Spekulánsok szállták meg a hazai ingatlanpiacot? Így lett luxus már a vidéki városokban is a saját lakás

Korábbi elemzésünkben górcső alá vettük, hogyan is aránylanak az egyes megyei fizetések a megyeszékhelyek ingatlanáraihoz: mint kiderült, immár nem Budapest a legkevésbé megfizethető nagyváros, hanem Debrecen. A hajdú-bihari megyeszékhelyen ugyanis a nettó átlagkereset alapján igényelhető maximális lakáshitel-összegből mindössze 28 négyzetméternyi lakóingatlant lehetne vásárolni - ezalatt a fővárosban, 30 négyzetméterre futná az amúgy a debreceninél magasabb kölcsönösszegből.

De hogyan jutottunk odáig, hogy az ország keleti fővárosában nagyobb luxus a környékbelieknek a saját lakás, mint Budapesten? Erre kerestük a választ ingatlanpiaci szakértőkkel.

Nem nehéz kitalálni az árrobbanás okát

A debreceni lakáspiac rengeteget erősödött az elmúlt öt-hat évben bejelentett és részben már megvalósult beruházásoknak köszönhetően. Autógyár és akkumulátorgyár is települt Hajdú-Bihar megye székhelyére, ami a lakásárakat az egekbe röpítette - magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki szerint

2018 márciusában még csak 320 ezer forintba került átlagosan egy négyzetméternyi használtlakás, ugyanennek az ára ma 800 ezer forint. Vagyis az elmúlt 6 évben pontosan 2,5-szeresükre drágultak a lakások.

Azt hozzá kell tenni, hogy természetesen ugyanebben az időszakban máshol is jelentős drágulás ment végbe, átlagosan viszont "csak" duplájukra emelkedtek az árak.

Az árrobbanás kezdetben annak volt köszönhető, hogy egy ilyen beruházás a spekulációnak is teret ad, hiszen egy városba költöző német autógyár stabil és jól fizető állásokat teremthet. Így az üzemben dolgozó munkavállalók a lakhatásukra is többet tudnak költeni. Az utóbbi időben viszont annak köszönhető a drágulás az eladó lakásoknál és az albérletpiacon is, hogy a városba költözők növekvő száma ellenére a kínálat nem lett nagyobb. Ilyenkor életbe lépnek a piac kereslet-kínálati szabályai, és ha megnő a kereslet valami iránt, aminek a kínálata nem lett szélesebb, akkor az szükségszerűen áremelkedést okoz a lakáspiacon is

- részletezte a szakértő hozzátéve, arról sem szabad elfeledkezni, hogy Debrecen a második legnagyobb egyetemvárosunk Budapest után, ami rendkívül népszerű az idelátogató külföldi hallgatók körében. 

Az Otthon Centrum szerint a felvetett kérdés kapcsán fontos tisztázni, hogy a KSH által publikált adat csak a teljes munkaidőben alkalmazásban álló kedvezmények nélküli átlag keresetet veszi figyelembe. Ebben nincsenek benne az egyéni vállalkozók, a nem teljes állásban dolgozók, illetve a családosok esetében a családi adókedvezmény sem jelenik meg, amely több gyermek után szintén jelentős összeg. Az értelmezéshez szintén fontos adalék, hogy a városok átlagos jövedelme mindig magasabb a megyei átlagnál pláne egy ekkora város esetében, mint Debrecen.

Egyik lakástípus esetében sem tapasztaltunk extrém emelkedést 2023-ban. Sőt a lakások esetében az áremelkedés mértéke 5% alatt maradt a városban. Az adatok alapján nem látjuk úgy, hogy Debrecen lenne a legmegfizethetetlenebb magyar város. Általánosságban elmondható, hogy duplájára nőttek a lakások négyzetméterárai a megyei jogú városokban az elmúlt öt évben. Mivel szinte mindenütt ugyanezt tapasztaljuk ez elsősorban a kedvező hitelkamatok és családtámogatási intézkedések, valamint általánosságban a lakás, mint értékálló befektetésbe vetett vevői bizalom következménye

- ismertették.

