Tömegével özönlenek a pestiek ezekre a településekre: nagyon súlyos árat fizetnek érte

Nemrégiben két Pest vármegyei település, Érd és Budakalász is úgy döntött, hogy megálljt parancsol a féktelen betelepülésnek és építkezésnek, és teljesen újragondolják a városok építési szabályzatát. A túlnépesedés nem csak náluk gond, a KSH népszámlalási adatait összevetve az is kiderül, hogy számos agglomerációs település is durva népességnövekedésen ment át 10 vagy akár 20 éves időtávban nézve. De ez a népességnövekedés, a fővárost egyre nagyobb számban elhagyó magyarok kiköltözése milyen hatással volt az ingatlanárakra, és mi következhet most? Szakértőkkel jártuk körbe az árakat az érintett településeken.

Nem bírják a kiköltözők özönét

Még július elején robbant a hír arról, hogy Érd és Budakalász is korlátozná a további betelepülést. Érd legnagyobb részén július közepétől nem lehet új lakóingatlanokat építeni, tetőteret bővíteni, Budakalászon pedig új helyi építési szabályzaton dolgozik az önkormányzat. Egyes javaslatok odáig mennek, hogy több mint 37 hektárral csökkentenék az eddig beépítésre szánt területeket. A két agglomerációs város nagyon hasonló cipőben jár: az elmúlt évtizedekben drasztikusan nőtt a lakosság száma, amellyel együtt az igények is megnövekedtek. A városfejlesztés viszont nem tudott lépést tartani a betelepülők özönével, így jelenleg az infrastruktúra, egészségügyi ellátás, bölcsődei, óvodai, iskolai kapacitás, más közszolgáltatások nem képesek több lakos kiszolgálására.

Ezzel a problémával viszont nem csak Érd és Budakalász szembesülhetett. A budapesti agglomerációban rengeteg az olyan település, ahol drasztikusan nőtt a lakosok száma. Megvizsgáltuk, hogy a 80 hivatalosan is agglomerációs település közül hol jelenthet nagy problémát a beköltözők további ostroma. Először azt néztük meg, hogy arányaiban hol volt a legnagyobb növekedés - hiszen egy pár ezer lakosú községnek is jelentős teher lehet, ha egy évtized alatt szinte duplázódik a lakosság. Ugyanúgy nem bírja az infrastruktúra a plusz terhelést, mint egy 40-60 ezer fős városok, ahová szinte egy kisebb városnyi lakos telepedett le apránként.

EZ IS ÉRDEKELHET

Nem bírja a kiköltözők özönét az agglomeráció: ezek a települések tehetik ki a Megtelt!-táblát hamarosan

Sok településen jelenthet Érd és Budakalász mellett gondokat az elkövetkező években a robbanásszerű lakosságbővülés.

Persze, hogy elszálltak az árak

Az, hogy erre a két településre ennyien kiköltöztek az elmúlt években, jogosan veti fel azt a kérdést: nem lett-e ettől sokkal drágább itt lakást vagy házat venni? Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint alaposan: lapunk kérdésére azt mondta, megugrottak az árak Érden és Budakalászon is, igaz, nem ugyanakkor mértékben.

Érd esetében jelentős árnövekedést hozott a kiköltözési hullám: míg a 2019-es értékesítési adatok alapján 335 ezer forintos négyzetméteráron keltek el az érdi ingatlanok, addig 2023-ra majdnem a duplájára, 628 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár a településen. Budakeszin eleve magasabb átlagos négyzetméterárak voltak, így ott kevésbé jelentős, mindössze 5%-os áremelkedést mutatnak csak az adatok

- fogalmazott a szakértő.

Hasonlóról számol be az adatok alapján Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is. Ő úgy fogalmazott, hogy nem csak ezen a két településen, hanem a Börzsönytől a Balatonig húzódó agglomerációban mindenhol jelentős árnövekedés ment végbe.

