Egy tollvonással intézték el őket: fájdalmas milliókat bukott több százezer magyar ingatlantulaj

Megjelent a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentése, amelyről röviden már mi is beszámoltunk. Most viszont a Pénzcentrum többrészes cikksorozatban veszi alaposan górcső alá a jegybanki jelentés számait, az adathalmaz hatalmas (több mint 50 féle mutatót vizsgáltak meg), úgyhogy bőven van miből válogatni.

Az első részben többek között azt járjuk körbe: mit okozott a lakáspiacon az egyre növekvő infláció, a rezsiemelés, illetve mit okozott a lakáspiaci forgalomban az egekbe emelkedő kamatkörnyezet. Annak érdekében is interaktív ábrára tettük a jegybank adatait, hogy kiderüljön, menekülnek-e a befektetők a lakáspiacról, és mi a helyzet a külföldi ingatlanvásárlókkal.

Összességében az MNB összefoglalója szerint a 2014 óta tartósan emelkedő lakásárak 2022 harmadik negyedévében 1,6 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest, melyet a negyedik negyedévben országos átlagban 3,6 százalékos mérséklődés követett. Ezzel 2022 végére az éves lakásár-dinamika 10,6 százalékra lassult. Területi alapon az árak csökkenése heterogén képet mutat, ami a Budapest és vidék közötti árolló további nyílását eredményezte.

De, mint az alább kiderül, sok örömre nincs oka annak, aki lakásvásárlásban gondolkodik. Lássunk első körben 12 tanulságos ábrát a magyar ingatlanpiac jelenlegi helyzetéről.

Lakást vennél? Találd meg a legjobb finanszírozást a Pénzcentrum kalkulátorában!

Szabadulnak a lakásbefektetésektől?

Az első ábrán az látható, hogy az emberek már 2021 nyarán elkezdtek szabadulni befektetési célú ingatlanaiktól. A fővárosban 2021 augusztusára már az eladók negyede a befektetési céllal vásárolt ingatlanánat értékesítette. Azóta volt ez az arány 39 százalékos is Budapesten, idén március végén pedig a lakáseladók harmada szabadult volna a befektetésétől.

Vidéken, ha nem is ekkora mértékben, de szintén beindult a szabadulás a befektetésként vásárolt ingatlanoktól: 2021 júniusa óta kétszámjegyű azok aránya, akik ezért adják el a házat, lakást - március végén az eladók kb. negyede volt ilyen.

De az is látszik, hogy ahogy lassult az ingartlanpiac Magyarországon, úgy maradtak szinte egyedül az ingatlanpiacon azok, akik befektetési céllal vásárolnak. 2021 nyarán még nagyjából minden harmadik lakásvásárló volt ilyen a fővárosban, azóta volt olyan hónap is, amikor már minden második ingatlant befektető vásárolt meg, és az arány 2021 vége óta nem volt 40 százalék alatt. Érdekes, de a vidéki ingatlanok esetében nem volt ilyen látványosan kiugró trend.

Érdemes azt is megnézni, mekkora arányban voltak külföldiek a hazai lakáspiacon. Mint az MNB adataiból kiderült, hogy mialatt 2021 elején még 3 százalékos volt a nem magyar vevők aránya a hazai ingatlanpiacon, tavaly év végére ez már 6,4-6,7 százalékos lett, 2016 óta nem volt ilyen magas.

Az adatok területi bontása is igencsak beszédes: Budapesten a 2021 első negyedévében mért 4,8 százalékról tavaly év végére 7,9-re emelkedett a külföldi vásárlók aránya, de volt közben 9,1 százalék is.

Sőt, a részletesebb bontás szerint tavaly a harmadik negyedévben a pesti oldal belső kerületeiben már minden ötödik lakásvásárló (20,4%) külföldi volt!

2021 óta már a két másik, az MNB által vizsgált hazai régióban is 10 százalék fölé emelkedett a nem magyar ingatlanvásárlók aránya, ami 2016 óta nem fordult elő - azaz, az adatsor csak innentől mutatja a számokat. Az utolsó 2022-es negyedévben mind a Dél-Dunántúlon, mind a Nyugat-Dunántúlon is 12 százalék volt a külföldi vevők aránya.

