Lakáskrízis robbanhat Budapesten: a leggazdagabbak kiváltsága a saját otthon 2023-ban?

Az elmúlt hetekben láttak napvilágot a 2022-es népszámlálás legfrissebb adatai, ami szerint a lakások alapterülete növekedett 2011 óta, amikor a legutolsó népszámlálás volt. A KSH friss adatai szerint tavaly 82 négyzetméter volt a lakások átlagterülete, ami 4 négyzetméterrel nagyobb, mint a 2011-es átlag. Ezzel pedig a 4 szobás, vagy annál nagyobb otthonok aránya majdnem 30 százalékkal nőtt az elmúlt 11 év során.

Ahogyan azt már korábbi cikkünkben is megírtuk a 2022-es első negyedéves adatok alapján még mindig magasan Budapesten a legdrágábbak az ingatlanárak. A fővárosban ugyanis 810 ezer forintba kerül négyzetmétere az ingatlanoknak átlagosan. Arról már írtunk korábban, hogy egyre kisebb a különbség a vidéki nagyvárosok és a fővárosi ingatlanárak között: Veszprémben például átlagosan 655 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el az ingatlanok, míg Debrecenben 608 ezer forint ez a szám.

Mostani cikkünkben azt vizsgáltuk meg, hogy Budapest egyes kerületeiben mennyi időbe telik a fővárosi átlagfizetésből vásárolni magunknak egy lakást annak tekintetében, hogy 2021-2022 között egy óriási drágulás következett be az ingatlanpiacon.

A főváros az ország többi részénél valamivel korábban kezdett kilábalni a 2008-as válságból, Budapesten már 2014-ben érezhető áremelkedés indult meg. Ez egészen 2019-ig kitartott, így a budapesti lakásárak egyre inkább elszakadtak a vidéki árszintektől. Ebben történt változás 2019-ben, majd a covid miatt 2020-ban, amikor nagyjából egy évig a fővárosi árszint megtorpant és a vidék újra elkezdett közeledni Budapesthez. Ez azonban csak időleges volt, mert 2021-től 2022 közepéig ismét hatalmasat ugrottak a budapesti lakásárak, igaz a népszerűbb helyeken - például a Balaton környékén - szintén jelentős áremelkedés volt mérhető. Most viszont az ország nagy részén lassan egy éve már stagnálnak vagy enyhén csökkennek az árak, viszont ez a csökkenés elsősorban a rossz minőségű, energiapazarló családi házakra jellemző, ami viszont a városoktól távolabb lévő községekben fordul elő nagyobb arányban, így a következő években sem várható, hogy zárulni kezdjen a Budapest-vidék közti árolló

– mondta el a Pénzcentrumnak Futó Péter, a Portfolio ingatlanszakértője.

Na de vajon hogyan alakultak az árak Budapesten, és melyik kerületben van esélyünk még saját ingatlan megvásárlására?

EZ IS ÉRDEKELHET

Ez a 20 legolcsóbb és legdrágább utca a XI. kerületben: itt fillérekért vehetsz lakást

Hogyan alakulnak most az ingatlanárak Buda szívében, azaz mennyiért vehetünk most lakást, házat a XI. kerületben?

Elszabadultak az ingatlanárak Budapesten

A korábbi évekhez hasonlóan tavaly is az V. kerület lett a legdrágább Budapesten, ahol az értékesített lakások átlagos négyzetméterára elérte az 1,160 millió forintot. Hasonlóan drága még az I., a II. és a XII. kerület is, melyek mindegyikében 1 millió forint felett van az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbb kerület a XXI, ahol 598 ezer forint körüli átlagos négyzetméterárakkal találkozhatunk, így a legolcsóbb és a legdrágább kerület között 2,3-szeres az árkülönbség

– magyarázta Futó Péter, amit a lenti táblázatunk is alátámaszt.

