6+1 ábrán a szomorú magyar valóság: egy élet munkája is kevés egy átlag pesti lakáshoz

2022-ben a magyarországi lakások száma elérte a 4,6 milliót, és mint a KSH adataiból kiderült, a hazai lakások több mint fele legalább 3 szobás. Ugyanakkor 2021-hez képest a statisztikai hivatal kiadványa szerint a tavalyi évben jelentősen megnőtt a lakóparki épületek, illetve a többszintes, többlakásos lakóépültek kivitelezési ideje.

Előbbi 2021-ben 745 nap volt, tavaly viszont már átlagosan 906 nap, a többszintes, többlakásos épületek tavaly átlagosan 956 nap alatt készültek el, szemben a 2021-es 724 nappal. A családi házak esetében ugyanakkor több mint 100 nappal csökkent a kivitelezési idő.

Az alábbi ábrán pedig az látható, mennyivel emelkedtek az építkezés költségei Magyarországon: 2015-höz képest tavaly összességében 95,6 százalékkal emelkedtek az összköltségek. Ebből a munkaerő "csak" 90,6 százalékkal drágult meg, az anyagköltség viszont majdnem 97 százalékkal emelkedett 7 áv leforgása alatt. Az igazi felívelést a járvány és a háború hozta el: ugyanis 2019-ben átlagosan mindössze 25,7 százalékkal volt drágább építkezni, mint 2015-ben - az anyagköltség akkor csak 18 százalékkal volt magasabb, mint 4 évvel korábban, a munkaerő pedig 36,2 százalékkal drágult meg mindössze.

Hasonlóan elkeserítő képest festenek a reálértéken számított lakáspiaci árindexek: Magyarországon 2022-re 75 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2015-höz képest, ami egyedülálló egyész Európában. Legközelebb hozzánk Portugália áll 67 százalékkal, Csehországban és Luxemburgban pedig 63 százalékkal növekedtek az árak.

Így jutottunk el odáig, hogy Budapesten 2022-re a statisztikai hivatal szerint már átlagosan 842 ezer forintért adták a használt lakások négyzetméterét. Pest megyében 480 ezer, Győr-Moson-Sopronban pedig 426 ezer forintot kértek átlagosan egy négyzetméter lakóingatlanért. 5 megyében ezzen szemben (Borsod, Szabolcs, Jász-Nagykun-Szolnok, Békés és Nógrád) még bőven 200 ezer forint alatt voltak az átlagos négyzetméterárak.

Persze, a felgyorsult áremelkedés nem múlt el nyom nélkü, országosan 6-ról 6,8 évre emelkedett a lakások megfizethetősége, azaz ennyi átlagkeresetet kellene egy az egyben félretenni ahhoz, hogy kijöjjön egy lakás.

Így Budapesten sem tudta a keresetek emelkedése ellensúlyozni a lakások drágulását, így a mutató 2019-re meghaladta a 10 évet, majd a 2020-as csökkenés után tavaly újra megközelítette azt - magyarul egy átlagembernek most kb. 10 évet kell dolgoznia ahhoz, hogy lakást tudjon vásárolni. Ha minden megkeresett fillért erre a célra tesz félre.

Ez azonban nemigen kivitelezhető, így nem túlzás kimondani, hogy egy budapesti lakás árát önerőből összegyűjteni több évtizedbe is telhet.

Ennél is nagyobb volt Pest régióban az átlagkereset és a lakásárak közötti különbség, a megfizethetőség 2022-re itt már meghaladta a 12 évet, hiszen a fővárosi agglomeráció árai is rendre kilőttek - ugyanakkor itt érdemes megjegyezni, hogy a főváros vonzáskörzetében élők jelentős hányada Budapestre jár dolgozni, ottani fizetésért. Ha ezekkel számolunk, akkor "csak" 9 év kell egy átlagos Pest megyei lakás megvásárlásához.

Ezzel szemben Észak-Magyarorzágon már 4,2 év átlagkeresetéből kijött egy lakás tavaly, illetve a Dél- és  Észak-Alföldön is átlgaosan 5,1 év kellett hozzá.

