Csalóka lakásárcsökkentés Budapesten: bilibe lóg a kezünk, vagy tényleg beindul a lejtmenet a piacon?

A hetekben jelent meg a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentése, amelynek adataival a Pénzcentrum egy többrészes cikksorozatban foglalkozik. Az első részben az ingatlanpiaci tranzakciókkal foglalkoztunk, illetve az áremelkedéssel kapcsolatos mutatókkal. Mint akkor kiderült: van több olyan környék is Budapesten, ahonnan szinte teljesen kiszorultak a magyar ingatlanvásárlók, jobbára külföldiek engedhetik meg maguknak a lakásokat.

Az adatokból az is látszik, hogy komoly csapás érte az energetikailag nem korszerű lakásban élőket a rezsiemeléssel: egy tollvonással súlyos milliókat bukott, akinek például csak gázfűtés van a házában, lakásában.

EZ IS ÉRDEKELHET

Egy tollvonással intézték el őket: fájdalmas milliókat bukott több százezer magyar ingatlantulaj

A Pénzcentrum cikksorozatban elemzi mélyrehatóan az MNB Lakáspiaci jelentését, és mint kiderült, van több olyan környék is Budapesten, ahonnan szinte teljesen kiszorultak a magyar ingatlanvásárlók.

A több mint 50 mutatót feldolgozó sorozatunk második részében a hitelezés és az emberek lakáshozjutási lehetőségei kerültek górcső alá. Mostanra oda jutottunk, hogy egyre kevesebb lakáshitelt vesznek fel a magyarok, miközben egyre magasabb önerőt használnak fel lakásvásárláskor. Ma Budapesten hitelből lakást vásárolni gyakorlatilag mindenkinek nagymértékű, már-már veszélyes anyagi kifeszítéssel járna, ez alól csak a háromgyerekes családok képeznek kivételt. Vidéken támogatás nélkül gyakorlatilag esélytelen kölcsönből ingatlant vennie egy családnak.

EZ IS ÉRDEKELHET

11+1 ábrán a kiábrándító magyar valóság: súlyos lakhatási válság felé sodródik az ország?

Egyre kevesebb lakáshitelt vesznek fel a magyarok, miközben egyre magasabb önerőt használnak fel lakásvásárláskor - derült ki az MNB adataiból.

Ott tartunk, hogy a Pénzcentrum kalkulátora szerint ha valaki 20 millió forintnyi lakáshitelt venne fel 20 éves futamidőre,

akkor még a legjobb ajánlat szerint is majdnem 41 millió forintot fizetne vissza a futamidő végéig!

Egyébként egy ekkora összeg törlesztőrészlete most nagyjából 170 ezer forint körül van, de részletesebb ajánlatokért érdemes felkeresni a Pénzcentrum kalkulátorát.

Lassul a lakáspiac, állami beruházások mennek a levesbe

A harmadik, és egyben utolsó részben az érme másik oldalát, az építőipar helyzetét vizsgáltuk meg, hiszen az ágazat teljesítménye, nehézségei nagyban befolyásolják a magyar lakáspiaci folyamatokat. Mielőtt belemennénk a részletesebb okfejtésekbe, annyit elárulhatunk, hogy az ingatlanpiac lassulása érezhetően begyűrűzött az építőiparba.

Emellett nyilván az sem tehetett jót az ágazatnak, hogy a kományzat a takarékosság jegyében rengeteg beruházást tolt el, vagy fújt le - Lázár János minisztériuma épp a napokban tette közzé a felfüggesztett beruházások listáját, ami 270 tételt számol.

Bajban az építőipar

Régen látott mértékben hátráltatja a hazai éptőipari termelést az elégtelen kereslet: az MNB Lakáspiaci jeletése egyenlegmutatótkkal elemezte ki, mi okozhatja a problémákat, idén áprilisra pedig az elégtelen kereslet mutatója 41,3-as volt. Az elmúlt hónapokban csúcsosodó gazdasági nehézségek előtt utoljára 2020-ban volt ennél magasabb az érték, de akkor ugye a COVID bénította a gazdaságot. Azt megelőzően pedig 2016-ig kell visszamenni, hogy ekkora értéket találjunk.

A munkaerőhiány enyhülni látszik a tavaly év elején tapasztalt állapotokhoz képest, áprilisban 30,2-es mutatót írtak ennek a számlájára az építőipar gyengélkedésében. A melóshiány 2021 végén, 2022 elején tetőzött, akkor még 58-as felett is járt ennek az értéke, azt megelőzően pedig 2019-ben fájhatott a vállalkozások feje ennyire a kevés munkás miatt.

Egyre kevesebb külföldi melózik?

Egy másik ábrán összeszedték, hogy milyen arányban dolgoztak magyarok és külföldiek a magyar építőiparban, és mint kiderült 2022 utolsó negyedévében majdnem 363 ezer magyart foglalkoztattak a szektorban, 3 ezerrel több, mint év elején. Közben 21,7 ezer külföldi vendégmunkást regisztráltak 2022 végén, ami ugyan több, mint az év elején volt, de ahogy az ábrán is látni, a növekedés megtorpanni látszik.

