Ilyen házakba menekülnek a hitelek elől a kispénzű magyarok: sokan nem tudják, mire vállalkoznak

A hazai ingatlanpiacon tapasztalható lassulás a zártkerti ingatlanok szegmensében is érzékelhető volt, a 2022-es első negyedévben érezhető szárnyalást egy visszafogottabb, kínálati oldalról erősödő, keresleti oldalról gyengülő piac váltotta fel - vázolta a Pénzcentrum kérdésére Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Mint a szakember kifejtette, az energetikai paraméterek fontossága minden eddiginél jobban előtérbe került az érdeklődők számára, így hiába megfizethetőbb egy zártkerti ingatlan, mint egy belterületi lakóingatlan, a vásárlók sokkal alaposabban vizsgálják meg az épületek energetikai jellemzőit, mint korábban.

A külterületeken elhelyezkedő gazdasági épületek felfűtése sok esetben nagyobb kihívás, hiszen jellemzően ezeken a területeken jóval hidegebbek az esték, mint a sűrűn lakott területeken, így itt sem elegendő a jól működő fűtésrendszer, elengedhetetlenek a jól záró nyílászárók és a kiváló szigetelés.

Az emelkedő kamatkörnyezet sokak számára megnehezíti a hitelhez jutást, így többen kénytelenek voltak lejjebb adni a megvásárlandó ingatlanokkal szemben támasztott igényeikből, emiatt nem ritka, hogy többek a megfizethetősége miatt választják a zártkerti ingatlanokat, de fontos megemlíteni, hogy ez a szegmens is jelentős áremelkedésen ment keresztül az elmúlt 4-5 év során. A külső területekről azonban jóval nehezebb a bejárás, így a két autó szükségessége és a dráguló üzemanyag árak okozta anyagi teher sem elhanyagolható

- fogalmazott. Hozzátette, a vállalat értékesítőinek tapasztalatai alapján mégis inkább elmondható, hogy az dönt zártkerti ingatlan vásárlása mellett, aki természetközeli, csendesebb, nyugodtabb életvitelre vágyik, illetve szeretné biztosítani magának az önellátás nyújtotta lehetőséget.

Az elmúlt 4-5 év során komolyabb, 50-60%-os árnövekedés tapasztalható a zártkerti ingatlanok szegmensében, de tény, hogy még mindig megfizethetőbb alternatíva, mint egy belterületi lakóingatlan. A pandémia időszakában jelentősen emelkedtek az árak, amelyek azóta is tartják magukat részletezte Benedikt Károly.

Nem mindegy azonban, hogy mit mivel hasonlítunk, hiszen hasznosítás, lokáció és a területen lévő növényzet függvényében is jelentősen változhatnak az árak. A zártkertek esetén gyakori, hogy csak megnevezése alapján tartozik az ingatlan a gazdasági épületek közé, de belülről már minden szempontból lakóingatlannak felel meg, hiszen minden megvan benne, ami egy belterületi házban megtalálható. A jó szigetelés, a víz és villany elérhetősége szintén jelentősen alakítja az árakat. Komárom-Esztergom megyében a 30-40 milliós zártkerti ingatlan sem ritka, de alapvetően helyrajzi kérdés a népszerűség és az ár is. A Szentendrén vagy Biatorbágy vonzáskörzetében található zártkerti ingatlanok árait szinte össze sem lehet hasonlítani mondjuk a keleti régiókban található zártkerti ingatlanokéval, ahogy a népszerű borvidékeken található zártkertek is lényegesen más értéket képviselnek

- sorolta.

Összességében jelentős árváltozást nem tapasztaltak az elmúlt 3-6 hónapban a Balla Ingatlannál - fejtette ki megkeresésünkre Balla Ákos vezérigazgató.

Ezek az ingatlanok nem attraktívak, nem keresettek a piacon, csak mint olcsó, kompromisszumos lehetőségként tekintenek erre a vevők, viszont mivel ezek olcsóbb ingatlanok, ezért ezekre is mindig lesz kereslet a piacon. Ez jelentősen csökkenti ezek értékesíthetőségét, mely tény a jelenlegi szűkülő kereslet miatt kifejezeten hátrányos

- magyarázta.

