Ilyen nyaralót kapsz 25 millióért a Balatonnál: itt még tényleg emberi áron lehet ingatlant venni?

20-25 millió forintból a legnépszerűbb nyaralóhelyeken már évek óta nem lehet labdába rúgni. A 25 millió forintos lélektani árhatár alatt eladásra kínált lakó- és nyaralóingatlanok száma a Balaton környékén alig 100 darab, szemben a több mint 7000 ingatlanból álló teljes Balaton-parti kínálattal - magyarázta kérdésünkre Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A Velencei tó partján fekvő településeken körülbelül egy tucat ingatalnt kínálnak eladásra maximum 25 millió forintért, miközben a teljes kínálat több mint 700 ingatlanból áll. A 25 millió forintot leghatékonyabban a Tisza-tó környékén (Kisköre, Sarud, Abádszalók, Poroszló, Tiszafüred és Tiszaderzs) tudjuk elkölteni, ahol több mint 100 eladó ingatlant találhatunk ennyi pénzért. Ez a teljes helyi kínálat körülbelül harmada

- mondta. Hozzátette, ha csak 20-25 millió forintunk van, akkor a Balaton partján fekvő településeket elfelejthetjük. De ha rugalmasak vagyunk, és a tó partjától legalább 40-50 kilométeres távolságban választanánk nyaralót, akkor már sokkal szélesebb kínálatból válogathatunk Somogy, Veszprém és Zala megye ezen részein már több száz ilyen ingatlan szerepel a kínálatban.

Itt a legjobb lakáshitel kalkulátor: válogass az ajánlatok között!

Hasonlóképp vélekedett Benedikt Károly is, a Duna House PR és elemzési vezetője arról beszélt: a Balaton továbbra is kedvelt célpont a nyaralót keresők körében, de inkább a Velencei-tó környéke, vagy a Tisza-tó az, ahol nagyobb eséllyel találhatnak az érdeklődők 20-25 millió forintos keretből megvásárolható ingatlanokat.

Az északi part jellemzően magasabb négyzetméteráron kínálja a nyaralókat, mint a déli oldal, de ahogy a tavalyi szezonban, úgy az ideiben sem számíthatunk akkora ingatlanár-csökkenésre, hogy a 20-25 millió forintos keret elegendő legyen egy élhető nyaralóra a Balaton partján. 30 millió forinttal, de inkább annál többel már érdemes nekilátni a keresésnek, ugyanakkor ajánlatos megbarátkozni a gondolattal, hogy közvetlen vízparti ingatlanra nagy valószínűséggel nem lesz elegendő csak egy jóval tetemesebb összeg, ráadásul a kínálat sem bővelkedik ilyen típusú ingatlanokban

- összegezte a szakember.

Az OTP Ingatlanpont szakértői is úgy látják, hogy ebben az árkategóriában a vízpartoktól távolabb eső, korszerűtlenebb, felújítandó ingatlanok a jellemzőek.

Akkor sem kell feltétlenül lemondani a Balatonról, ha 20-25 millió forint áll rendelkezésünkre, hiszen a tótól távolabb fekvő területeken, a Balaton agglomerációjában, ezen az árszínvonalon is lehet találni eladó ingatlanokat. Azonban a klasszikus, vízkapcsolatos ingatlanok ma már ennél jóval magasabb árkategóriába tartoznak

- tették hozzá.

Az Otthon Centrum szerint is felejtős 20-25 millióért vízközeli nyaralót vásárolni a Balatonnál és a Velencei-tónál is, azonban a Tisza tó esetében már kicsit jobb a helyzet, de a frekventál üdülőövezetekben itt is elenyésző számban találunk 25 millió forintért vagy az alatt nyaralót. Amik vannak azok felújításra szorulnak vagy távol esnek a tótól.

