Lassan összeáll a kép: tényleg betiltották a lakásárcsökkentést Magyarországon?

Érdekes okfejtést vezetett le Balásy Zsolt, a Hold Alapkezelő elemzője a hazai lakáspiacról: a szakember kínai párhuzamot vont a magyarországi árcsökkenés elmaradása, és a tranzakciószámok bezuhanása között. Kínában ugyanis konkrétan betiltották a lakásárcsökkentést a piaci összeomlás veszélye miatt.

Mit látunk? Hogy az idei (a 2023-as - a szerk.) tranzakciószám várhatóan a 2014-es alatt lesz Magyarországon – csak a legnagyobb lakáspiaci recesszióban volt ennél alacsonyabb. Miért? Ld. Kína. Csak itt nem az állam szólt bele, hanem a lakosság. Károly nem fogja árengedménnyel eladni a lakást!

- írta bejegyzésében. Így pedig szerinte a lakásárak Magyarországon annyira nem estek be, cserébe a tranzakciók tűnnek el.

Mi a megoldás? Ld. Kína. Hosszabb pangás, közben nem emelkedő lakásárakkal. Vagy gyors áresés

- foglalta össze.

Mostani cikkünkben ingatlanpiaci szakértőket kértünk meg, reagáljanak Balásy Zsolt okfejtésére. Többek között azt kérdeztük, tényleg ezért torpant-e meg a hazai áresés, illetve mekkora tere van ma az alkunak a magyar lakáspiacon, és mik a kilátások a 2024-es évre.

Azért nincs 2008

Az a jelenség valóban megfigyelhető a piacon, hogy lefelé sokkal ritkábban és lassabban korrigálnak az árak, mint amilyen gyorsan és amilyen ütemesen drágulnak az ingatlanok. Emögött a lakoság tudatos döntése húzódik meg - értékelte a helyzetet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Divatossá vált a 2023-as ingatlanpiaci helyzetet párhuzamba állítani a 2008-as devizhitelválság okozta ingatlankrízissel. Akkor és ott több tízezer eladó volt kénytelen csökkenteni az árakat, mert kiszámolta, hogy pénzügyileg még mindig így jár jobban. Tavaly viszont, amikor a továbbköltözés a megdrágult lakáshitelek miatt sokak számára elérhetetlenné vált, inkább visszaléptek a tranzakciótól. Hiába adták volna el olcsóbban a lakást, nem látták biztosítottnak azt, hogy ők maguk is ugyanennyivel olcsóbban fognak tudni vásárolni

- részletezte gondolatait.

Hozzátette: Magyarországon az emberek több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, ami miatt az otthonuk egyben életük vagyontárgya is. Ezért is tapasztalható ez a megfontoltság és óvatosság a lakáseladók részéről.

Példaként hozhatnánk erre a covid első hullámában tapasztalt keresleti krízist, amikor pont ugyanúgy a vevők 40 százaléka tűnt el 2020 második negyedévében a piacról mint tavaly, a lakásárak viszont akkor sem csökkentek jelentősen. Ennek pedig az az oka, hogy a lakáseladók - mint utólag kiderült, helyesen - a covid első hullámának idején a kijárási korlátozások alatt átmenetinek gondolták a kereslet csökkenését, ezért inkább kivártak. Ennek eredményeként a feltorlódott tranzakcióknak is köszönhetően 2021-ben az országos lakásdrágulás éves összevetésben meghaladta a 15 százalékot, de még 2020-ban is 5 százalékos volt az éves áremelkedési ütem

- mondta Balogh László.

Az Otthon Centrumnál úgy látják, hogy 2023-ban nőtt az alku mértéke és az ingatlan értékesítéséhez szükséges idő, miközben az árak nem vagy alig csökkentek. Mindez szerintük akár párhuzamba is állítható Balásy Zsolt levezetésével, de mindkét oldal makacsságára is utal. Annál is inkább, mert az utóbbi évben jelentősen nőtt a meghiúsult tranzakciók aránya.

Az eladók sokszor a rosszabb állapotú ingatlan árából sem szeretnének a korábbi években megszokottnál többet engedni. Vásárlói oldalról viszont vannak, akik a 2008-as gazdasági és hitelválsághoz hasonlónak gondolják a mostani helyzetet és képesek akár irreálisan alacsony árral is bepróbálkozni a megvásárolni kívánt ingatlan vonatkozásában

- tették hozzá a szakértők.