Az utóbbi 10 évben a külföldiek száma 2014-2015 környékén tetőzött, a legmagasabb érték épphogy nem érte el a 30 ezret, miközben akkoriban még bő 140 ezerrel kevesebb magyart foglalkoztattak az építőiparban.

Ne reménykedj, nem lesznek olcsóbbak a lakások

Ugyanakkor az alapanyaghiány enyhülni látszik, bár ez vélhetően nem csak azért van, mert több építőanyag lenne a piacon - inkább az egyre kevesebb megrendelés állhat a dolog mögött. Viszont a pénzügyi korlátok mutatója február óta csökkenésnek indult. De ez sem annak lehet a jele, hogy az embereknek több pénze lett hirtelen, inkább arról lehet szó, hogy csak azok adnak le építőipari megrendelést, akiknek megfelelő anyagi keretei vannak.

Hiszen a megrendelésállomány viszont igencsak csökkenésnek indult: a teljes építőipari szerződésállomány-index 221,4-re csökkent február végére (a mutatóban a 2015-ös értéket tekintik 100 százaléknak), ilyen kevés utoljára 2017-ben volt. Tavaly márciusban még 300 felett járt az érték, a csúcs 2018-ban volt, 330 környékén.

Hasonlóan apadni látszik az új megrendelések aránya, már csak 119,4 százaléka volt a 2015-ös értéknek február végén. Ilyen alacsony ez a mutató utoljára 2020-ban a járvány alatt volt, előtte 2017-ben láthattunk ilyen alacsony értéket.

A megrendelések lassulása mögött az is állhat, hogy bődületesen elszálltak az éves alapú építkezési költségek Magyarországon. A tavalyi utolsó negyedévben 21,6-os volt az építőipari árindex növekedése, viszont jó hír, hogy fékezni látszik a vágtató drágulás, ahogyan az ábrán is látható. A bérköltségek éves alapon 16,2 százalékkal emelkedtek az egy évvel korábbihoz képest, ez a mutató is lassulásba kezdett, ahogyan az anyagköltségek emelkedése.

MIndemellett az MNB nominális lakásárindexe is durva lassulásba fordult: 10,6 százalékot mértek az utolsó negyedévben, míg az ezt megelőző 3 hónapban még 19,2 százalék volt a drágulás, az év elején pedig bőven 20 százalék feletti, sőt, a második negyedévben inkább a 30-at közelítette az érték.

Persze, ez sem azt jelenti, hogy most eljön a kánaán, és olcsóbbak lesznek az ingatlanok, szimplán nem drágulnak olyan fájdalmas mértékben, mint a megelőző időszakban.

Ahogy sorozatunk korábbi részében a lakáshitelek kapcsán is megjegyeztük: nem elég, hogy satuféket nyomtak a folyósítások, de új lakás építésére is egyre kevesebb összeget utalnak ki a hazai pénzitézetek. Mialatt tavaly szeptemberben (és az azt megelőző hónapokban) még havonta 10 milliárd forint feletti összeget vettek fel az ügyfelek új lakás építésére, addig februárban már 4 milliárd forint alá csökkent ez az összeg.

Több a szabad lakás, kevesebb az új beruházás

Az MNB összesítésében megvizsgálták, hogy miképpen alakul Budapesten az új lakások építélse, illetve az elkészült projekteken belül mennyi a szabad lakás, és mennyi az értékesített. Mint kiderült, az idei első negyedévben a fővárosban a 2022-es harmadsik negyedév óta emelkedik a befejezett, ámde szabad lakások száma - magyarul a projekt még az előtt elkészült, hogy bárki megvette volna az új ingatlant.

Március végén 576 darab szabad lakást jelentettek, mialatt fél évvel korábban még csak 358 ilyen volt a fővárosban. Ezzel párhuzamosan a tervezett szabad lakások száma is emelkedésnek indult. A bejelentett új projektekben lévő lakások száma hosszú idő után 1000 alá csökkent az idei harmadik negyedévben.

A trend vidéken is hasonló: a jelentés szerint egyre több a szabad lakás és az építés alatt álló, de el nem adott ingatlan. Viszont az új beruházások nem fékeztek be a fővároson kívül, sőt az idei első negyedévben újra emelkedésnek indult a mutató többhónapos lassulás után!

Viszont, mint ahogyan egy másik ábra is mutátja: egyre kevesebb értékesítőnek fog vastagon a ceruzája. Megnézték, hogy Budapesten az átárazott új lakások között mennyinek emelték az árát, a mutató pedig 2021 óta először 50 százalék környékére esett vissza, egészen pontosan 52 százalékra. 2021 végén és 2021 elején még a hirdetett lakások 90+ százaléka drágult az átárazottak között.

Mindez azt jelenti, hogy 2023 első negyedévében nagyjából fele-fele arányban voltak azok az új lakások, amelyeknek az átárazáskor csökkentették az árát, és azok, amelyeknek emelték.

Azonban az öröm korai, hiszen az összes szabad új lakásból mindössze 12 százalékot áraztak át a vizsgált időszakban, azaz még barátok között is csak 6 százaléknak csökkenhetett az ára. Viszont ez a 2016 óta nem látott, alacsony érték is a lakáspiac lassulására vezethető vissza, az értékesítők kivárhatnak.