Így, akik ennyi pénzből szeretnének nyaralót vásárolni esetleg a helyi tavak vízpartjában gondolkodhatnak. De Budapest környékén (Délegyházi tavak, Bánk) vagy a nagyobb vidéki városok esetében ebben az esetben sem lesz egyszerű dolguk, ugyanis ebből az összegből elsősorban csak felújításra szoruló ingatlant tudnak vásárolni, de abból sem találnak sokat

- mondták. Mint kifejtették, a cég ingatlankínálatát megvizsgálva kiderült, hogy a balaton-parti településeken a hirdetett ingatlanok mindössze 1 százaléka esik bele a 25 milliós határba. Ezek az ingatlanok a vízparttól távolabb helyezkednek el, korszerűtlenek (pl. csak idény jelleggel használhatók, mert nincs fűtés) és sok esetben költeni kell rájuk. Siófok Kilitin például 25 millió forintért lehet kapni egy 30 négyzetméteres ingatlant, csak úgy, mint Ábrahámhegyen egy egyszobás könnyűszerkezetes házat 18,5 millió forintért.

A vízparthoz közeli településeken azonban már igencsak borsosak az árak például Balatonmáriafürdőn a Nefelejts utcában egy három szobás házért 95 milliót kérnek. De Zamárdiban a vízparttól 100 méterre már 189 millióba kerülne egy mindössze 120 négyzetméteres ház. A Balaton északi partján pedig a kilátást kell megfizetni például Alsóörsön a Római út mellett egy 160 négyzetméteres házért 169 milliót kérnek

- sorolták.

Nem csak a Balatonnál brutális a drágulás

Kíváncsiak voltunk, vanak-e olyan nyaralóövezetek, amelyek drágulása a Balatonéhoz mérhető. Balogh László szerint jelenleg három legnagyobb nyaralóövezetbe a Balaton és Velencei-tó mellett a Dunakanyar tartozik. Utóbbi kettő drágulása viszont annak is köszönhető, hogy a Velencei-tó környéke és a Dunakanyar már-már agglomerációs övezetnek számítanak.

A déli part átlagos négyzetméterára 1,07 millió forint, míg az északi parton eladó ingatlanokat átlagosan 997 ezer forintos négyzetméteráron mérik. Ehhez képest a Velencei tó átlaga 800 ezer forint, a Dunakanyaré pedig 776 ezer egy négyzetméterre vetítve.

A legolcsóbb nyaralóövezet egyértelműen a Tisza-tó. Az itt eladó ingatlanok átlagos négyzetméterára csupán 332 ezer forint vagyis harmada mint amennyit egy balatoni nyaralóért kérnek az eladók. Igaz, a terület is sokkal kisebb és a kínálat is viszonylag szűkös: alig több mint 300 ingatlant kínálnak eladásra. Ennek ellenére a Tisza-tavi környezet ízig-vérig nyaralóövezet, ami ráadásul a fővárostól autópályán pont olyan gyorsan megközelíthető mint a magyar tenger

- mondta a szakember.

Az OC adatai szerint a Velencei-tónál a családi házak 580 ezer forintos átlagos fajlagos négyzetméteráron cserélnek tulajdonost, de a vízparti ingatlanokat itt is milliós négyzetméteráron mérik. Az emelkedés mértékében is zárkózik a Balatonhoz, 20-30 százalékos volt az utóbbi évben. Legolcsóbb a Tisza-tó, ahol a Balatoni árak harmadáért lehet nyaralót vásárolni. 

Ennek kapcsán az Ingatlanpont arról beszélt, továbbra is elmondhatjuk, hogy a balatoni frekventált települések és lokációk vezető pozíciója árszínvonal szempontjából megingathatatlan. A legolcsóbb frekventált vízparti lokáció ma még a Tisza-tó - tették hozzá.

Ilyen nyaralókat vesznek a milliárdosok

A szakértőket arról is megkérdeztük, hogy adataik szerint melyek a legdrágább üdülőtelepülések magyarországon. Benedikt Károly szerint a déli part és egyben a Balaton fővárosának tekinthető Siófok és vonzáskörzete kedvelt az érdeklődők körében és a keresettség az ingatlanok árszintjére is hatással van. Erről árulkodnak a tavalyi év tranzakciós adatai is, a 2022-es év során a Duna House közvetítésével a térségben értékesített legmagasabb árú ingatlan egy siófoki, 440 m2-es, nagyon jó állapotú, három szintes villa volt, panorámával és saját wellness részleggel, mindössze 100 méterre a vízparttól, az Aranyparton, amelyért 270 millió forintot, vagyis több mint 610 ezer forintot fizetett az új tulajdonosa négyzetméterenként.