Az Eltinga legfrissebb, 2022. első negyedévi adatai alapján ugyanis az V. kerületben átlagosan 1 millió 160 ezer forintos négyzetméteráron tudunk ingatlant venni, míg ez a szám az I. kerület esetében 1 millió 84 ezer forint, a II. kerületben pedig 1 millió 55 ezer forint. Őket követi a XII. kerület (1 millió 46 ezer forint/nm) és a XI. kerület (994 ezer forint/nm).

A legdrágább és a legolcsóbb kerületek között pedig számottevő különbség van: a XXI. kerületben jelenleg átlagosan 598 ezer forintos négyzetméteráron tudunk ingatlant vásárolni, míg a XXIII. kerületben 602 ezer forint egy négyzetméter. A harmadik legolcsóbb kerület a XX. (603 ezer forint/nm), őt követi a XIX. kerület (653 ezer forint/nm) és a X. kerület (653 ezer forint/nm). Ez a különbség pedig hatalmas, ráadásul sok esetben még szembetűnőbb, mint az átlagárakat szemlélve.

Egyedi ingatlanok szintjén viszont ennél sokkal nagyobb különbségek is előfordulhatnak. Az új építésű budai luxusvillákban, vagy belvárosi penthouse lakásokban akár 3-4 millió forintos négyzetméterárak is lehetnek, míg a legolcsóbb kerületek legrosszabb állapotú lakásai akár 3-400 ezer forint körüli négyzetméterárakon is megvásárolhatók

 – hívta fel a figyelmet az ingatlanszakértő.

A kérdés pedig, miszerint mennyit is kell dolgoznunk egy átlagos, 82 nm-es otthonért szinte már adja magát.

Ennyit kell dolgoznunk egy budapesti lakásért

A KSH adatai szerint a budapesti átlagjövedelem jelenleg nettó 422 ezer forint, ami jócskán az ország legmagasabb átlagkeresetének számít. Ennek tükrében nézzük most meg, hogy mennyit is kell dolgoznunk egy saját ingatlanért Budapest kerületeiben, egy olyan utópisztikus világban, ahol a keresetünk 100 százalékát félre tudjuk tenni egy ingatlanra, illetve sikerül átlagos négyzetméteráron vásárolnunk és a fizetésünk is pontosan annyi, mint a budapesti átlag.

Nem meglepő módon az V. kerületbe vágyóknak van a legnehezebb dolga, itt ugyanis 225 hónapnyi, azaz 19 évnyi fizetésünkre van szükségünk egy ingatlan megvásárlásához. De az I. kerületben se sokkal kisebb ez a szám: itt egy 82 négyzetméteres ingatlanért 211 hónapot, azaz 18 évet kell ledolgoznunk. A II. és a XII. kerületben 17 évet (205 és 203 hónapot) kell dolgoznunk egy saját otthonért, azonban a XI. kerületben már elegendő 16 évnyi (193 hónap) megtakarításunk

EZ IS ÉRDEKELHET

Ez a 20 legolcsóbb és legdrágább utca a XV. kerületben: itt fillérekért vehetsz lakást

Hogyan alakulnak most az ingatlanárak Budapest szélén, azaz mennyiért vehetünk most lakást, házat a XV. kerületben?

Ezzel ellentétben a XXI., azaz a legolcsóbb kerületben már „mindössze” 116 hónapot, azaz 10 évet kell spórolnunk azért, hogy lehessen egy saját ingatlanunk. Hasonló mértékű spórolás kell a XXIII. és a XX. kerület esetében is: mindkettő esetében 117 havi félretett pénzünkre lesz szükségünk, azaz körülbelül röpke 10 évig nem költhetünk másra, hogy legyen egy saját otthonunk.

A XIX. és a X. kerületben már kicsit többet kell melóznunk, itt ugyanis 11 évet (127 hónapot mindkét esetben) kell spórolnunk ahhoz, hogy megvehessük álmaink 82 négyzetméteres lakását.

Azaz szinte lehetetlen saját zsebből kifizetni egy ingatlant. De vajon megéri felvenni hitelt egy átlagfizetés mellett?

Már csak a kisgyerekeseknek van esélye saját ingatlanra?

