Így ment füstbe százezrek lakásterve: hiába az ingyenmilliók, az elit kiváltsága maradt a saját otthon

2022-ben az ingatlan adásvételek száma komoly visszaesést mutatott a 2021-es esztendőhöz képest az európai országokban. Az Eurostat friss jelentése 16 ország ingatlanpiacának elemzése után jutott arra a megállapításra, hogy az adásvételeket érintő mérséklődés az egyes tagállamokban (illetve partnerországban) ugyanolyan általánosnak mondható volt, mint egy évvel korábban az élénkülésük.

Az egyes tagállamok ingatlanpiaca között egyébként az utóbbi években hatalmas lett a szakadék, ami a hozzáértők közül ma már talán keveseket lep meg. Egészen a koronavírus járvány betörése óta igen volatilis ugyanis ugyanis ez a terület és évről évre változik, hogy a nagy mértékű felívelés, vagy éppen a hasonlóan jelentős visszaesés jellemző-e több országra a kontinensen. 2020-ban a gyakorlatilag globális lockdown miatt például mindössze négy országban (Dániában, Finnországban, Hollandiában és Ausztriában) jeleztek növekedést az ingatlan-tranzakciók számában. 2021-ben pedig fordult a kocka és Hollandiát, valamint Luxemburgot leszámítva a most vizsgált 16 ország mindegyikében  kisebb-nagyobb mértékű élénkülést lehetett tapasztalni. Annyira pörgött a piac, hogy, 11 országban a változás 10 százaléknál is magasabb volt, a legjobban akkor Spanyolország (39,3 százalékos növekedést produkáló), illetve Bulgária (39 százalékos növekedést mutató) ingatlanpiaca szárnyalt. De nézzük most az idei számokat.

A legnagyobb mértékű visszaesést a gazdát cserélő ingatlanok számában a tavalyi évben Dániából jelentették, ahol 31,6 százalékos volt a visszaesés, de megsínylette a tavalyi év nehézségeit a holland (16,2 százalékos esés), illetve a luxemburgi (15,1 százalékos csökkenés) ingatlanpiac is. Eközben a ciprusi ingatlanpiac virágzott (24,7 százalékkal több lakást és házat adtak el) és Írországban (7,7 százalékos növekedés az igen erős előző évhez képest), valamint Spanyolországban (6 százalékkal több tranzakció) is szinte úgy vitték az új otthont a családok mint a cukrot.

Magyarország viszont az elsőként említett országok táborába számított, a visszaesés ráadásul igen nagy mértékű volt. A tavalyi évhez mért, az összes adásvételt nézve 12 százalékos csökkenés az ötödik legnagyobb a vizsgált országok közül.

Viszonyításképpen az osztrák ingatlanpiac 13,4 százalékos visszaesést produkált, míg Lengyelországban 10 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát. A hazai visszaesés mértéke tehát egyáltalán nem tűnik kiemelkedőnek.

A magyarországi ingatlanpiac helyzetéről persze sokat elmond, hogy a 2015-ös bázishoz mért zsugorodás hazánkban volt a harmadik legnagyobb (a luxemburgi 91,59, illetve a dán 101,85 százalékos adat után). Ennek megfelelően a tranzakciók száma alig több, mint 4 százalékpontos növekedést produkált az elmúlt nyolc évben. Ennél is érdekesebb viszont, hogy a kormányzat széles körű családtámogatási programja ellenére sem vészelte át jobban az előző évet ez a szektor, mint olyan Európai országokban, ahol ezek a programok kevésbé élveztek prioritást.

Az elszálló árakat már az állami ingyenpénzből is nehéz lehetett kigazdálkodni

A válasz vélhetően a brutális mértékben elszálló árakban keresendő. 2022 harmadik negyedévére ugyanis  21 százalékosra gyorsult az ingatlanárak emelkedése Magyarországon. Az uniós államok közül 15 országban tíz százalékot meghaladó volt az árnövekedés 2022 harmadik negyedévében. A legnagyobb mértékű áremelkedést Észtországban (+24,2 százalék), Magyarországon (+21,0 százalék) és Litvániában (+19,3 százalék) mérték, egyedül Dániában volt némi csökkenés (-2,4 százalék). Mindez a piac markáns változását mutatja a kontinensen. Az Eurostat által közölt lakásárindex az EU országaiban és az eurózónában egyaránt nagyon hasonló mintázatot mutatott az elmúlt évtizedekben. A lakásár 2011-től 2014-ig relatív stabil volt, majd az árszint 2015-től folyamatosan növekedett a mai értékre.

Az Eurostat adatai egybevágnak a Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében foglaltakkal, melyet néhány hete tettek közzé. Ebben a kiadványban meglehetősen sötét képet festettek a magyar társadalom lakáshelyzetéről: nagyjából azt lehet kijelenteni, hogy saját lakásban már csak pár százezer magyar reménykedhet még életében.

A jelentésből nagyjából azt lehet kiolvasni, hogy 2023-ra már csak a 3 gyermekesek tudnának megengedni maguknak egy új budapesti lakást különösebb anyagi kifeszítés nélkül. És a használt lakások esetében is az ő mutatójuk a legjobb, 0,9-es. Gyerek nélkül már nemigen férne bele egy lakás hitelből történő megvásárlása egy párnak.

A támogatások kivezetésével párhuzamosan csökkenhetnek az árak

Van esély arra, hogy csökkenjenek a lakásárak 2023-ban, de ehhez sok feltételnek kell teljesülnie - mondták a Pénzcentrumnak korábban az erről megkérdezett szakértők.  Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője úgy látja, 2023 végre csökkenést hozhat az ingatlanárakban, és egy érdekes láncolat is van a piacon, már ha a támogatással vett ingatlanokat nézzük. "Egyre többen szeretnék eladni a lakásukat vagy házukat, a kereslet azonban folyamatosan csökken – most, január második hetében ott tartunk, hogy az eladók versenyeznek a vevőkért, szabadulnának az ingatlantól, ez pedig előbb vagy utóbb árcsökkenést kell, hogy hozzon, mert nyomnia kell az árat lefelé." - érvelt korábban lapunknak szakértő.

A kormány pedig azóta meghozta a döntést, hogy a családi otthonteremtési kedvezményt (rövid és közismert nevén: a CSOK-ot) megszüntetik, és kizárólag a falusi csok-ot tartják meg. Ez azt jelenti, hogy kizárólag azok igényelhetik, akik 5 ezer főnél kisebb településen élnek, vagy ott kívánnak lakást vagy házat venni, illetve építkezni. A kormány ígérete szerint a "normál" CSOK helyett ki fognak majd dolgozni egy másik rendszert, ám erről semmilyen részletet nem tudni. Az alábbi grafikonon azt mutatjuk meg, milyen célokra mennyi pénzt vettek fel a magyarok a CSOK életbe lépése óta.

Ennek a változásnak pedig hatalmas szerepe lehet az ingatlanárak mérséklődésében, amin, ahogy azt a grafikonunkon is ábrázoltuk, vélhetően a használt lakást keresők járhatnak majd a legjobban. A finanszírozási oldalon kieső százmilliárdok ugyanis a hirdetőket előbb utóbb arra késztethetik majd, hogy konszolidáltabb árakon próbálnak meg megválni ingóságaiktól. Ez a folyamat ugyan a forgalomban várható további visszaesést vélhetően nem állítja majd meg, a támogatott hitelek nélkül vásárlók lehetőségei lehetőségei viszont remélhetőleg szélesednek majd a magyar ingatlanpiacon.