Négyzetméterár tekintetében a csúcstartó egy szintén kiváló állapotú, mindössze 85 négyzetméter alapterületű ház, amelyért közel 2,2 millió forintot adtak négyzetméterenként, tehát a teljes vételár 185 millió forint volt. A Balaton vonzáskörzetében található fürdővárosok is népszerűek, Hévízen például egy 24 négyzetméteres, nagyon jó állapotú garzonért, még a 706 forintos négyzetméterárat sem sajnálták odaadni a vevők

- sorolta. A vállalat luxuskategóriás ingatlanokkal foglalkozó Prime üzletágának kínálatában a Balaton déli partján található, közvetlen vízparti, saját partszakasszal rendelkező, prémium minőségben megépített apartmanokat magában foglaló épülettől egészen az északi parti, panorámás, medencés villáig a Balaton teljes területéről csemegézhetnek az igazi luxus iránt érdeklődők. Ezek az ingatlanok mind jóval milliárd feletti értéket képviselnek, azonban attól függetlenül, hogy a Balatonnál helyezkednek el, besorolásukat tekintve természetesen nem számítanak nyaralónak. 

A legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép alapján a legdrágább Balaton-parti települések:

• Siófok,
• Balatonfüred,
• Balatonalmádi,
• Balatonakarattya,
• Zamárdi,
• Csopak,
• Balatonföldvár
• és Balatonszemes.

A cég aktuális kínálatában több százmilliós nyaralócélra is alkalmas ingatlan található, ezek jellemzően balatoni, vízparti, újépítésű ingatlanok.

Balogh László pedig arról beszélt, adataik szerint ha négyzetméterárak alapján rakjuk sorba a nyaralótelepüléseket, akkor nem meglepő módon csak balaton-parti lokációk szerepelnek a top10-ben:

• Tihany 1 689 ezer Ft/nm
• Alsóörs 1 636 ezer Ft/nm
• Balatonszemes 1 441 ezer Ft/nm
• Szántód 1 259 ezer Ft/nm
• Zamárdi 1 175 ezer Ft/nm
• Siófok 1 163 ezer Ft/nm
• Balatonőszöd 1 140 ezer Ft/nm
• Balatonakarattya 1 107 ezer Ft/nm
• Balatonfenyves 1 105 ezer Ft/nm
• Paloznak 1 101 ezer Ft/nm

A kínálat legdrágább nyaralói között is a Balaton taról, Balogh László arra hívta fel a figyelmet, hogy

ebbe a klubba 1,5 milliárd forint a beugró.

Mint kifejtette, a legtöbbet jelenleg egy Monoszlói borbirtokért kell fizetni: a kastély ára 2,1 milliárd forint. A kínálat második legdrágább nyaralóingatlana egy kereken 2 milliárd forintért eladó, közvetlen vízparti 14+2 szobás luxusingatlan Balatonbogláron. A harmadik helyen dig egy 1,5 milliárd forintért hirdetett füredi luxusrezidencia áll.

Az Otthon Centrum pedig arról számolt be, hogy továbbra is a Balaton déli partja a legdrágább nyaralóövezet hazánkban: elsősorban Siófok és közvetlen környéke (Zamárdi, Szántód és Balatonvilágos). Siófokon a lakások négyzetméterára adataik szerint az 1 millió forint is eléri. A használt házak átlaga a felsorolt településeken csak 571 ezer forint négyzetméterenként, de e mögött az érték mögött nagy a szórás. A jó állapotú és vízpart közeli házak szintén 1 millió forintos négyzetméteráron kelnek el, míg a tótól távolabb eső és rosszabb állapotú ingatlanok 500 ezer forint alatti négyzetméteráron már megvásárolhatók.

