletes különbségek mutatkoztak.

Hosszasan nem szeretnénk ismételni magunkat, de a rend kedvéért vegyük át újra a toplistát: a legjobban a légiforgalmi irányítók keresnek, az átlagbérük tavaly bruttó 2 671 807 forint volt, ami nettóban, kedvezmények nélkül 1 776 572 forint volt, második helyen a légijármű-vezető, hajózómérnök szakma áll, bruttó 2 514 408 forinttal, ez havi nettó 1 672 081 forintot jelent. Harmadikok jócskán lemaradva a szakorvosok, álagosan bruttó 2 192 881 forintos (nettó 1 458 265 forint) bérrel.

A lista másik végén a nád- és fűzfeldolgozó, seprű-, kefegyártó szakma áll bruttó havi 173 385 forintos (azaz nettó 115 301 forintos) bérrel, második legrosszabb az "egyéb, máshova nem sorolható egyszerű szolgáltatási és szállítási foglalkozású" bruttó 212 871 forinttal (nettó 141 559 Ft), harmadik pedig a kubikos bruttó 239 399 forinttal (azaz nettó 159 200 forintos bérrel).

Ez az összevetés már alapból tanulságos, de sokkal szemléletesebb, ha megnézzük, mire mennének a bankokban a legjobban és a legrosszabbul kereső magyarok, ha lakáshitelre lenne szükségük. A Pénzcentrum kalkulátorában végignéztük, ki mire menne a (kedvezmények nélküli) nettó jövedelmével, és összevetettük a kapott összegeket a legfrisebb ingatlanár statisztikákkal.

Komoly fékek a bankokban

A benki hitelfelvétel legnagyobb korlátja az úgynevezett jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM), amely leegyszerűsítve megakadályozza, hogy egy-egy hitelfelvevő a pénzügyi teljesítőképességén felül adósodjon el, és kerüljön elég nehéz élethelyzetbe, mert nem tudja a megélhetését és a törlesztőrészleteit is finanszírozni. A szabályok konkrétan előírják, hogy milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem, mennyi lehet ehhez képest a maximális törlesztőrészlet.

A jelzáloghitelek esetében az a szabály, hogy ha az igénylő(k) jövedelme havi 600 ezer forint alatti, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsön esetén a jövedelem 25 százalékáig, 5 évet elérő, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 35 százalékáig, illetve legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 50 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel. Ez vonatkozik a hazai átlagfizetésre és a legrosszabbul keresőkre

A topkeresők szempontjából pedig az a szabály fontos, hogy 600 ezer forint feletti nettó jövedelem esetén

• 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén a jövedelem maximum 30 százaléka terhelhető
• 5-10 év közötti kamatperiódusnál 40 százalékra emelkedik a limit
• 10 év felett, vagy végig fix kamatozás esetén pedig már egészen 60 százalékig el lehet menni.

Az értékhatároknál a bankoknak figyelembe kell venniük az igénylők minden meglévő tartozását, így a hitelkártya és a folyószámla hitelkeret sem kivétel, még akkor sem, ha nincsenek kihasználva. Az egyszerűség kedvéért a képzeletbeli megyei hiteligénylőinknek nincs más tartozása, csak a jelzáloghitel részleteit vonnák a fizetésükből.

A fizetés csak az egyik szempont?

Kérdésünkre Fülöp Norbert, a Bankmonitor elemzője kifejtette, a hazai bankok 2024-ben eddig jellemzően nem szigorítottak a lakáshitelhez jutás feltételein, sőt, egyes pénzintézetek még lazítottak is.

A lazítás például azt jelenti, hogy volt pénzintézet, amelyik korábban a 6 főnél kisebb cégeknél legalább 24 hónapos működést várt el, míg most ezeknél is elegendő a 12 hónapos működés. Illetve voltak korábban olyan tevékenységi körök, amelyeknél szigorúbban kezelték a munkáltatókat, de mostanra ezek is jórészt megszűntek

- magyarázta a szakértő, aki szerint ha ehhez hozzávesszük azt is, hogy az év eleje óta olcsóbbak lettek a lakáshitelek, akkor ezt is könnyítésnek foghatjuk fel. Hiszen kisebb kamathoz kisebb havi törlesztő tartozik, így alacsonyabb jövedelem szükséges ugyanakkora összegű hitel felvételéhez.

