Mutatjuk a 229 milliós luxuspanelt: sokkoló árak a magyar lakáspiacon

Budapest egészét nézve ősz óta minimális csökkenést látunk a panellakások áraiban, de ez kerületenként teljesen eltérő képet mutat. Az átlagos négyzétméterár a fővárosban 1-2 százalékkal lett alacsonyabb: 791 ezerről 781 ezer forintra csökkent – mondta a Pénzcentrumnak Balogh László. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról beszélt, manapság egy-egy panellakásért is átlagosan 700 ezer forinttal kérnek kevesebbet az eladók: 43,5 helyett már csak 42,8 millió az átlagos kínálati ár.

Az árkülönbségek kapcsán pedig a szakember kifejtette, hogy mialatt Soroksáron (XXIII. kerület) az átlagos négyzetméterár 626 ezer forintot tesz ki, míg a XII. kerületben adataik szerint egyetlen eladó panellakás található, aminek a négyzetméterára majdnem 1,8 millió forint. Ez Budapest legdrágább eladó panelja is egyben, amiért több mint 220 millió forintot kér az eladó.

Noha a fenti hirdetésben az ingatlan típusánál panel szerepel, ez jelen esetben kizárólag az építési technológiára (falazat) utal. A panel szó, köznyelvben sokszor negatív konnotációja tehát egyáltalán nem állja meg a helyét. A valóságban ez az ingatlan egy, a XII. kerület kiemelt, Mártonhegyi részén található lakópark sorházi "lakása". Mindezt figyelembe véve nem tekinthető elrugaszkodottnak a kínálati ár, azt pedig, hogy a tulajdonos némileg túlárazta-e, a piac dönti majd el.

Az Otthon Centrum szakemberei is árcsökkenésről számoltak be: a panellakások négyzetméterára átlag 743 ezer forint volt az év utolsó negyedévében, ami 2,5%-kal alacsonyabb, mint az előző negyedév átlag értéke. A legdrágább kerület a XIII. kerület lett 928 ezer forintos négyzetméterárral megelőzve a sokáig vezető XI. kerületet, ahol átlag 900 ezer forintért cseréltek tulajdonost a házgyári lakások. A dobogó alsó fokára a XIV. kerület fér fel átlag 800 ezer forinttal. A népszerű III. kerületben átlag 750 ezer forint volt a fajlagos ár, csak úgy, mint a XIX. kerületben, míg a IV. kerületben 700 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. 

A kerületek többségében stagnáltak a négyzetméterárak vagyis a változás 3%-on belül alakult. Ettől a III., IX kerület tért el, ahol 4%-kal, valamint a VIII., ahol 8%-kal csökkentek a négyzetméterárak, míg számottevő áremelkedés csak a XIII. kerületben volt kimutatható 16%-kal

-magyarázták.

A Duna House Barométer 2022. évi negyedik negyedéves adatai alapján a főváros budai oldalán a panellakások átlagosan 863 ezer forintos négyzetméteráron keltek el, ami 39%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest- számolt be a Pénzcentrum kérdésére Benedikt Károly, a cég  PR és elemzési vezetője. Az értékesített ingatlanok adatai alapján az átlagos lakásár 42,3 millió forint volt.

A tulajdonosok átlagosan 6%-os mértékben változtattak a hirdetési áron, illetve további 7%-os mozgásteret hagytak a vevői alku során. A pesti oldalon 2021 decemberéhez képest 34%-kal lettek drágábban az házgyári lakások négyzetméterárai, átlagosan 728 ezer forintért vásárolhattak a vevők egy négyzetmétert Pest lakótelepein. A panellakásukat hirdetők 3%-os mértékben változtattak az irányáron a kezdeti hirdetési árhoz képest, és további 3 százalékot engedtek a vevői alku során a végső vételárból. Az átlagos lakásár a pesti oldal kerületeiben közel 37 millió forint volt

- számolt be.

Balla Ákos pedig kérdésünkre arról beszélt, szerinte az elmúlt hónapokban a panellakások piacán az árak stagnáltak. A Balla Ingatlan vezérigazgatója szerint az, hogy annak ellenére, hogy a kereslet jelentősen csökkent és a vételárak mégsem csökkentek nagyban köszönhető annak, hogy a panelek esetében kisebb problémát okoz a rezsiköltségek növekedése.

Az árcsökkenés egyelőre elsősorban a felújítandó, rosszabb állapotú ingatlanokat érinti, a jó állapotú lakások esetében nem tapasztalunk árcsökkenést. Viszont azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy bár nem tapasztalható árcsökkenés, az árak nem követik az inflációt, mely miatt a stagnáló ár is csökkenésnek tekinthető

- tette hozzá.