A zártkerti ingatlanok piaca kicsit leállt, mivel a pandémia okozta „kiköltözési hullám” alatt gyorsan tulajdonost váltottak az ebben a kategóriában eladó ingatlanok. A budapesti régióban az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján a zártkerti (termőföld) ingatlanok iránti érdeklődés alacsony, mivel ezek adásvételi folyamata jellemzően hosszú hónapokat vesz igénybe.

A dél-keleti régióban a nagyobb városok, megyeszékhelyek körül - ha van is egy-egy eladó zártkerti ingatlan, jellemzően bontandó épülettel -, annak ára sok esetben az építési telkek áraival vetekszik. Ezek szinte „kéz alól”, ismeretségi körben cserének gazdát. Ami kikerül a hirdetési portálokra, azok jellemzően túlárazottak, vagy nem hitelezhető ingatlanok

- mondták a cég szakemberei. Zártkerti ingatlanokat ügyfeleik gyakrabban keresnek a borvidékek környékén, például a szekszárdi borvidéken.

Főleg „lakható tanyákra” van érdeklődés, kereslet. Amennyiben portfolióinkban található ilyen ingatlan, szinte folyamatos iránta az érdeklődés. Fiatal párok, befektetők is szívesen vásárolnak borvidéken jó elhelyezkedésű, panorámás zártkerti ingatlant, melyek ára sok tényezőtől függ, az OTP Ingatlanpont kínálatában jellemzően 3 milliótól 40 millió forintig találhatók ilyen ingatlanok

- tették hozzá.

Erre kell figyelni, ha ilyet vennél

Az OTP Ingatlanpont szakemberei pedig arra hívták fel a figyelmet, hogy a zártkert elnevezés már nem hivatalos és több ingatlantípust is takarhat. A zártkertek alapvetően külterületi termőföldnek minősülnek, amennyiben az adott területet nem vonták ki a művelés alól, úgy az ingatlan továbbra is termőföld, lakóházat nem lehet rá építeni, ha van is az ingatlanon építmény, az többnyire gazdasági épületként szerepel – ha egyáltalán szerepel – az ingatlan nyilvántartásban. Ezek további jellegzetessége, hogy többnyire csak részben közművesítettek.

Ha a zártkertet kivonták a művelés alól, akkor az ingatlan zártkerti művelés alól kivett területként szerepel a nyilvántartásban, ugyanakkor továbbra is külterületnek minősül, ezért beépíthetőségének mértéke, amit a helyi építési szabályzat határoz meg, jellemzően nagyon alacsony. A zártkert belterületbe vonása esetében, aminek szinte mindig a művelés alól történő kivonás is a feltétele, egyrészt belterületi helyrajzi számot kap a terület, másrészt a zártkerti megnevezése kivett beépítetlen területre vagy a beépítésének megfelelően például kivett üdülőre változik

- magyarázták a szakértők, akik szerint zártkerti ingatlan vásárlása előtt érdemes alaposan áttanulmányozni a telekkönyvet és az ingatlan tulajdoni lapját, hogy meggyőződjünk arról, hogy az ingatlan kül- vagy belterületi, művelés alól kivont terület-e és a telken található épület szerepel-e a nyilvántartásban, illetve, hogy kategóriáját tekintve lakóingatlannak minősül-e, mivel ezek az ismérvek alapvetően meghatározzák a beépíthetőség lehetőségeit, az igénybe vehető támogatásokat és az ingatlan hitelképességét is.

Arról is érdemes előre tájékozódni, hogy a helyi önkormányzat tervezi-e az adott településrész belterületté minősítését és infrastrukturális fejlesztését a jövőben, hiszen ezek alapvetően meghatározzák mind a jövőbeni lehetőségeket, mind a zártkerti ingatlan értékét

 - tették hozzá.

Balla Ákos szeirnt ezen ingatlanok esetében meg kell vizsgálni a közműhelyzetet, illetve hogy az adott ingatlan legálisan épült-e. Ezen kérdések feltárása esetén szoktak a legnagyobb problémák felmerülni, mely problémák akár meg is hiúsíthatják az adávételt.