Például egy 40 millió forintos összegű hitel (20 éves futamidő, 800 ezer forint családi jövedelem) kamata az év eleje óta 6,3%-ról 5,85%-ra csökkent a lakáshitel kalkulátor szerint, aminek hatására 295 600 forintról 285 600 forintra csökkent a havi törlesztő.

Ez havonta 10 ezer forintot, teljes visszafizetésben pedig 2 millió forintot jelent.

Fülöp Norbert hozzátette, jelenleg két területen látni de a Bankmonitor szerint ez is inkább csak óvatosság a bankok részéről:

• A bankok megemelték azt a becsült megélhetési költséget, aminek a hiteltörlesztőkön felül mindenképpen meg kell maradnia egy háztartásban. Ahol például ez mindig az aktuális minimálbér összege, ott ez jelenleg már 177 400 forint. (A bankok ezt illetően nagyon különbözőképpen számolnak, sokszor például a gyerekszám alapján becsülnek megélhetési költséget. Nem publikus, hogy milyen költséggel számolnak!)
• Az értékbecslésnél azt látják a Bankmonitor szakértői az általuk kezelt ügyleteknél, hogy a becsült forgalmi érték sok esetben kicsivel a vételár alatt van. Ez alapesetben nem jelent problémát az igénylők számára, ám emiatt figyelni kell arra, hogy az adott ingatlan ne legyen túlárazva. Mert ebben az esetben nagyobb önerő kell majd a hitelhez.

A szakértő szerint az elvárt önerő tekintetében sem történt változás az elmúlt időszakban, ám a 10%-os önerő lehetősége az első saját lakásukat megvásárlók közül sokakat érdekel. Felidézte, hogy ennek jogszabályi feltétele, hogy az igénylők nem tölthetik be a 41. életévüket az igénylés pillanatában (ez vonatkozik minden az ügyletben szereplő adósra és adóstársra is), illetve nem rendelkezhetnek, és a múltban sem rendelkezhettek 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal ingatlanban, kivéve, ha az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt, mint például egy özvegy házastárs haszonélvezeti joga.

Viszont jelenleg csak három olyan bank van, ahol elérhető a 10 százalék önerő lehetősége, ezek a K&H Bank, az OTP Bank és az Erste Bank. Banki hatáskörben a jogszabályi feltételeken túl egyéb elvárásokkal is találkozhatunk, ráadásul az egyes bankok eljárása sok esetben eltér egymástól - hívta fel a figyelmet.

Normál esetben, tehát amikor a hiteligénylők nem jogosultak a 10 százalékos önerőre, akkor még mindig az a szabály érvényes, hogy a lakáshitel összege a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százaléka lehet, vagyis 20 százalék önerőre mindenképpen szükség van a vásárláshoz. Ez csak akkor úszható meg, ha az adós másik ingatlant is bevon fedezetként (pótfedezet), ebben az esetben a két ingatlan értékének 80 százaléka lesz a felvehető hitel maximuma.

A 20 százalékos önerő azonban a minimum, ez főleg Budapesten és a nagyobb városokban működik, a kisebb településeken, falvakban 30-50 százalék önerő inkább a reális. Ennek főleg az az oka, hogy a kisebb településeken kevesebb az adásvétel, így a bankok nehezebben tudják meghatározni a valós forgalmi értéket, ezért aztán óvatosabbak

- hívta fel a figyelmet Fülöp Norbert.

Erre mennek a topkeresők

Ahogyan a Pénzcentrum kalkulátorából kiderült, a legjobban kereső légiirányítók ezzel a fizetéssel akár 144 millió forintos kölcsönt is felvehetnek a bankokból - ha csak szigorúan a JTM-szabályokat nézzük. Sokan már ennek a törlesztőrészletét is elfogadnák havi jövedelemként, ugyanis 1 063 254 forintot kell kicsengetniük minden hónapban. A légijármű-vezetők, hajózásmérnökök szintén millió feletti törlesztővel vehetnek fel összesen 135 500 000 forintnyi lakáshitelt.