Újépítés terén Siófok a legdrágább, ahol átlag 96 millióért kelnek el az ingatlanok. Használt házak tekintetében Balatonfüred a legdrágább, ahol a családi házak átlagértéke 136 millió forint volt. Második legdrágább Badacsonytomaj volt 75 millió forinttal, és Siófok lett a harmadik átlag 72 millió forinttal.  Az említett árakat azonban nagymértékben befolyásolja a vízparttól való távolság

- tették hozzá. A jelenlegi kínálatukban egy balatonszárszói vízparti használt villaépület a legdrágább, melyet 520 millió forintért szeretnének eladni. 

Nem keresik annyira a luxust?

Az OTP Ingatlanpontnál úgy látják, a korábbi időszakkal összehasonlítva a kereslet egyértelműen visszaesett a prémium és luxus kategóriájú nyaralóingatlanok iránt. Tapasztalataik alapján a vevők óvatosabbak, kivárnak, az eladók oldalán még nem indult el az árcsökkentés. 

Benedikt Károly is arról beszélt, a tavalyi év tapasztalatai alapján mérséklődött a külföldi befektetők aránya, azok, akik mégis a magyar tenger közelében fektetnének ingatlanba, a vízparti luxussal szemben inkább a belső területeket, a somogyi, kisebb településeket részesítik előnyben, ahol kedvező áron, megfelelő méretű, önellátó gazdálkodásra alkalmas telekkel együtt vásárolhatnak maguknak második otthont.

A 2022-es események kivétel nélkül hatással voltak az érdeklődés csökkenésére. A hazai, illetve a nemzetközi politikai és gazdasági eseményeknek, valamint a rezsicsökkentés eltörlésének köszönhetően határozottan megfontoltabbak a vevők a tavalyi év második negyedévétől kezdve, mint a 2021-ben, amikor szinte azonnal döntést hoztak. 2022 augusztusa óta azonban inkább tovább nézelődnek és alaposan összehasonlítják a kínálatban szereplő alternatívákat

- magyarázta. A vállalat ingatlanközvetítőinek tapasztalatai alapján a magyar vásárlók érdeklődésének középpontjában főként az új vagy újszerű, lehetőleg panorámás ingatlanok állnak, aki pedig kevesebb megtakarítással rendelkezik, megelégszik a 30 millió forint körüli, parttól távolabbi utcákban elhelyezkedő, jobb állapotú apartmanokkal, de a minimálisan elérhető építési telkek is népszerűek még mind a helyi, mind a budapesti és vidéki befektetők körében.

A balatoni ingatlanpiacon is előtérbe kerültek az energetikai paraméterek, így aki a vásárlás mellett dönt, alaposabban megnézi az energetikai tanúsítvány tartalmát. Érdekesség azonban, hogy a megújuló energiát felhasználó rendszerekkel szemben az ügyfelek előrébb sorolják az épületek nyílászárói mellett a szigetelés és a tető állapotát. Ami viszont minden érdeklődőre jellemző, nyaralót keresnek ugyan, de már az is elvárás, hogy ne csak a nyári szezonban, de lehetőség szerint a hidegebb hónapokban is használható legyen az ingatlan

- ismertette Benedikt Károly

A második ingatlant vásárlók között a hitelesek aránya általában véve nagyon alacsony, a megoszlás azonban a dráguló kamatok miatt tovább mérséklődött, főként az állami támogatásokat (CSOK, Babaváró támogatás) igénybe vevő otthonteremtők élnek a kölcsön adta lehetőségekkel a Balaton vonzáskörzetében - tette hozzá.

Balogh László pedi kijelentette: az ingatlanpiaci trendforduló kétségkívül eléri a nyaralópiacot is, hiszen a nyaralóvásárlás egyértelműen luxuskiadásnak számít a bizonytalanabb gazdasági környezetben.

Ráadásul az elmúlt évtizedek tapasztalatai alapján, ha válságos helyzet közelít általában a nyaralókat dobják piacra először a tulajdonosok, ha pénzre van szükségük. A saját otthon pedig megmarad utolsó mentsvárnak. Ha Magyarországon is nehezebbre fordulna a helyzet, akkor a nyaralókínálat bővülésén lehetne ezt először érzékelni az ingatlanpiacon

- magyarázta.