Az áremelkedés kapcsán Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője arról beszélt, a pandémia megjelenésének évében a KSH 413 ezer forintos debreceni átlagárat tett közzé Ingatlanadattárában, amelyhez mérten az ingatlanközvetítő 2023-as adatai jelentős, 49 százalékos emelkedést mutatnak. A KSH 2022-es adatai alapján az átlagos négyzetméterár 620 ezer forint volt Hajdú-Bihar vármegye székhelyén, amelyhez képest a Duna House értékesítési adatai alapján 2023-ban 1%-kal mérséklődött az átlag, megközelítőleg 615 ezer forintos négyzetméteráron lehetett debreceni ingatlanokat vásárolni a tavalyi év során.

2023-ban az otthonteremtésre fordított átlagos összeg csaknem elérte a 40 millió forintot, az átlagos ingatlanméret 65 négyzetméter volt. Bár egyelőre még csak 2 hónap értékesítési adatai állnak rendelkezésre, az egyértelműen megállapítható, hogy a gazdasági helyzet javulása, az alacsony kamatpálya, valamint a megújult otthonteremtési támogatások együttes hatására emelkedett az érdeklődés és már a tranzakciószámokban is fellendülést mutat az országos mellett a debreceni ingatlanpiac is. A fokozódó kereslet hatással van az árszintre is, a négyzetméterenkénti átlag máris 15 százalékos növekedés mutat, így jelenleg 707 ezer Ft/m2-rel kalkulálhat az, aki Hajdú-Bihar székhelyén vásárolna

- ismertette adataikat. Megjegyezte, az ingatlanpiac folyamatosan változik, hatással van a vásárlási kedvre a gazdasági helyzet, a hitelezési lehetőségek és az állami támogatások elérhetősége is. Az ingatlanárak mozgását pedig zömmel a feléjük irányuló kereslet mértéke befolyásolja. Debrecen esetében kiemelt jelentőségű a térségben egyedülálló munkalehetőségeket biztosító nagyvállalatok, gyárak, beruházások elérhetősége, valamint a kiépült infrastruktúra, a minőségi oktatás hozzáférhetősége.

Az OTP Ingatlanpont elemzői megkeresésünkre közölték, a nagy ipari beruházások kapcsán általánosságban elmondhatjuk, hogy ezeknek forgalomélénkítő hatása elvitathatatlan, azonban a beruházók és munkavállalók fő ingatlanpiaci célpontjai jellemzően nem a családi ingatlanok, mivel ekkora embertömeget nem szétszórva szeretnének elhelyezni. 

Tapasztalataink alapján Debrecenben, ahogyan az egész országban, az elmúlt évek az árak emelkedéséről és a magas tranzakciószámokról szóltak. Az első nagy bejelentés a BMW gyárépítése volt, ekkor már előfordult az akár 20-30 százalékos áremelés is a helyi lakáspiacon, és azóta is töretlen a város fejlődése, gyárak épülése. Tavaly az általános gyengébb ingatlanpiaci teljesítmény Debrecent is jellemezte. A hirdetési árak valamelyest csökkentek, a kereslet visszaesése azonban esetenként az eladási árak markáns csökkenését eredményezte. Azok, akik a megváltozott piaci környezetben is vásároltak, egyértelműen árérzékenyek lettek, így inkább kötöttek kompromisszumot a lakás típusával kapcsolatban, ha azt jó áron meg lehetett vásárolni

- közölték. Hozzátették: 2023-hoz viszonyítva az idei év első hónapjaiban azonban megnövekedett az érdeklődés. Az eddig lezárt adataik alapján a tranzakciószámok is visszatértek a korábban megszokott szintre. Az év erősebb kezdésére alapozva, várakozásaik szerint ezek a pozitív változások az év további részében is kitartanak.

Így hajtják a nagyberuházások az árakat

Hazánkban már-már gombamód szaporodnak az akkugyárak és a különféle egyéb, ipari beruházások. Ezek ingatlanpiaci hatásai kapcsán Benedikt Károly arról beszélt: a nagyberuházások, gyárépítések az általuk létesített munkalehetőségeknek köszönhetően számottevő hatást gyakorolnak az adott település mellett a közvetlen környékre is. A széles kör számára elérhető munkalehetőségek létesítése vonzza a településre és az agglomerációjába betelepülő családokat, megemelkedik a befektetői ingatlanvásárlások aránya, ami által a helyi albérletkínálat is bővülni fog, tehát egy-egy ilyen fejlesztés kapcsán általánosságban elmondható, hogy a növekvő kereslet befolyásolja majd az ingatlanárakat, albérletárakat is az adott területen, a betelepülők megjelenése pedig kihatással lesz az infrastruktúra fejlettségére is.

