Egy milliót is kereshetsz a lakásoddal egy évben úgy, hogy benne laksz: ez nem ámítás, így jön ki a matek

Az elmúlt lassan két évben mindenki döbbenten figyelte, ahogyan hétről hétre mindennek az ára elkezdett emelkedni. Bár az infláció az elmúlt hónapokban elkezdett csökkenni, mégis, továbbra is a legtöbbeknek gondot jelenthet. Még akkor is, ha van valamennyi megtakarításunk. Ilyen időkben pedig érdemes hosszútávú befektetéseken gondolkozni, azonban nem mindenkinek van annyi félretett pénze, hogy kettő, vagy egy második ingatlant tudjon magának vásárolni.

Ha viszont van egy megfelelő indulótőkénk és esetleg amúgy is saját ingatlan megvásárlásán gondolkozunk, akkor jó megoldást jelenthet, ha kiadjuk a lakásunk egyik szobáját. Az így befolyó összegből pedig, ha nem is tudjuk a hiteltörlesztőt teljes mértékig fizetni, mégis nagy súlyt vehet le a vállunkról, ha ügyesek vagyunk.

A Pénzcentrum most annak járt utána, hogy mennyi plusbevételre lehet szert tenni ezzel a megoldással. Illetve azt is megnéztük, hogy az egyes kerületekben mennyiért vehetünk magunknak akkora otthont, és mennyi idő alatt térülhet meg, ha egyáltalán megtérülhet az ára.

Milyen szabályok vonatkoznak a szobák kiadására?

Ha szoktunk utazni, akkor biztosan találkoztunk már azzal a lehetőséggel, hogy nem egy saját lakást bérlünk ki az utazásunk ideje alatt, hanem csak egy szobát egy lakásban. Ez a megoldás külföldön már régóta divat (Berlinben például sokan úgy spórolnak a rezsin és a bérleti díjon, hogy a főbérlő engedélyével kiadják az egyik szobát, amit természetesen ők takarítanak és ők bajlódnak a vendégekkel is) és a jelek szerint Budapesten is egyre több ilyen lehetőség van.

Természetesen a legtöbb esetben befektetők, nagyobb cégek osztanak fel lakásokat és adják bérbe a szobákat, azonban sok olyan hirdetéssel is lehet találkozni, ahol a lakás tulajdonosával lakunk úgymond együtt pár napig. Ezek azonban a fővárosban koránt sem olyan elterjedtek, mint azt elsőre hinnénk.

Magyarországon, azon belül is Budapesten nem egy jellemző szálláskiadási forma az, hogy valaki csupán egy szobát hirdet meg. Ennek az lehet az oka, hogy kevésbé volt meg úgymond a történelmi alapja, mint adott esetben például a Balatonnál. Budapesten viszont egyáltalán nem voltak elterjedve régebben az ilyen típusú szálláshelyek, így amikor beindult 2014-2015 táján a magánszálláshely és egyéb szálláshely szolgáltatás a fővárosban, akkor ez nem volt nagyon az étlapon. Arról nem is beszélve, hogy amikor bevezetésre került a kötelező szálláshelyminősítés valamennyi szálláshely esetében, akkor egészen az elmúlt hónapokig azaz körülbelül júniusig, a nem egyértelműen megfogalmazott eljárásrend miatt az új szálláshelyet, amikor csak egy szoba van kiadva, de egyébként a tulajdonos ott él a szálláshelyen nem is lehetett nyilvántartásba venni. Tehát nem engedte ezt a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Nonprofit Kft. Végül a Magyar Apartmankiadók Egyesületének lobbizása miatt lehet az, hogy most már ismét nyilvántartásba lehet venni ilyen szálláshelyeket. Azaz jogi akadálya ennek már nincsen

– mesélte el a Pénzcentrumnak Schumicky Balázs, a Magyar Amartmankiadók Egyesületének elnöke. Ráadásul nemcsak ezzel kell megküzdenie annak, aki szobakiadásra adná a fejét, hanem a lakások turisztikai célú kiadásához hasonlóan itt is sok mindenre oda kell figyelni.