Ezek most a legdrágább lakótelepek

A panellakások, főleg a kis alapterületűek, garzonok, iránt élénkebb az érdeklődés és a jól árazott ilyen ingatlanok gyorsan, akár napokon vagy heteken belül vevőre találnak, de az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján a lakás- és ennek részeként a panellakások piaca is lelassult az év végén és azóta is csendes. Mint kifejtették, a NAV tranzakciós statisztikái alapján a 2022-es budapesti lakótelepi átlagár 570 ezer Ft/m2.

A nagyobb forgalommal rendelkező legdrágább budapesti lakótelepek átlagos négyzetméterárai 2022-ben pedig a következők voltak:

• XI. Lágymányosi ltp. (nem panel), 828 ezer Ft/m2
• III. Kaszásdűlő, 736 ezer Ft/m2
• III. Pók utcai, 706 ezer Ft/m2
• XIII. Fiastyúk u. (nem panel), 697 ezer Ft/m2
• XI. Kelenföld városkp, 665 ezer Ft/m2

A nagyobb forgalommal rendelkező legolcsóbb budapesti lakótelepek átlagos négyzetméterára 2022-ben pedig így alakult:

• X. Újhegy, 469 ezer Ft/m2
• XX. Pesterzsébet városkp, 466 ezer Ft/m2
• XXI. Erdősor u., 461 ezer Ft/m2
• XVIII. Havanna, 453 ezer Ft/m2

Az elmúlt időszakban az OTP Ingatlanpont közvetítésével létrejött adásvételeket vizsgálva elmondhatjuk, hogy a felső körülbelüli érték elérte az 1 millió forint/m2 árat. A legnépszerűbb fővárosi lakótelepek Zugló, Óbuda, Kelenföld városrészekben vannak, de az, hogy ezeken a területeken a legmagasabb a keresések száma, szorosan összefügg azzal a ténnyel, hogy az itteni lakótelepek a legnagyobb méretű és kínálatúak közé tartoznak Budapesten. Miközben a kereslet visszafogott, tapasztalataink alapján az eladók még általában nem csökkentik az áraikat, továbbra is a kivárás jellemző

- tették hozzá.

 Lakást vennél? Nézz körül a Pénzcentrum kalkulátorában!

Balogh László pedig arról beszélt, hogy a minimálisan elfogadható kínálattal rendelkező lakótelepek rangsorát (legalább 3 eladó ingatlan) az ő adataik szerint a Pók utcai lakótelep vezeti átlagosan 978 ezer forintos négyzetméterárral, a legolcsóbb pedig a Csepelen található gyártelepi lakótelep 571 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.

Ezekből a számokból is látszik, hogy ahhoz képest, hogy viszonylag keresett ingatlantípusokról beszélünk, elég komoly különbségek tükröződnek az árakban. Ez még vonzóbbá teszi a panellakásokat a vevők számára, és nem csak az árelőnyük miatt, hanem azért is, mert a luxustól a legolcsóbb szintig minden megtalálható a kínálatban

- magyarázta a szakember, aki szerint jelenleg a panellakások kínálata meglehetősen stabil, jelenleg több mint 10 ezer hirdetésből válogathatnak a vevők, ami alig változott az utóbbi hónapokban. A nagy előnye a paneloknak az árukban rejlik. kb. 25-30 százalékkal olcsóbbak a hasonló helyen található hasonló állapotú téglaépítésű lakásokhoz képest. Ennek is köszönhető, hogy a kereslet ezek iránt az ingatlanok iránt állandó jellegű, ennek köszönhetően pedig a válságokkal tarkított 2023-as évben is jól tarthatják az árukat.

Egy-egy budapesti panellakás értékesítéséhez 2022 első felében 42 napra volt szükség, a tavalyi év második felében pedig ugyanez 50 napot vett igénybe. Az éves átlag pedig 2022-ben 45 nap volt. Ehhez képest a téglaépítésű lakásokat tavaly 80 nap alatt lehetett átlagosan eladni

- mondta.

Benedikt Károly pedig elmondta, hogy náluk a legmagasabb négyzetméterárat, 1,05 millió forintot egy zuglói panellakásért fizettek, amely 37 négyzetméteres és egy tízemeletes ház első emeletén található. Az ingatlant szintén teljes körűen felújították és át is alakították, hiszen egy amerikai konyhás nappali és egy hálószoba is helyet kapott benne.

Balla Ákos arról beszélt, hogy jelenleg olcsóbb panellakást a VIII., X., XVII., XVIII. és XXI. kerületben találunk, mely kerület átlagárai között viszonylag kis eltérés tapasztalható.

A legdrágább panellakások a II. és a XII.kerületben találhatóak, amely kerületeket általában nem a panelpiac kapcsán szoktunk megemlíteni, de itt is találhatóak ilyen építésmóddal épült lakások. Magas áron, akár 1,2-1,3 milliós négyzetméteráron több kerületben hirdetnek felújított panellakásokat, de ez az árszint nem reális, felújított panellakás 1,1 milliós négyzetméterár körül csak a XI.kerület kiemelt részén, a III. és XIII.kerületben értékesíthető. Nem ritka a piacon az akár 20%-os túlárazás

- sorolta.