Balogh László szerint is jelentős áremelkedéssel számolhatnak a beruházások célpontjaiban lakásvásárlást tervezők. Mint mondta, Debrecen mellett a legjobb példa erre Zalaegerszeg is, ahol egy hadiipari vállalat létesített gyártóüzemet.

A zalaegerszegi használt lakások 2018 márciusában négyzetméterenként még csak 253 ezer forintot tett ki átlagosan, most viszont 582 ezer forintba kerülnek. Ez 2,3-szoros drágulás, ami átlag feletti eredménynek számít. Az új lakáspiacon viszont a vármegyeszékhelyek között csak Zalaeerszegen és Debrecenben haladták meg egyelőre az egymillió forintos lélektani határt az új lakások átlagos négyzetméterárai

- sorolta. Mint kifejtette, a lakásáremelkedésnek általában fundamentális okai vannak: egyrészt a jól fizető állások növelik a vevők vásárlóerejét is, másrészt pedig megnő a kereslet a kiadó lakások iránt is, ezért új szereplők jelenhetnek meg ezeken a lakáspiacokon, a befektetők.

Érdekes, hogy a legjobb hozamokat már nem Budapesten találjuk a lakáspiacon, hanem a vidéki nagyvárosokban. A bérleti díjakban ugyanis sokkal kisebb a különbség a fejlett regionális központok és a főváros között, mint amit az eladó lakásoknál látunk

- tette hozzá.

Ennek kapcsán az OC szakértői is rávilágítottak, hogy a magyar lakáspiac meghatározó motorja a helyi gazdaság: ahol új ipari beruházások valósulnak meg, ott új munkahelyek nyílnak, ami vonzza a városba (és környékére) költözést, ugyanakkor a befektetési célú lakásvásárlókat is. Az árakat minden esetben a kereslet-kínálat közötti reláció határozza meg. Mivel a kínálat rugalmatlan - hosszabb időbe telik, míg új építés révén bővül és az új lakásokba, házakba költözők megürülő régebbi ingatlanai bekerülnek a piacra - rövid távon minden ilyen impulzus áremelkedéshez vezet. 

Az árakat nemcsak a reálfolyamatok, de a várakozások is mozgatják, így minden ilyen hír vonzza azokat a vásárlókat, akik "még időben" szeretnének a felfelé ívelő trendben részt venni, tehát adott esetben már egy bejelentés is mozgatja a piacot

- fogalmazott a vállalat.

Szegeden az olcsó ingatlant már felvásárolták

Legutóbb Szegeden jelentettek be gigaberuházást: a kínai BYD fog autógyárat építeni a városban, óriási összeget fektetnek a térségbe, és persze rengeteg munkahelyet teremtenek - plusz az üzem számos más beszállítócéget is a csongrádi megyeszékhelyre hozhat. Így adja magát a kérdés, hogy idővel Szeged is Debrecen sorsára juthat-e.

Balogh László szerint a válasz teljesen egyértelmű: itt is jelentősen emelkedni fognak az ingatlanárak, hiszen Európa legnagyobb elektromos autógyárának adhat otthont Szeged, ami bizonyára több ezer embert csábít majd a városba. Ez pedig a befektetők érdeklődését is felkeltheti, ami még feljebb tornázhatja az ingatlanárakat.

Az ingatlan.com érdeklődési statisztikáiban is döbbenetes fordulatot látunk, mert országosan és a nagyvárosokban is átlagosan 20-22 százalékkal több érdeklődés érkezett az elmúlt hónapokban az eladó lakásokra éves összevetésben. Szegeden viszont 60-80 százalékos ez a többlet. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a kereslet robbanása egyelőre csak a színfalak mögött látszik, de ez hamarosan a felszínre törhet, ami az árakban is ugrásszerű növekedést okozhat

- ismertette.

Az OC-nél is úgy látják, hogy tulajdonképpen már Szegeden is hasonló folyamatok indultak el az ingatlanpiacon, mint Debrecenben vagy Kecskeméten, ahol már a Mercedes-gyár építésének bejelentése is megmozgatta a piacot. Még a gyár megépülése előtt megjelentek a befektetők, melynek köszönhetően az árak megközelítették néhány budapesti kerület ingatlanárait.