Ahogyan már korábban is megírtuk, a jegybank folyamatosan nyomon követi, hogy a magyar társadalom egyes rétegeinek mennyire elérhető a lakásvásárlás az országban. Ezt az úgynevezett Housing Affordability Index-szel (HAI) teszik, aminek a lényege, hogy ebben az MNB megnézi, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik.

Ha ez a mutató 1 feletti értékű, akkor a kérdéses család anyagi kifeszítettség nélkül tud hitelből lakást vásárolni, amennyiben pedig 1 alatti, akkor például egy budapesti lakásvásárlás túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent. A gyermek nélküli háztartások esetében 45, három gyermek esetén 75 négyzetméteres lakással számoltak ebben az esetben.

Az elmúlt években pedig rengeteged romlott a magyarok esélye egy saját lakás megvásárlására.

2023-ra már csak a 3 gyermekesek tudnának megengedni maguknak egy új budapesti lakást különösebb anyagi kifeszítés nélkül. És a használt lakások esetében is az ő mutatójuk a legjobb, 0,9-es. Gyerek nélkül már nemigen férne bele egy lakás hitelből történő megvásárlása egy párnak sem, nemhogy valakinek egyedül.

EZ IS ÉRDEKELHET

Ez lehet a magyar ingatlanpiac vége? Milliós károkat okozhat a CSOK megnyírbálása

Az előző heti kormányinfón bejelentett otthonteremtési támogatások változásai jelentősen befolyásolhatják az ingatlanpiacot a Duna House elemzői szerint.

Azonban a városi CSOK eltörlésével ez is változni fog Budapest és a nagyvárosok esetében. A gyermektelenek számára mára már gyakorlatilag elérhetetlenné vált akár egy új, akár egy használt lakás vásárlása a fővárosban, hiszen a hitelfelvétel óriási veszélybe sodorná jelenleg a háztartást. Utoljára pedig tavaly áprilisban lépte át a HAI-mutató a gyermektelen párok esetében az 1-et.

Most viszont a kisgyermekes párok is csatlakoznak ebbe a sorba, akik a fővárosban szeretnének ingatlant találni. Bár még nem tudni a részleteket, az viszont bizonyos, hogy a városi CSOK megszűnik.

Egyelőre valóban annyit tudunk csak, hogy az eddigi formában a CSOK megszűnik és csak a falusi CSOK lesz elérhető a korábbinál magasabb támogatási összegekkel. Abban az esetben, ha az állam végleg kivezeti a CSOK intézményét, vagyis nem jön helyette semmi új támogatás – ami a jelenlegi gazdasági megszorítások időszakában nem lenne meglepő – részben tovább csökkenhet az eleve gyenge lakáspiaci kereslet. Budapestet viszont a magas lakásárak miatt ez valamivel kevésbé érinti, hiszen az elmúlt években a korábban meghatározott támogatási összegek évről évre kevesebbet értek a folyamatosan növekvő lakásárak miatt, így a CSOK, használt lakás vásárlásakor a vételárban mindössze néhány százaléknyi kedvezményt jelentett, de a 3 gyerek mellett, új építésű lakásra igénybe vehető 10 millió forint is legfeljebb a vételár 10-15 százalékára volt elegendő. A mostani döntés tehát kis mértékben tovább csökkentheti a lakáspiaci keresletet, de közel sem akkora mértékben, mint például a magas hitelkamatok

– magyarázta el a kételyeket Futó Péter.

Viszont támogatás nélkül egy kétgyerekes család még talán éppen hogy nagyon szűken be tudná vállalni egy használt ingatlan hitelből történő megvásárlását, épp 0,9 a HAI-juk ebben az esetben, 1 felett utoljára tavaly nyár végén volt. Az új lakások esetében pedig állami támogatás nélkül az ügylet már lényegesen túlmutat a vizsgált család pénzügyi korlátjain: 0,6-os ebben az esetben a mutató, utoljára 2021 márciusában érte el az 1-et, azóta megállíthatatlanul zuhan.