Viszont ami külön érdekes, hogy hiába lassult a lakáspiac szinte minden mutatója, még manapság is gyakorlatilag pikk-pakk elkapkodják a meghirdetett ingatlanokat. Mint az adatsorból kiderült, a paneleken kívül minden más vizsgált lakáscsoport esetében folyamatosan csökkentek az átlagos értékesítési idők. 2023 első negyedévére odáig jutottunk, hogy gyakorlatilag mindegy, milyen az eladó ingatlan, átlagosan 3 hónap alatt biztosan lesz rá vevő.

Legrövidebb idő alatt az 50 négyzetméter alatti társasházi lakások, illetve összességében a panelek keltek el, ezeket az első negyedévben átlagosan 1,5 hónap alatt elvitték! A panelek hirdetési ideje a rezsiemelés bejelentése után lecsökkent 1,3-1,4 hónapra, hiszen a távhős fűtésben sokan kerestek menekülőutat. Aztán, ahogy az árak tovább emelkedtek, itt már elindult a lassulás. Egyébként az MNB adatai szerint manapság egy családi házat átlagosan 2,9 hónapig kell hirdetni, hogy vevőre találjon, egy 50 négyzetméternél nagyobb társasházi lakást pedig 2,5 hónapig.

Így hatott az árakra a rezsiemelés

A jegybank a legfrissebb ingatlanpiaci jelentésben már összesíteni tudta egy teljes negyedév adatai alapján, hogy miképpen befolyásolta a hazai ingatlanárakat a rezsicsökkentés részleges eltörlése.

Ahogyan arra számítani lehetett, azoknak a lakóingatlanoknak csökkent leginkább, majdnem 10 százalékkal az átlagos négyzetméterára, amelyekben gázzal fűtenek, és nem férnek bele a rezsicsökkentett kvótába keretbe.

De nem úszták meg 5 százalékos árcsökkenés alatt a családi házak sem úgy összességében: majdhogynem azonos mértékben csükkent az átlagára a 100 négyzetméternél nagyobbaknak és kisebbeknek (-5,6% és -5,2%), valamint az MNB adatai szerint már akkor 7,6 százalékkal kevesebbet fizettek átlagosan egy családi házért, ha csak gázfűtés volt benne.

Magyarul több százezer magyar ingatlantulajdonos milliókat bukott az intézkedéssel. Például egy korábban 40 milliót érő, túlfogyasztó ház esetében majdnem 4 millió forintos árcsökkenésről beszélhetünk átlagosan.

Érdekes, de a piac nem díjazta azokat az ingatlanokat, amelyek belefértek a rezsicsökkentésbe a gázfűtéssel. Azaz annyival, hogy nem változott semmit az átlagos négyzetméteráruk. És a távhő sem hatotta meg a lakásvásárlókat, mindösszesen 3 százalékkal emelkedett az átlagára az ilyen fűtéssel rendelkező lakásoknak.

Egyre több új lakást vesznek egyre drágábban

Elég szembetűnő Budapesten az újlakás-bumm: a statisztikák szerint mialatt 2018 elején még csa 4,36 százalékos volt az újépítésűek aránya az összes tranzakcióban, 2019 harmadik negyedévétől kezdve már folyamatosan 10 százalék felett van ez a mutató.

Vidéken és az országos átlagban messze nem figyelhető meg ekkora kiugrás, sőt Budapesten kívül 2018 óta gyakorlatilag 6 százalék alatt stagnál az újlakások aránya. Országosan a 2018 eleji 4,24 százalékról 2022 utolsó negyedévére 7,8 százalékra kúszott fel az arány.

Itt a legfrissebb lakáshitel kalkulátor: találd meg a legjobb ajánlatot!