Egyértelmű drágulást okozott a budapesti agglomerációban a kiköltözési hullám. A költözés mozgatórugója nem csak az agglomeráció árelőnye volt. 2015 óta megháromszorozódtak a fővárosi lakásárak, így az elmúlt évtized végéig sokan a budapesti panel lakás áráért családi vagy ikerházat tudtak vásárolni az agglomerációban. Ez pedig minőségi cserét is jelentett sok tulajdonos lakhatása szempontjából. Amikor 2019 végén lanyhult a budapesti lakásdrágulás és az agglomerációs övezetek áremelkedése a kiköltözési hullámot is lelassította, akkor jött a covid. A koronavírus-járvány miatt megnőtt a lakosság igénye a nagyobb alapterületű, saját kerttel rendelkező ingatlanok iránt, ami nagyon sok budapesti számára csak a környező településeken volt megfizethető

- fogalmazott Balogh László. Azt is hozzátette, hogy a tendencia egyértelmű: mivel egyre többen dolgoznak távmunkában, így olyan lakóhelyet keresnek, ahol a főváros zajától védve dolgozhatnak, amellett, hogy persze élnek is ezeken a helyeken.

A helyzetről sok mindent elárul, hogy 2022-ben Magyarország TOP15 legnagyobb lakosságszám-növekedést elért településéből 13 Pest megyében található. A koronavírus-járvány után a következő agglomerációs lendület abban az 56 Pest megyei falusi csokos településen lesz érezhető, ahol 2024-től jelentősen nő a lakástámogatások összege. Hozzá kell tenni azt is, hogy az agglomeráció már régen túlnyúlt Pest megyén, bizonyos értelemben a Velencei-tó és a Balaton északkeleti csücske is agglomerációs jegyeket hordoz magában. Az elmúlt években egyre népszerűbb lett a távmunka és home-office, aminek következtében már egyre távolabb merészkednek a Budapestről kiköltöző lakásvásárlók

- mondta Balogh László.

Minden megfizethetetlen?

De vajon megváltozott-e az, ahogy az ingatlanosok meghirdetik az agglomerációban elérhető lakásokat és házakat? Válaszában az Otthon Centrum azt írta: az árazási gyakorlat nem változott, továbbra is az a drágább, amire nagyobb kereslet mutatkozik.

Az ingatlanosok mindig a reális, piaci ár alapján árazzák az ingatlanokat, amelyre az általános értéken felül természetesen a kereslet és a kínálat is hatással van, vagyis a főváros közeli településeken drágábban, míg tőle távolabb eső kisvárosokban olcsóbban tudunk ingatlant vásárolni. Inkább arra van példa, hogy az eladók túl magas árat határoznak meg, aminek következtében az értékesítés jóval hosszabb időt vesz igénybe. Az ár meghatározása során számos tényezőre figyelemmel kell lenni: az alapterületen túl, az elhelyezkedésen át az állapotig, a közlekedésig, valamint a település infrastruktúrájáig

- tudtuk meg a cégtől. Hozzátették ugyanakkor azt is, hogy szerintük az agglomerációban, ha volt is drágulás, azért a helyzet nem annyira súlyos, mint azt sokan lefestik.

A fővárosban sem olcsóbb egy ingatlan, sőt fajlagosan Budapest még mindig drágább… Az elmúlt öt év leforgása alatt típustól függetlenül nagyjából duplájára emelkedtek az árak az agglomerációban. Ez összeségében 10-20%-kal több mint a fővárosi átlagos áremelkedés (az elmúlt öt évben), vagyis a kiköltözők száma csak minimális hatással volt az árak alakulására

- tette hozzá a Pénzentrumnak küldött válaszában az Otthon Centrum.

Az OTP Ingatlanpont is hasonló választ küldött: szerintük a vevők árérzékenyek, de az eladók egyelőre nem érzik a drágulást.

A drágulást mindenhol érzik a vásárolni szándékozók, azonban a mai piac furcsasága, hogy ezt csak ők érzik – valamint az ingatlanpiaci szakemberek -, de az eladók egyelőre nem. Tapasztalataink alapján a vevők árérzékenyek, a drágább ingatlanok iránti érdeklődés alacsony, az agglomerációban továbbra is a használt ingatlanokat vásárolják. Egyrészt alig van újépítésű eladás, másrészt az ár a mérvadó, az újépítésűeket kevesen tudják megfizetni még a támogatások mellett sem

- írta a cég megkeresésünkre.