Ez a tendencia azóta sem változott, hiszen a mai napig az egyik legdrágább város Kecskemét, a maga kategóriájában. A munkavállalók megjelenésével lakáskiadás is virágzásnak indult a városban. Tavaly Debrecenben 755 ezer, Szegeden 700 ezer, Kecskeméten 530 ezer forint volt a téglalakások négyzetméterára. Kecskeméten a tavalyi évben az átlagos havi bérleti díj 115 ezer forint volt, ez átlagosan 20 ezer forinttal olcsóbb a legkedvezőbb fővárosi peremkerületi díjnál. Debrecenben 160 ezer, Szegeden 145 ezer forint volt a havi bérleti díj a tavalyi évben

- tették hozzá.

Benedikt Károly szerint a 2024-es év erős érdeklődés- és tranzakciószám-növekedést hozott a szegedi ingatlanpiacon, azonban azt, hogy az alacsonyabb kamatoknak, a megújuló állami otthonteremtési támogatásoknak, vagy a BYD-gyár hírének köszönhető-e inkább ez a számottevő változás, azt nehéz megmondani. A három tényező együttes hatásaként olyan ingatlanpiaci folyamatok indultak el Csongrád-Csanád vármegye székhelyén, amelyeknek köszönhetően az idei első negyedéves eredmények össze sem hasonlíthatóak a tavalyi év ingatlanpiacával - ismertette adataikat.

A BYD-beruházás bejelentésének hatására azok, akik eddig kivártak, most jelentős számban piacra léptek, hogy még azelőtt tranzakciót zárhassanak, mielőtt megérkezne a nagyberuházás számottevő árnövelő hatása a helyi piacra. A szegedi kollégák tapasztalatai alapján néhol már érezhető az árak emelkedése, de ennél jóval markánsabb változásokra lehet majd számítani a közeljövőben. A település ingatlanpiacán az idei évben eltűnt a tavalyi évre jellemző 5-7%-os alku, sok esetben a vevők már egymásra vagy önmagukra is licitálnak (előző nap tett irányár alatti vételi ajánlatot másnap megemelik minimum az irányár mértékéig), csak hogy biztosan övék legyen a kiszemelt ingatlan. Visszatértek a városba a befektetők is, akik könnyen kiadható ingatlanokat keresnek

- magyarázta a Duna House PR és elemzési vezetője, aki szerint a városban jelenleg az ingatlanpiaci kereslet főként a panel, illetve téglaépítésű lakásokra irányul,

a kínálatban szereplő 30 millió forint értékű ingatlanokat már zömmel felvásárolták, most a 30-40 millió forintos kategóriából szemezgetnek a vevők.

Panellakások esetén az 50 négyzetméter körüli, téglalakásnál pedig a 60-70 négyzetméteres alapterület a preferált, de a tapasztalatok alapján kevésbé számít a méret, sokkal inkább a vételár befolyásolja a vevői döntéseket - ismertette.

Az OTP Ingatlanpont adatai szerint a szegedi lakáspiacra hasonló mozgások voltak jellemzőek az elmúlt év végén és ez év elején, mint általában a hazai ingatlanpiacra. Hangsúlyosan a CSOK Plusz-hoz kapcsolódó várakozások határozták meg mind az eladók, mind a vevők döntéseit. Mindkét oldalra jellemzőek voltak a túlzó elvárások, a tulajdonosok kitartották az árakat, és egyes helyeken a stagnáló árak ismét felfelé mozdultak el.

Az tapasztalják, hogy az idei év első néhány hetében még mindig a nagy érdeklődés és a tulajdonosi kivárás volt jellemző, azonban elmondható, hogy viszonylag gyorsan kitisztult a kép az érintetteknél. Jelenleg kifejezetten nagy az érdeklődés vevő oldalon, és megvalósuló adás-vételek is nagy számban vannak. Az előző években az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők kedvezőtlenül hatottak a vásárlói döntésekre – pl. hitelkamatok, infláció, rezsiköltségek – ez sok esetben elhalasztott vásárláshoz vezettek, amik – a tényezők némi javulásával, és optimista vevői várakozással - most realizálódnak.

A BYD megjelenése tapasztalataink alapján jelenleg csak mérsékelten hat a helyi ingatlanpiacra, ez a hatás akkor fog felerősödni, ha már a munkaerő beáramlása megkezdődik. Az árak jelenleg is magasan vannak, így ez a nagyberuházás a mostani árakra nem hatott ugyan, azonban a későbbiekben biztosan érezteti majd a hatását. A városhoz tartozó ipari területeken érezhető némi mozgolódás, ezt már tapasztaltuk az utóbbi időben megindult beruházásoknak köszönhetően, a BYD megjelenése fokozta ezt az érdeklődést, de ezeknek a realizálódását későbbre várjuk

- tették hozzá.

