Jó ideig válságban maradhat a magyar ingatlanpiac: mi lesz így az árakkal?

A honi piac rövidtávú hektikussága könnyen kelthet rosszabb érzeteket, mint amit az alapvető változások valóban indokolnának. Ahogy a számok mutatják: bár 2022 második felét már leginkább a „lakáspiaci aggodalom” jellemezte, az éves forgalom még mindig meghaladta a 2015-2021-es évek átlagát, s az árindex is 16,5 százalékos növekedést jelzett az utolsó három hónapra a megelőző évhez képest.

Ugyanakkor tény, hogy a statisztika még nem mutatja 2023. I. negyedévének eredményeit, amelyek kapcsán viszont a szakértők már éves szinten 40-50 százalékos visszaesést prognosztizálnak. Ám ez az összevetés is csalóka lehet, ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője emlékeztet: egyrészt az év kezdete mindig relatíve alacsony forgalommal jellemzett időszak, másrészt 2022 első negyedében az akkori kivételes körülmények extrém magas forgalmat hoztak, így azzal összevetve még egy jó közepes eredmény is nagyon gyengének látszódhat.

Ő most inkább azt tartja iránymutatónak a számok közül, hogy egyelőre nincs jele olyan radikális és elhúzódó keresletcsökkenésnek, ami az árak beszakadásával is járhatna. Arra számít, hogy „a lakások jelenlegi túlértékeltsége nagy megrázkódtatás nélkül is belátható időn belül eltűnhet. Ehhez hozzájárulhat az árak stagnálása, esetleg enyhe csökkenése mellett az is, ha újra elindul a reálbérek növekedése, s lesznek újra vonzó hitelkamatok is. Egy ilyen háttérrel az emberek már könnyebben belevághatnak egy-egy lakásprojektbe, s azzal megint lendületet kaphat a piaci kereslet is.

Európa-szerte nehéz időszak volt a lakáspiacon: az Eurostat előzetes adatai szerint az országok többségében a forgalom visszaesett az előző évhez képest. Kézenfekvő okként kínálkozik az energiakrízis, a háború és a bizonytalanná váló gazdasági helyzet is, ám még ezek sem roppantották meg mindenütt a piac többéves lendületét.

Aki a 2015-ös bázisév tükrében tekint rá az uniós ingatlanpiac forgalmi eredményeire, az igen színes képet talál. Az országok egy csoportjának meglehetősen stabil a piaca: az éves forgalma – a 2015-öshöz, mint 100 százalékhoz viszonyítva – legfeljebb 25-30 százalékos sávban ingadozik. Ide tartozik Magyarország mellett például Ausztria, Luxembourg, Finnország, Írország, Szlovénia.

De van egy szárnyaló piacú országcsoport is – jellemzően déliek –, amelyek akár a 80 százalékos forgalomnövekedést is el tudták érni az utóbbi hét évben. Közéjük tartozik Ciprus (193%), Portugália (190%) és Spanyolország (186%). 2022-ben ez utóbbiak vezetik is az európai toplistát, amit Luxembourg (91%) zár. Magyarország a maga a 114 százalékos forgalmi indexével – ami egyébként nagyjából megfelel a 2017-es eredményének – egyelőre éppen a mezőny középén áll. (Ám ez még változhat, hiszen számos uniós ország 2022-es teljesítményéről még előzetes adatok sem állnak rendelkezésre.)

Ha a forgalomnak csak a tavalyi változását tekintjük, még kicsit kedvezőbb is Magyarország relatív helyzete. Mert a forgalmi volumen ugyan csökkent az előző évhez képest 4,8 százalékkal, de ezzel a szolid veszteséggel még a mezőny szerencsésebb felébe tartozik. A jelenleg ismert adatok szerint e szempontból a legjobb évet Ciprus zárta, ahol 27,4 százalékkal bővült a lakáspiac, míg a legrosszabbat Dánia, ahol 29,8 százalékkal szűkült.

A nemzetközi összevetés hazánk sajátos forgalmi mozgását is jobban kiemeli. Január-márciusban, amikor – az előző negyedévhez képest – szinte mindenhol csökkent a forgalom, Magyarország páratlan, 39 százalékos növekedést ért el. Ám július-szeptemberben már a legnagyobb negyedéves visszaesést (-20,7%) mutatta. Az év utolsó negyedében pedig csak azért nem lett ismét negatív listavezető a -14,5 százalékos eredményével, mert Finnország egy kiemelkedő 27,1 százalékos visszaesést produkált.