Az, hogy hogy, és mennyire éri meg egy szoba kiadása az más kérdés. Ha valaki ugyanis egy szobát akar kiadni, akkor az egész lakás tulajdonképpen ugyanúgy le lesz minősítve. Ez egyébként egy jó dolog, hiszen a higiénia és a vendégbiztonsági előírásokat azokban a helyiségekben is biztosítani kell, amiket közösen használ a tulajdonossal a vendég. Azonban adózás szempontjából ugyanazok a feltételek vonatkoznak egy szoba kiadására, mintha az egész szálláshely lenne kiadva

– tette hozzá Schumicky Balázs, aki még korábban árulta el a Pénzcentrumnak, hogy mikre kell odafigyelnie annak, aki rövidtávú kiadásra szánná el magát.

A háttérben pedig rengeteg papírmunka áll akár szobát, akár teljes lakást akarunk kiadni. Először is, még mindenek előtt a lakásnak át kell esnie egy bizonyos szálláshely minősítésen, amikor is a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testületnek a munkatársai auditálják a szálláshelyet.

Ilyenkor a szakemberek besorolják a szálláshelyet, ugyanúgy, mint a hotelek esetében, itt is történik egy értékelés 1-től 5 csillagig. Ezeknek a kritériumoknak kell megfelelnie minden szálláshelynek. Nyilvánvalóan az 1-csillag megszerzéséért kevesebb dolognak kell megfelelni, mint az 5 csillag esetében, azonban vannak olyan kritériumok, amit minden szálláshelynek tudnia kell. Ez az első lépés. Ezután meg kell felelnie a lakásnak a kerületspecifikus szabályoknak is

– mondta el Schumicky Balázs még korábban, hozzátéve, hogy ezek a szabályok kerületenként eltérőek lehetnek.

A VII. kerületben szükséges a társasházi közgyűlés jóváhagyása ahhoz, hogy a házban magán és egyéb szálláshely üzemelhessen. Az V. kerület például teljesen korlátozó ebben a kérdésben. Itt ugyanis van egy olyan speciális szabály, hogy a társasházak albetéteinek számának maximum 5 százaléka lehet szálláshely. Azaz, ha ott akarunk ingatlant vásárolni azzal a céllal, hogy Airbnb-ként kiadjuk azt az első dolog, amit meg kell néznünk, hogy belefér-e az 5 százalékos limitbe vagy sem. Ha pedig valaki társasvállalkozásként üzemelteti a szálláshelyet, egyéb szálláshelyként, akkor a III., VII. és VIII. kerületben – azaz a legfrekventáltabb területeken – is sokkal szigorúbb szabályoknak kell megfelelni. Gondolok itt például a parkolóhelymegváltásra, ami szobánkként sokmilliós tétel tud lenni a házigazdáknak

– figyelmeztetett Schumicky Balázs, kiemelve, hogy sokan nem gondolnak a plusz költségekre, amivel egy Airbnb jár.

Nagyon sokan nem számolnak az adófizetéssel. Egyrészt fizetnünk kell a kerületnek adót, ezt építményadónak hívják és most emelték meg jellemzően a belvárosi kerületek. Ez nagyjából 2100-2200 forint négyzetméterenként, és évente kell fizetni. Ráadásul jellemző egy olyan, diszkriminatív szabályozás, hogy aki egyéb szálláshelyként hasznosítja az ingatlanját, az a lehető legmagasabb építményadót fizeti. Ezen felül fizetni kell az önkormányzatoknak idegenforgalmi adót, ami a legtöbb budapesti kerületben a szálláshely 4 százaléka. Ezután fizetünk az állam részére is adókat. Ilyen az áfa, ami ugyanúgy 5 százalék, ahogyan a hotelek esetében, valamint fizetünk 4 százalék turizmusfejlesztési hozzájárulást. Illetve fizetni kell átalányadót. Mindezek mellett pedig az Airbnb-nek és a Bookingnak is van természetesen jutaléka. Ez körülbelül 3 százalékról indul, és a határ a csillagos ég. Az Airbnb például 3 százalék plusz áfát számít föl, de ők még ráteszik a szállásadó árára a saját jutalékát a vendég fele, így ugyanúgy 15-17 százalékot fizet a vendég a cégnek. A Booking ezzel szemben a jutalékát teljes mértékig a szállásadóra terheli, ami 15-17 százalék szintén. Tehát ugyanannyiba kerül, csak másként kell árazni

– magyarázta a szakértő.