És mint kiderült, nem Budapesten a legdrágábbak az új lakások: Veszprém és Somogy megyékben már bőven megelőzték a négyzetmétreárak a főváros átlagát. 2023 első negyedévére már át is lépték a másfél millió forintot - ennyiért minden bizonnyal a Balatonnál lehet újépítésű lakásokat vasárolni. Ezen a két megyén és a fővároson kívül még Zalában van 1 millió felett az új lakások átlagos négyzetméterára, itt is vélhetően balatoni projektek  húzzák fel a nagy átlagot.

Ezzel szemben 2023 első negyedévében Vas, Borsod és Szabolcs megyében voltak a legolcsóbbak az új lakások - bőven 750 ezer forint alatti áltagos négyzetméterárakkal.

Lenyomta az ingatlant az állampapír!

És ha megnézzük a következő ábrát, akkor már sejthető, hová tűnhettek a befektetők a lakáspiacról. Az alábbi csárton az MNB a budapesti éves bérbeadási hozamot hasonlította össze a 10 éves állampapírpiac referenciahozamaival. Látható, hogy 2022 első negyedéve környékén már megfordult az addigi trend, és jobban megérte állampapírban tartani a pénzt, mint ingatlanban, amit bérbead az ember.

Mialatt a bérbreadási hozam fixen 6 százalék körüli volt már gyakorlatilag 2020 óta, aközben 2022 végére a 10 éves állampapírral már bőven 8 százalék feletti hozamokkal lehetett számolni. Így érthető, ha sokan átgondolták a befektetéseiket, és az ingatlanpiaci krachtól tartva inkább utánaszámoltak, és végül áttették a pénzüket állampapírba.

Padlón a lakáspiac

A jelentésben megnézték azt is, mekkora volt az érdeklődés az ingatlanokra az egyes negyedévekben. 2022 második negyedévében kezdődött az igazi córesz: Budapesten 312 ezer darab lakáshirdetésnél nézték meg a legnagyobb portálon az érdeklődők az eladó telefonszámát, vagy hívták fel azt, aztán a csökkenés odáig folytatódott, hogy tavaly az utolsó negyedévben már csak 185 ezer esetben fordult ez elő a fővárosban. Az idei első negyedévben már valamivel jobb a helyzet, elkezdtek visszatérni a piacra az érdeklődők, kb. annyi kapcsolatfelvétel volt, mint a tavalyi harmadik negyedévben.

Vidéken is hasonló játszódott le, 2022-ben dinamikus csökkenés ment végbe, egészen a negyedik negyedévi mélypontig, amikoris csak 269 ezer telefonszám-megjelenítő interakció volt a hirdetéseken.

Így lőttek ki az árak

Mindezzel párhuzamosan tetőzött az MNB lakásár-indexe (amelyben a 2010-es árak jelentik a 100 százalékot). A kereslet visszaszorulásával pedig az látható, hogy az árindex is mérséklődésnek indult, pontosan akkor, amikor az érdeklődők behúzták a féket.

Illetve csökkenésbe fordult egy másik mutató is: a jegybank aggregált, reálértéken számított lakásárindexexe. A mutató az adatsor szerint tavaly októberben -9,9 százalékon állt, és ez az MNB előrejelzése szerint áprilisra már majdnem -19 százalékon állt.

Érdemes azt is megnézni, hogy a budapesti átlaghoz képest hogyan alakultak a településtípusok ingatlanárai. Mint kiderült, 2022-ben a főváros belső kerületeiben csak 97,6 százalék volt az átlagos négyzetméterár a főváros egészéhez képest, míg a külső kerültetekben 13,5 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan egy négyzetméter lakóingatlanért.

Az olló 2020 óta egyre csak zárul a külső és a belső kerületek átlagára között a nagy pesti átlaghoz képest. Közben az agglomerációban össességében kb. 30 százalékkal kerültek kevesebbe az ingatlanok a fővárosiaknál. Viszont ez korántsem azt jelenti, hogy maguk az ingatlanok olcsóbbak lettek.

A vonatkozó adatsor további érdekessége, hogy a falusi csokos településeken a pesti átlagár majdhogynem tizedéért lehetett tavaly ingatlant vásárolni. És a támogatással nem érintett községekben átlagban drgábbak voltak az ingatlanok a pestiekhez viszonyítva, mint a nagyobb városokban.