A KSH által januárban mért, havi 402 400 forintos nettó átlagkeresetből 27 millió forintnyi kölcsön jönne ki, 199 360 forintos törlesztőrészlettel. A nettó kereset mediánértéke 341 700 forint volt (ez az az összeg, aminél pontosan ugyanannyi dolgozó kap többet, mint aki kevesebbet), amelyből 23 millió forintnyi lakáshitelt lehetne felvenni, 169 825 forintos törlesztőrészletekkel.

A legrosszabbul kereső kefegyártóknak 7,5 millió forintra lenne elég az amúgy is csekély jövedelmük, 57 219 forintos törlesztőrészlettel. Ugyanakkor itt meg kell jegyezni, hogy nekik vélhetően még ennél is kevesebb kölcsönt folyósítana a bank - már, ha egyáltalán... 9 millió forintot vehetnének fel az "egyéb, máshova nem sorolható egyszerű szolgáltatási és szállítási" foglalkozásúak, 68 663 forintos havi törlesztővel, de az előbbi állítás vélhetően rájuk is vonatkozna hitelfelvételkor. A toplista többi szereplőjét az alábbi táblázatban szedtük össze:

Ekkora ingatlanra futná

Egy szemléletesebb, ha konkrét, fizikai lakásokon vezetjük le a különbségeket: hogy kiderítsük, az egyes megyékben mire elég az adott lakáshitel (csak a megkapott milliók) az ingatlan.com márciusi adatait hívtuk segítségül. Ezek szerint a legdrágább megyeszékhely a múlt hónapban Budapest volt, ahol az átlagos négyzetméterár 998 ezer forint volt, mialatt a legolcsóbb Salgótarjánban átlagosan 269 ezer forintot kértek egy négyzetméternyi lakóingatlanért.

A kapott kölcsönösszegeket leoszva kiderült, hogy a legjobban kereső magyarok csak a felvett hitelből tudnának venni egy 144,3 négyzetméteres lakást a fővárosban. Sőt, a toplista első 5 helyezettjének is 100-on felüli négyzetméterre futná csak a kölcsönösszegből.

A törvényhozók, miniszterek, államtitkárok 114 milliós kölcsönt is felvehetnek, amiből Pesten 114,2 négyzetméter lakóingatlan jönne ki, ez "csak" a negyedik legtöbb.

A nettó átlagkeresetre kapott lakáshitel 27,1 négyzetméternyi lakóingatlanra elég Budapesten, a mediánkereset esetében maximálisan megkapható kölcsön pedig 23 négyzetméternyi ingatlan megvásárlására lenne elég. Ezzel szemben a kefegyártók 7,5 négyzetméterben gondolkodhatnának maximum a fővárosban, az egyéb, máshova nem sorolható foglalkozásúaknak sem jönne ki még 10 négyzetméter sem.

A legolcsóbb, nógrádi megyeszékhelyen a topkereső légiirányítók több mint 535 négyzetméternyi lakást tudnának venni a bankból felvett 144 millió forintból, és a pilóták, hajózómérnökök is több mint 500 négyzetméterrel számolhatnak. Az átlagos bérrel felvett hitelből 100 négyzetmétert lehetne Salgótarjánban megvásárolni, de még a mediánból is a 85-öt.

A törvényhozók, miniszterek, államtitkárok itt is a negyedik helyen állnak, majdnem 424 négyzetmétert tudnának vásárolni a kölcsönösszegből Salgótarjánban.

Itt már a legrosszabbul keresők is értelmezhető mennyiségű négyzetméterben gondolkodhatnak: a kefegyártók hiteléből 27,9 négyzetmétert lehetne vásárolni, a be nem sorolható foglalkozásúaknak pedig 33,5 négyzetméter lakást tudnának vásárolni a kapott kölcsönből.

Címlapkép: Vajda János, MTI/MTVA