Abszolút ugyanazok a szabályok vonatkoznak egy szoba kiadására, mintha egy lakást adnék ki, holott a bevétel jóval kevesebb. Ez egy picikét egyébként egy fájó pont is nekem. Nem tesznek különbséget a lakás- és a szoba kiadás között, holott természetesen egy szobáért nem tudok elkérni annyit, mintha egy komplett lakást adnék ki

– támasztotta alá Simkó Petra, aki szobakiadással foglalkozik, hozzátéve, hogy az engedélyek beszerzése még csak a kezdet. Hiszen, ha szobát adunk ki, akkor mégtöbbet kell tudnunk nyújtani a vendégeknek, hiszen ilyenkor talán mégfontosabb, hogy teljes telítettséggel tudjunk működni. Ahhoz pedig jó visszajelzésekre van szükségünk.

Én superhost vagyok, a II. kerületben adok ki egy szobát. Ezzel én konkrétan fullon vagyok, hiszen nagyon jó értékeléseket kapok, szinte már örülök annak, hogy ha valaki lemondja és egy kis levegőhöz jutok. Azonban ehhez az kell, hogy jó legyen az elhelyezkedése a lakásnak. Bár mi például főútvonalon vagyunk, de jó a közlekedés és nagyon csendes környék. Tehát belvárosi kerületben érdemes gondolkozni, de már olyanról is hallottam, hogy valaki Csepelen bérelt valaki szobát, és meg volt vele elégedve. Ez azért érdekes, mert az egy abszolút magyar környék, nincsenek turisták. A bérlőknek pedig abszolút tetszett. Azonban ők már nem üzemelnek akkora telitettséggel, mint például mi a II. kerületben

– mondta el Simkó Petra.

Ezen a ponton pedig felmerül a kérdés, hogy mégis melyik kerületben érdemes ilyen céllal nézelődni, illetve mennyibe is kerülhet egy nagyobb lakás.

Ennyiért vehetsz egy 2-3 szobás ingatlant Budapesten

A 2-3 szobás lakások a belvárosi kerületekben 65,3 millió forintért keltek el az idei évben. Ez az átlagár az V. kerületben a legmagasabb 108,5 millió forinttal. A XIII. kerületben 73,7 millió, az VI. kerületben 66,3 millió, IX. kerületben 60,7 millió, a VII. kerületben 57,5, míg VIII. kerületben 44,7 millió forint egy ilyen lakás

– mondta el az Otthoncentrum, amit Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője is alátámasztott.

Az idei év eladásai alapján, az összes kerületet és az összes ingatlantípus beleértve a fővárosi átlagos négyzetméterár 875 ezer forint körül alakul. Az V. kerületben 1,3 millió forintos átlagos négyzetméteráron, a VIII. kerületben 764 ezer forintos átlagos négyzetméteráron is megoldható az ingatlanvásárlás. A belvárosi kerületekben (V., VI., VII.) az 55-80 négyzetméter közötti ingatlanok átlagos eladási ára 2023 első félévében 60,4-85,7 millió forint között mozgott, a VII. kerületiek után a VI., majd az V. kerületi ingatlanok keltek el a legmagasabb átlagos áron. A XIII. kerületben ezen lakások átlagos ára 55,7 millió forint volt, míg a VIII. kerületben 47 millió forint körüli összegből is megoldható egy 2-3 szobás téglaépítésű lakás vásárlása

– mondta el a Duna House szakértője, hozzátéve, hogy ha kiadáson gondolkozunk, akkor a pesti oldal belvárosi kerületeinek körúton belüli ingatlanjai a legideálisabbak, illetve a budai oldalon a Dunához minél közelebb található lakások jöhetnek szóba.

Azonban Benedikt Károly szerint rövidtávú kiadásban csak akkor éri meg gondolkozni, ha egy külön lakrész is kialakítható.

Rövidtávú kiadásban csak akkor éri meg gondolkodni, ha egy külön kis lakrész is kialakítható az ingatlanon belül konyhasarokkal és fürdőszobával. AirBnB keretén belül nem jellemző, hogy valaki a saját lakásának egy szobáját adja bérbe úgy, hogy közös használatú a konyha és a fürdőszoba is. Azért sem szerencsés saját lakás szobáját bérbe adni egy-egy éjszakára, mert esetleg a vendégek egy kései hazaérkezéssel zavarhatják a tulajdonos nyugalmát is, emellett érdemes gondolni a szomszédokra is

 – vélekedett a szakértő.