Nem ehhez szoktak az eladók

Vegyes képet mutatott az eladók árcsökkentési hajlandósága a 2023-as év során. Az év első felében az eladók nagyon nehezen fogadták el a piac változásait. Hiába az ingatlanértékesítők alapos szakértelme és piaci rálátása, a keresleti piachoz szokott tulajdonosok többségét nehéz volt meggyőzni az aktuális keresletnek megfelelő reális árazásról - közölte kérdésünkre Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője.

Hozzátette: az év második részében azonban nőtt az árleviteli kedv, főként azon tulajdonosok körében, akik megunták a gazdasági bizonytalanságot, a várakozást, vagy élethelyzetük változásai miatt sürgette őket az idő és szerettek volna még 2023-ban tranzakciót zárni. Az eladók árcsökkentéshez fűződő magatartása nem csak a hirdetési időtől függ, számít az értékesítésre váró ingatlan típusa, elhelyezkedése és minősége is.

A paneltulajdonosok például a „rezsivédett” címke 2022-es év második felében megjelenő árfelhajtó erejének hatása után kifejezetten nehezen fogadták el a reális árazásra vonatkozó tanácsokat, és 2023 során is jobban ragaszkodtak a magasabb árakhoz. A felújítandó, nagyobb energetikai korszerűsítésre szoruló ingatlanok tulajdonosai pedig egyre inkább kezdték elfogadni, hogy érdemes lejjebb adni az irreális elvárásokból és az árképzésnél figyelembe venni a birtokukban lévő ingatlan valós energetikai állapotát

- rézletezte. Az értékesítési idők kapcsán pedig közölte, a cég Barométerének negyedéves adatai alapján 2023 év végére jelentősen lelassult az ingatlanok forgási sebessége az előző év azonos időszakához képest.

• Régiótól és ingatlantípustól függetlenül tovább tart az eladási folyamat, a házgyári lakások értékesítése keleten és nyugaton átlagosan kevéssel több, mint három hónapot vesz igénybe.
• A budapesti panellakások esetében megduplázódott a tranzakciózáráshoz szükséges idő, átlagosan 4 hónapnál is tovább tart a folyamat.
• A vidéki területek téglaépítésű ingatlanjai tekintetében is nőtt az értékesítési idő, átlagosan 4,5 hónap telik el a hirdetés kezdetétől a szerződéskötésig.
• A fővárosi téglalakások esetében a legtöbb ideig a belvárosi otthonok értékesítése húzódik, átlagosan 5 hónapot vesz igénybe, míg Budán és Pesten 4,5 hónap kell a sikeres eladáshoz.

Benedikt Károly szerint adataikból az is kiderült, hogy a negyedik negyedévben az ország fővároson kívüli területein az alku 4-5% körül alakult, amit 3-4%-os irányárváltozás előzött meg a panellakások esetében. A használt téglaépítésű ingatlanoknál jelentősebb mértékben, 5-7%-ban csökkentették a hirdetési folyamat során az árat az eladók, az alku pedig egységesen 8% volt.

Hasonlóról számolt be Balogh László is. Az ingatlan.com adatai szerint az átlagos értékesítési idő a következőképpen alakult az egyes településtípusok és ingatlantípusok körében 2023-ban (2022-ben):

• Fővárosban lakásoknál átlagosan 85 nap (71 nap) a házaknál 124 nap (111 nap)
• Megyei jogú városokban és vármegyeszékhelyeken a lakásoknál átlagosan 90 nap (56 nap), a házaknál 139 nap( 108 nap)
• Városokban a lakásoknál 97 nap (72 nap), a házaknál 141 nap (117 nap)
• A községekben pedig a lakásoknál átlagosan 128 nap (88 nap) a házaknál pedig 132 nap (112 nap)

A számokból látszik, hogy megnőttek az értékesítési idők, de nem lett lehetetlen küldetés eladni egy-egy lakást vagy házat. Ebben az árazás különösen fontos szerepet kapott a megváltozott piacon - tette hozzá. Mint ismertette: a sikeres értékesítések esetében 2023-ban az eladók átlagosan 7 százalékot engedtek a házak, és 5 százalékot a lakások esetében az utolsó ismert hirdetési árhoz képest. Ha figyelembe vesszük, hogy átlagosan akár 10-15 százalékkal is csökkentek ezek a hirdetési árak a hirdetés feladáskori árához képest, akkor elmondhatjuk, hogy jelentősen javult tavaly a vevők alkupozíciója - fogalmazott.