Kérdésünkre kiemelte, hogy igényelhető a CSOK zártkerti ingatlan esetében is, ha a tulajdoni lapon szerepel a lakóház megnevezés is. Illetve nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy mivel a babaváró kölcsönnek nincs ingatlanfedezettel kapcsolatos elvárása, ezért jó megoldás lehet olyan ingatlan (például zártkerti ingatlan) megvásárlása esetén ezt a hitelformát igénybe venni, mely esetében a lakáshiteleket nem lehet.

Benedikt Károly is arra hívta fel a figyelmet, hogy a szabadon felhasználható hiteleken nyújtanak elérhető alternatívát, ha a zártkerti ingatlan vásárlását tervező érdeklődőnek kiegészítésre van szüksége az ügylet finanszírozásához. Az állami támogatások közül a szabadon felhasználható Babaváró támogatás alkalmas arra, hogy kiegészítse a meglévő tőkét, más állami otthonteremtési támogatás nem használható fel zártkerti ingatlan vásárlásához.

Mint aláhúzta, a „nyomott” vételár ellenére sem érdemes alapos tájékozódás nélkül elköteleződni. Szerződéskötés előtt tanácsos egy ingatlanszakértő és egy szakjogász bevonása is, hiszen a hagyományos házvásárláshoz képest sokkal több nehézségbe ütközhet az ember és hosszan elhúzódhat a vásárlás folyamata.

Pármillás viskóktól a balatoni luxusvillákig

A piaci legeket is felkutattuk a legnagyobb hirdetési portálon, és mint kiderült, bizony nem csak pármilliós ingatlanok vannak fent zártkerti besorolással, sőt!

Jelenleg a legdrágább eladó ilyen ingatlan Alsópáhokon található, 460 millió forintért árulja a tulajdonos. A zártkert szóról vélhetően senkinek sem egy 285 négyzetméteres,4 hálószobás villa jut eszébe, amiben medence és saját jacuzzi is van. A 2016-ban épült, Balatonra örökpanorámás családi ház (Rezitől egészen Fonyódig el lehet látni) 6606 négyzetméternyi, zártkerti művelés alól kivont terülken fekszik, profi, kiépített riasztóval. Az ingatlan garázzsal és térkövezett, többférőhelyes fedett beállóval, valamint további nyitott parkolóhelyekkel rendelkezik. A kert parkosított, öntözőrendszer is van telepítve, a telken kút és egy jelentős halállománnyal rendelkező kerti tó is van.

Zártkerti besorolással árulnak egy siófoki, 327 négyzetméteres, 8 szobás családi házat is, amiért 349 milliót kérnek. Vízforgatós medence, gondozott park, napelemes rendszer is található az ingatlanon, 6 férőhelyes autóbeállót is építtettek, illetve komplett riasztórendszert. A ház gazdasági épületként szerepel a tulajdoni lapon.

A Veszprém megyei Lovason egymás mellett két balatoni panorámás házat árulnak, külön telekkel, szintén zártkerti besorolásban. Ezt így együtt 310 millió forintért lehet megvenni, az egyik ház 2017-ben épült, a másik felújításával pedig tavaly végeztek a tulajdonosok.

És akkor nézzük a másik végletet: jelenleg a legolcsóbb hirdetett zártkerti ingatlan a Baranya megyei Cserdiben található, 1,4 millió forintot kér érte a tulajdonos. Az 1817 négyzetméteres telken egy 40 négyzetméteres kisház van. "Az épület villannyal és kéménnyel is rendelkezik, igény szerint akár lakható" - áll a hirdetésben.

3 millió forintért hirdetnek egy sárkeresztúri ingatlant, ami 3418 négyzetméteres szőlő és kert művelési ágú
telek, sóskúti kőből, 1980-ban épült présház-pince épülettel. A villany a dűlőből
bevezethető, más közmű nincs - áll a hirdetésben.

Szintén 3 millióért lehet megvenni Mohácson egy 52 négyzetméteres házat 1058 négyzetméteres telken. Áram van, a vízellátás fúrt kútból szivattyú segítségével van megoldva, fűteni kályhával lehet. 

Hirdetések forrása: ingatlan.com