Az albérlet is megfizethetetlen lesz?

Az új munkahelyek - különösen, ha külföldi munkaerőre is szükség van - első körben a bérlet iránti keresletet növelik - hívta fel a figyelmet az OC -, akár az egyéni munkavállalók lakáskeresése révén, de sok esetben a munkaadók azok, akik egész házakat, több lakást is bérelnek, mivel tisztában vannak vele, hogy a lakhatás megoldásával is képesek vonzani a számukra szükséges szaktudással rendelkező munkavállalókat.

Debrecen, Szeged vagy az újabban a hírekben szereplő Pécs jelentős egyetemvárosok is és mivel a kollégiumi kapacitások szűkösek, sok diák kénytelen lakást bérelni. A két kereslet összeadódik, ami azt eredményezi, hogy drágul a lakásbérlet.  Ugyanakkor a legutóbbi népszámlálás azt is mutatta, hogy rengeteg tartós lakhatásra nem használt, 'üres ingatlan' is van - különösen Szegeden. Nagy kérdés, hogy a bérbeadás adminisztratív terheinek csökkentése, illetve a jogbiztonság fokozása nem eredményezné-e azt, hogy sok kihasználatlan ingatlan bekerülne a lakáspiacra

- mondták hozzátéve, hogy vélhetően a népszámlálás során üresnek jelölt ingatlanok egy része ma is bérbe van adva (ha nem is rendszeresen, illetve nem lakás célra). "Mindenesetre egy átgondolt bérlakás-ösztönző program és feltételrendszer segíthetné, hogy bővüljön az ingatlan kínálat" - jegyezték meg.

Emellett arra is kitértek, hogy a keresetek, a megélhetés költségei erősen korlátozzák, hogy a bérlők mekkora bérleti díjat tudnak még elviselni, ez az, ami korlátot szabhat a bérleti díjaknak. Ugyanakkor az új építés költségeinek növekedése az elmúlt évek során erősen csökkentette az elérhető hozamszintet: az árnövekedést is figyelembe vévő kombinált hozamszint az elmúlt évtized során versenyképes volt, de a kedvező kamatozású állampapírok elcsábították a befektetőket. Mivel a gazdasági bizonytalanságok ellenére nem omlott össze a piac és úgy tűnik, az árak, legalábbis a városokban stabilak - és az állampapír kamatok is drasztikusan csökkentek -, várható, hogy ezekben a beruházásokkal, bővülő munkahelyekkel rendelkező gazdasági centrumokban ismét megjelennek a befektetők és beindul a lakásépítés is.

Mindez több évet igényel, addig a bérleti díjak és az ingatlanok árnövekedése is prognosztizálható, nemcsak a városokban, de a környező agglomerációs településeken is

- közölte előrejelzését az Otthon Centrum.

Kérdésünkre Balogh László emlékeztetett, hogy a bérleti díjak az elmúlt egy évben 150 ezer forintról 200 ezer forintra emelkedtek Debrecenben, Szegeden pedig 130 ezerről 135 ezer forintra drágultak az albérletek. A kiadó lakások számában Budapest után Debrecen volt az ezüstérmes most és tavaly márciusban is több mint 630 kiadó lakással. Tavaly tavasszal Szeged még csak a negyedik legnagyobb vármegyeszékhely volt a kiadó lakások száma tekintetében, most viszont Debrecen után már a második több mint 370 kiadó lakással.

Ráadásul a kínálat Szegeden több mint 25 százalékkal nőtt, ami kimagasló kínálatbővülésnek számít a vármegyeszékhelyek között is. A bérlet díjakban még nem látunk jelentős növekedést Szegeden, de csak idő kérdése, hogy ebben a tekintetben is felzárkózzon Szeged Debrecenhez

- vélekedett.

Benedikt Károly viszont inkább azt a tényezőt emelte ki, hogy Debrecen és Szeged is rangos egyetemvárosnak számít, így az albérletpiac kifejezetten szezonálisnak mondható, és szerinte csak részben befolyásolja az árakat a BYD vagy egyéb más beruházás híre.

Az első negyedév kevésbé van hatással az albérletárakra, sokkal inkább a nyári időszakban lehet majd számottevő bérletidíj-emelkedésre számítani

- tette hozzá.

Címlapkép: Molnár-Bernáth László, MTI/MTVA