Miközben 2023-ban jelentősen nőtt minden ingatlan típus értékesítési ideje, addig a növekvő tendencia a panellakások és használt házak esetében az év végére megállt és kismértékben csökkent (a IV. negyedéves adat az előző negyedév értékéhez viszonyítva)

- közölték kérdésünkre az Otthon Centrum szakértői. Adataik szerint az utolsó három hónapban

• a téglalakások átlagos értékesítési ideje 113 nap volt,
• míg a paneleké 96 nap,
• a használt házaké pedig 153 nap.

Ezek a számok mindegyik típus esetében 3-4 héttel hosszabbak, mint egy évvel korábban - tették hozzá.

Ennyit lehet ma alkudni

2023-ban minden használt ingatlan típus esetében jelentősen nőtt az alku mértéke. Bár a negyedik negyedévben tapasztaltuk az alku mértékének csökkenését, még mindig jelentősen magasabb árengedményre kényszerülnek az eladók

- számolt be az Otthon Centrum. Számszerűsítve a panellakások esetében 8,3%, a téglalakások esetében 9,0% és használt házak esetében 13,6% teljes alku mértéke. Az alku 50-60% -a szerződéskötéskor realizálódik. A panel és téglalakások esetében az irányár 4%-t engedik el a vevőnek, míg a házak esetében ennek dupláját 7,9%-ot.

Benedikt Károly arról számolt be, hogy a fővárosi használt ingatlanok vizsgálata során a panellakások esetében Budán 6%-os irányárváltozás mellett 3%-os mértékben engedtek a tulajdonosok a vevői alkunak, míg a pesti oldalon mind az alku, mind az irányár csökkentése 4-4% volt. A téglaépítésűeknél irányárváltozás tekintetében a budai oldali lakások és a belvárosi ingatlanok tulajdonosai voltak aktívabbak, átlagosan 6%-ot engedtek a hirdetési folyamat során, míg Pesten ez az érték 5% volt, a vevői alku 5-6% körül mozgott a főváros területén.

Balogh László szerint a lakáseladóknak alapvetően két nagy csoportját tudjuk megkülönböztetni 2022 júliusa óta. Az egyik csoport döntéseit valamilyen élethelyzetváltozás motiválja, amit mindenképpen meg kell oldani. Magyarországon 10 emberből 9 saját tulajdonú ingatlanban lakik, ezért ha valamilyen élethelyzetváltozásból adódó költözés válik indokolttá (pl. gyermekszületés, válás, más városban esedékes munkahelyváltás miatt), akkor ezt mindenképp meg kell oldani - kezdte kérdésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A lakásvásárlás sikere pedig általában azon múlik, hogy a meglévő otthonát el tudja-e adni a költözés előtt álló eladó. Ebben a motivációs környezetben a lakásárak változása másodlagos, mivel muszáj költözni. Ezek az eladók nem riadnak vissza a lakásárak csökkenésétől, aminek eredményeként a kínálati ár viszonylag hamar (4-6 hét alatt) találkozik a vevők által diktált piaci árszinttel, és létrejön a tranzakció. Jól példázza ezt az esetet, hogy 2023-ban 10-20 olyan ingatlantranzakció is történt az ingatlan.com oldalán, ahol az eladó kevesebb mint 24 óra alatt el tudta eladni a lakását

- magyarázta. Hozzátette: az eladók másik csoportjába pedig azok a lakástulajdonosok tartoznak, akiket nem szorít az idő, viszont rövidebb-hosszabb ideje már szerepel a terveikben a költözés. Számukra a sikernek nem pusztán az értékesítés az előfeltétele, hanem a jó áron történő lakáseladás, mert csak ebben az esetben tudnak ők maguk is továbbköltözni.

Ezek a lakáseladók már sokkal érzékenyebbek a piaci változásra abból a szempontból, hogyha nem érkezik vevő az értékesítők által elvárt árszinten a lakásra, akkor nem csökkentik az árakat, hanem inkább lemondanak a sikeres ügyletről. Ezt a helyzetet pedig az példázza kiválóan, hogy 2023-ban több mint ezer olyan ingatlantulajdonos volt, aki azért vette le a hirdetését az oldalról, mert már nem aktuális az eladás vagy az adott áron nem kívánja eladni az ingatlant

- tette hozzá. A jelentősebb árengedményekre akkor válnak nyitottabbá az eladók, ha muszáj eladniuk az ingatlant, és a megszokott 2-3 hónapos eladási időn belül nem sikerül értékesíteni az ingatlant. Aki ezután is motivált az eladásra, az belátja a piac változásának árakra gyakorolt hatásait és akár jelentősebben is csökkenti az árat. Aki viszont nem motivált az alacsonyabb áron történő eladásra, az inkább visszalép az értékesítéstől.