Tavaly az Otthon Centrum hálózatában 17 százalékkal kevesebb nyaralóingatlan kelt el, mint az azt megelőző évben. Azt viszont nem tapasztalták, hogy az 50 millió forintnál drágább ingatlanok ragadnának be. A jó helyen és jó állapotú ingatlanok mindig könnyebben kelnek el, még ha magasabb árat is kérnek érte a tulajdonosok. Az elmúlt néhány hónapban nem volt aktív a nyaralópiac, de ez szokványos, hiszen a nyaralók iránti érdeklődés szezonális, a téli időszakban jelentősen kevesebb az érdeklődés az ilyen ingatlanok iránt.

Eltűnnek a külföldi vevők?

Azt is megkérdeztük a szakértőktől, hogy átlagosan mennyi idő alatt találnak új tulajdonost a drágább nyaralók. Balogh László rávilágított, az sem mindegy, az év melyik szakaszában akarnák azokat eladni a tulajdonosok, hiszen a tavaszi-nyári hónapok jelentik a nyaralószezon gerincét is. Ebben az időszakban egy felkapott helyen található balatoni ingatlant akár 2-3 hónap alatt el lehet adni. Télen ennek a másfélszeresére van szükség. A kevéssé felkapott nyaralóövezetekben (például Tisza-tavon) egy-egy ingatlan eladása akár 6-9 hónapig is eltarthat főleg most, a jelenleg amúgy is pangó ingatlanpiacon.

Érdekes látni azt is, hogy a külföldiek ingatlanvásárlásai között is milyen nemzetkaraktereken alapuló eltérések mutatkoznak: a legtöbb külföldi ingatlanvásárló például Németországból érkezik, de a német vevők alig tizede vásárol Budapesten. A többségük a Dunántúlon, azon belül is a Balaton környékén vásárol. Mindeközben például a kínai vevők 88 százaléka a fővárosban vásárol. Szintén népszerű a Balaton a hollandok és osztrákok körében, miközben Hévíz az orosz turisták és nyaralótulajdonosok fellegvárának a számított a Covid és a háború kitörése előtt

- ismertette.

Benedikt Károly szerint a déli parton az idei évben még érezhetően nem indult be a nyaralószezon, inkább kisebb értékű, állandó bentlakásra alkalmas ingatlanok, főként lakóházak iránt van kereslet, ahol az elérhető állami támogatásokat és kedvezményeket is igénybe tudják venni a vevők.

A déli parton érdeklődők nem szívesen költenek 50-70 millió forintnál többet lakásokra, így a 80-100 millió forint feletti, vízpartközeli lakások iránti kereslet csökkent, illetve nagyobb eséllyel ragadnak bent azok a túlárazott nyaralók, amelyekért 70-80 millió forintot kérnek, holott mind a luxus, mind az újépítésű kategória távol áll tőlük. Az igazi különlegességekre azonban ártól függetlenül a tótól délre is van igény

- mondta.

Drágább nyaralókat elsősorban magyarok vásárolnak az OTP Ingatlanpont szerint. A prémium és luxus kategóriában az kereslet és kínálat is szűk, ezért egy ingatlan értékesítési idejét nagyban befolyásolja az, hogy annak paraméterei megfelelnek-e a potenciális vásárló preferenciáinak, elvárásainak.

Az Otthon Centrumnál átlagosan 3-4 hónap alatt, de persze itt is nagy a szórás a nagyértékű ingatlanok esetében. A jó állapotú és vízparti (közeli) ingatlanok akár egy hónapon belül is elviszik, a rosszabb állapotúak akár fél év alatt.

Tavalyi adataink szerint szinte csak magyarok vásároltak nyaralóingatlant. A külföldiek aránya 2% volt, ezen belül is csak németek, osztrákok és horvátok vásároltak nálunk. Eseti vásárlások voltak Balatonszemesen, Vonyarcvashegyen és Zala megye néhány településén

- tették hozzá.