Nem is csoda, hogy az állami támogatás nélküli lakáshitelek állománya 2022-re átlépte a 4000 milliárd forintot. Összességében 2022. december 31-én a magyarországi lakáshitel-állomány 4928 milliárd forint volt, 7,5%-kal (343 milliárd forinttal) magasabb a 2021. év véginél, nominális összege meghaladta a 2010. évi csúcsot. Ugyanakkor a növekedés üteme jócskán visszaeset, ami minden bizonnyal az egyre magasabb kamatoknak is köszönhető. Összességében a lakáscélú hitelállomány GDP-hez viszonyított aránya az előző év végi 8,3%-ról 7,4%-ra csökkent.

2022-ben a folyósított lakáscélú hitelek száma 23 százalékkal csökkent az előző évihez képest, az összegük pedig átlagosan 14 százalékkal. A hitelfelvevők leginkább a használt lakás vásárlásától álltak el, legalábbis az erre a célre kifizetett hiteleg száma 38 százalékkal csökken 2021-hez képest - ugyanakkor még mindig az összes kölcsön nagyjából felét erre vették fel az ügyfelek. A 2022-ben lakásépítéshez nyújtott hitelek száma 37, értéke 61%-kal nőtt.

Itt a kamatplafon

Mint ismert, a kormány korábban arra kérte a bankokat, hogy mától vezessenek be önkéntes kamatplafont, amelynek maximális THM-jét a lakáshitelek esetében 8,5 százalékon "ajánlatos" rögzítenie a pénzintézeteknek. Ám, mint megírtuk, már korábban is voltak kölcsönök a kamatplafon alatt.

A prémium ügyfelek már korábban is hozzájuthattak 8,5%-os THM alatt lakáshitelhez, hiszen például egy 50 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú hitel THM-e akár 7,88% is lehet, amennyiben az adós 1 millió forint nettó jövedelmet igazol. Végig fix kamattal is volt kölcsön a kamatplafon alatt, itt a fenti paraméterekkel egy bank kínált 8,04%-os THM-mel hitelt, míg a többi pénzintézet 8,85-9,67%-os THM-mel hitelez.

5 éves kamatperiódusnál azonban az 1 millió forintos jövedelem és az 50 millió forint hitelösszeg sem elég a 8,5% alatti hiteldíjmutatóhoz – ez a jövedelem ugyanis nem bírja el ezt a hitelösszeget -, itt 1,5 millió forint nettó kereset beállítása esetén 9,40% és 10,14% között szóródtak az ajánlatok. Ugyanakkor ezen hitelek szerepe marginális, ugyanis a folyósított lakáshitelek túlnyomó többsége már 10 éves kamatperiódusú, vagy futamidő végéig rögzített kamatú.

Ugyanakkor a nem prémium ügyfelek, vagyis az átlag alatti vagy átlag közeli jövedelemmel rendelkezők a 8,5%-os kamatplafonnál drágábban kaphattak csak hitelt. Egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáshitel THM-e például 9,1-11,15% lehetett a választott banktól függően, amennyiben az adós 300 ezer forint nettó jövedelemmel rendelkezik, míg 10 éves kamatperiódusnál 9,1-10,54%, 5 éves kamatperiódusnál 9,94-10,46% között szóródtak az ajánlatok.

A kivárás a szóban forgó 10 milliós lakáshitelnél banktól és kamatperiódustól függően havi 1 700 – 14 000 forint pénzügyi előnyt jelenthet, ami teljes visszafizetésben akár 3,4 millió forint is lehet.

Magasabb jövedelem és hitelösszeg esetén is érdemes lehet ugyanakkor kivárni, amennyiben olyan banktól vennénk fel hitelt, amelyik jelenleg ennél drágábban hitelez. Egy 50 millió forint összegű, végig fix lakáshitelnél ez akár havi 25 ezer forint megtakarítást is jelenthet, ami két évtized alatt csaknem 6 millió forintra hízik.

Emellett a Bankmonitor szerint arról sem szabad azonban megfeledkezni, hogy a plafon bevezetése miatt a bankok szigoríthatják bírálati szabályaikat. Így, míg jelenleg a magasabb kamatoknak köszönhető nagyobb havi törlesztők miatt nem kaphatnak sokszor lakáshitelt az alacsonyabb jövedelműek (vagy ha kapnak is, csak kisebb összeget), a kamatplafon esetleges bevezetését követően a szigorúbb bírálati feltételek jelenthetnek gátat. (Az úgynevezett adósságfék szabály szerint ugyanis egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője nem haladhatja meg a nettó igazolt jövedelem 60, illetve 50 százalékát, attól függően, hogy a jövedelem eléri-e vagy sem a 600 ezer forintot.)