Ezt hozhatja a CSOK Plusz 2024-ben

Az Otthon Centrum elemzői 2023-ra kb. 110 ezer tranzakciót remélnek. Idén, a bevezetett újfajta támogatások és a javuló hitel környezet hatására az adásvételek száma nőhet és elérheti a 130 ezret. A CSOK plusztól kereslet növekedést remélnek, idén kb. 10-15 ezer plusz tranzakció jelenhet meg a piacon ennek köszönhetően, ami nyilván csökkenti az alku lehetőségét és növeli az ingatlanok forgási sebességét, helyzetbe hozva ezzel az eladókat.

Balogh László is arról számolt be, hogy 2023-ban az elmúlt 9 év leggyengébb évét zárta az ingatlanpiac. Az előzetes becslések szerint ugyanis 100-110 ezer adásvételnél nem volt több a lakáspiacon. 2024-ben a forgalom biztosan bővülni fog, hiszen elindult a csok plusz és bővült a falusi csok is.

Ráadásul, erről kevés szó esik, de a hitelkamatok is lefeleződtek 2023 januárjához képest. Kezdjük közelíteni a piaci alapú hiteleknél a 6 százalékos lélektani kamatszintet, ami azért jelentős, mert ennél kedvezőbb kamatok mellett sokkal könnyebb szívvel adósodnak el a lakásvásárlók mint 6 százalék felett. Ha pedig javul a hitelezési helyzet, az a lakáspiaci keresletet is felpörgetheti

- tette hozzá. A CSOK Plusz szerinte abban biztos változást hoz a piacon, hogy több lesz a vevő. Ezek a vevők viszont jelentős hitelteherrel lépnek piacra, még ha ez államilag támogatott konstrukció is.

Ezért arra számítunk, hogy az árakat ez a megjelenő kereslet nem fogja tudni ismét olyan szinten az egekbe lökni, mint ahogy ezt láthattuk 2015 és 2022 első fele között, amikor évente 10-15 százalékkal drágultak országos szinten az ingatlanok. A CSOK Plusz várhatóan évente 10-15 ezer vevőt hoz a piacra, ami elindíthat egy dominóhatást: azok az eladók is tovább tudnak költözni, akiknek csok pluszos vevője lesz. Emiatt arra számítunk az árak +-5 százalékos ársávban mozognak majd 2024-ben, az értékesítési idők a jelenlegi 3-4 hónapról 2-3 hónapra rövidülhetnek a sikeres tranzakciók esetében, a vevők pedig meg tudják őrizni az alkupozíciójukat 2024-ben is

- tette hozzá.

Benedikt Károly úgy látja, a CSOK Plusz hatásaként a főváros és a megyeszékhelyek jó minőségű lakásai, valamint a Falusi CSOK-nak köszönhetően a jó közlekedéssel rendelkező, nagyvároshoz közeli települések modern, korszerű családi házai lehetnek keresettebbek 2024-ben. A kereslet növekedése pedig magával hozhatja a fordulatot, így nominális értelemben a másfél-két éve tartó stagnálás és csökkenés után újra emelkedő pályára léphetnek a hazai ingatlanárak. Természetesen egyes lokációk és ingatlantípusok esetében még jelentős eltérések mutatkozhatnak akár az árak változásának irányában is, de átlagosan a Duna House szakemberei éves szinten 5-10%-os áremelkedéssel számolnak 2024-ben.

Az értékesítési időt illetően szintén ingatlantípustól és állapottól, energetikai paraméterektől függ majd a változás. A korábban felsorolt, keresettebb ingatlanok esetében számítani lehet arra, hogy hamar rátalálnak a vevők a legjobb ajánlatokra

- tette hozzá. A Duna House tranzakciószám-becslése alapján az év végi hajrának köszönhetően közel 91 ezer tranzakcióval zárta az óévet az ingatlanpiac. A befektetői vásárlások újbóli erősödése, a csökkenő kamatpálya és az otthonteremtési támogatások körüli változások összhatásaként az idei, 2024-es évre élénkebb ingatlanpiacon 110-130 ezer adásvételt vár az ingatlanközvetítő vállalat.

Címlapkép: Vajda János, MTI/MTVA