Azt már tudjuk, hogy körülbelül milyen árakon kelnek el a 2-3 szobás lakások, illetve azt is, hogy mely kerületekben érdemes nézelődni. Éppen ezért jöjjön most a színtiszta matek és nézzük meg, hogy tényleg megéri-e belevágni ebbe a kalandba.

Megéri kiadni egy szobát?

Simkó Petra szerint körülbelül 9-10 ezer forintért tudjuk kiadni otthonunk egy szobáját, de ez az összeg az Airbnb oldala szerint még feljebb is mehet, attól függően, hogy hol van a szoba és mekkora. Ebből jön még le az Airbnb illetve a Booking jutaléka, a különböző adók, illetve azzal is számolni kell, hogy ha drágán adjuk ki a szobát nem biztos, hogy teljes telítettséggel tudunk üzemelni.

Budapest VII. kerületében egy jó helyen lévő szobát 10-15 ezer forint körül tudunk kiadni éjszakánként, de ezt az összeget tudjuk emelni később, ha sikerül jó értékeléseket szereznünk. A könnyebb számolás érdekében tételezzük fel, hogy 10 ezer forintot tudunk elkérni éjszakánként a vendégeinktől. Ha sikerül 60 százalékos telítettséggel kiadnunk (azaz havonta 18, évente pedig 216 nap vendégeket fogadunk), akkor havonta 180 ezer forintot tudunk keresni, ami évente 2 160 000 forint.

EZ IS ÉRDEKELHET

Rommá keresheted magad, ha kiadod a lakás egyik szobáját: itt a matek, bárki belevághat

Egyre többen kénytelenek kiadni az egyik szobájukat a spórolás jegyében. De vajon mi éri meg jobban hosszútávú bérlőt találni, vagy turistákat fogadni?

Ennek körülbelül a fele az, ami a zsebünkben landol, hiszen a fenti összegből az Airbnb még levonja a jutalékát, illetve fizetnünk kell az idegenforgalmi adót és akár a takarítási díjat, ha mi nem szeretnénk a vendégek után szöszölni. Mindezek mellett a szükséges engedélyeket is be kell szereznünk. Így körülbelül 1 080 000 forint, azaz havi szinten 90 ezer forint az, amit keresünk rajta.

Ha azzal számolunk, hogy a népszámlálás friss adatai szerint az átlagos magyar otthon 82 négyzetméter nagy, akkor a 2022-es átlagos négyzetméterárakkal számolva az V. kerületben egy ekkora lakás 95 millió 120 ezer forintba kerülne. Hasonló a helyzet az első kerületben is: itt 88 millió 888 ezer forintba kerül átlagosan egy 82 négyzetméteres ház. Azonban a VII. kerülettel, ha szerencsénk van már jól járhatunk: itt ugyanis átlagosan 68 millió 716 ezer forintot kell fizetnünk egy ekkora ingatlanért.

Belevágnánk, de nincs még saját lakásod?

Eddig azt vizsgáltuk meg, hogy megéri-e belevágnunk a már meglévő lakásunk egy részének kiadásába, azonban sokaknak nincs ilyen lehetősége. Ha viszont rendelkezünk önrésszel, akkor a VII. kerületi átlagárakkal számolva, egy könnyen kiadható ingatlanra tehetünk szert.

Ha 20 millió forintnyi hitelt szeretnénk felvenni, akkor az UniCreditnél már havi 170 224 forintért, 8,54 százalékos THM-mel is kaphatunk hitelt. Ezzel pedig a törlesztőrészletünk több mint felét fedezni tudjuk a lakásrész kiadásával. Az Unicredit Stabil Kamat Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelével ezt az összeget 8,7 százalékos THM-mel, havi 172 134 forintos törlesztőrészlettel vehetjük fel. A Raiffeisen Bank 8,94 százalékos THM-mel, 174 706 forintért kínál jelenleg lakáshitelt.

Azaz mindegyik konstrukció esetén, ha rendelkezünk a megfelelő önrésszel és egy stabil fizetéssel, akkor a lakáskiadásával tudjuk fizetni a hiteltörlesztőrészletünk több mint felét. Ha pedig kicsit drágábban, 80 százalékos telítettségen tudjuk üzemeltetni az Airbnb-t, akkor majdnem a teljes hitelösszeget ki tudjuk ebből fizetni.