A legjobb lakáshitelek egy helyen: válaszd ki a megfelelőt!

Az Otthon Centrumnál pedig azt tapasztalták, hogy Budapest legdrágább lakótelepei közül kettő a Duna közelében található. A XIII. kerületi Vizafogó lakótelepet a budai hegyekre néző panorámája, míg a III. kerületi Pók utcait a Római part közelsége teszi vonzóvá (és emiatt drágává) a vásárlók körében. Ezek mellett érdekes színfolt Gazdagrét, amely a főváros nyugati kaputérségében fekszik. Értékét többek között a zöld környezet, valamint az elmúlt 30 év során teljesen átalakult új munkahelyi és szolgáltató területek közelsége adja.

Árak tekintetében ezek a lakótelepek vetekszenek az észak-budai és a belvárosi kerületek téglalakásainak átlagáraival. A Pók utcai lakótelepen például 58 millióért kelt el egy négyszobás, 73 négyzetméteres lakás. A négy emeletes társasház első emeletén elhelyezkedő ingatlan egyedi mérővel volt ellátva, igaz a panelprogramban nem vett részt a társasház. A Gazdagréti lakótelepen 53 milliót fizettek egy kétszobás, 54 négyzetméteres lakásért. Ezért az árért egy teljeskörűen felújított lakásba költözhettek be az új tulajdonosok. Vizafogón pedig 52,5 milliót fizettek egy háromszobás, 68 négyzetméteres lakásért annak ellenére, hogy a lakás felújításra szorult.

A legolcsóbb lakótelepek a főváros pesti peremkerületeiben találhatók. Ilyen például a XVIII. kerületi Havanna lakótelep, ahol még mindig lehet fél millió forint körüli négyzetméteráron lakást venni. Itt, egy háromszobás 61 négyzetméteres lakásért mindössze 31,4 millió forintot fizettek, amely kevesebb, mint fele az elit lakótelepen fizetendő áraknak. A csepeli-Csillagtelepen is fél milliós négyzetméterár a jellemző, így akadt példa 31,4 milliós áron, egy 68 négyzetméteres, négyszobás lakás vásárlásra is, igaz az ingatlan felújításra szorult

 - sorolták a szakértők, akik szerint a lakótelepek eltérő presztízsét koruk és városon belüli elhelyezkedésük egyaránt befolyásolja.

A korai lakótelepek, az 1950-es, 1960-as években épültek, jellemzően 3-4-5 szintes, sokszor még tégla falazással, később ún. nagyblokkos technológiával (utóbbi esetben a tartószerkezet beton, a belső válaszfalak még téglából épültek). A nagy lakásépítési programok az 1970-es években indultak, ekkor már házgyári technológia vált a meghatározóvá és a ’tízemeletes’ házak terjedtek el. A nagy lakótelep építkezések utolsó időszakában, az 1980-as évektől a korábbi, jellemzően a fő közlekedési utakra merőleges, sávos elrendezésű modernista városépítészeti kialakítást egy ’posztmodernebb’, a hagyományos városi térfelosztáshoz és utcaszerkezethez közelebb álló és változatosabb építészeti tömegalakítással operáló tervezési mód váltotta fel, sok helyen magastetős házak épültek, a homlokzatokra akár fa díszítő és korlát elemek kerültek, a nagy kiterjedésű ’senkiföldje’ zöldfelületek helyett az épületek által közrefogott ’félprivát’ kertrészekkel, sőt a paneles technológiával még sorházakat is építettek kísérleti jelleggel

- fogalmaztak, hozzátéve, hogy a korai lakótelepek előnye, hogy az építés óta megnőttek a környezetükben a fák, léptékük barátságosabb a nagy panellakótelepekhez képest, ugyanakkor a lakások alapterülete szűkös, műszaki állapotuk gyengébb (pl. elterjedt a gázkonvektoros fűtés). A városközponttól távolabbi, kevésbé jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakótelepek általában kisebb népszerűségnek örvendenek. Gyakran a helyi társadalmi összetétel sem kedvez egyes lakótelepek megítélésének, de ez történeti városrészekben is hasonlóan alakul, ahol szegregátumok alakultak ki.

A vidéki nagyvárosokban is megfigyelhető ez a differenciáltság, a nagy, egy tömbben és jellemzően a periférián épült lakótelepek általában kevésbé keresettek. Ugyanakkor minden nagyvárosban a leginkább megfizethető lakáskategóriaként folyamatos a panelek iránti kereslet, mivel a legtöbb lakáskereső anyagi lehetőségeihez ezek a lakások állnak a legközelebb, illetve befektetésként is sokan keresik, mivel a dinamikusan bővülő munkahelyek miatt városba költözőknek jól kiadhatók (akár cégek is szívesen bérelnek munkavállalóiknak ilyen lakásokat)

- tették hozzá.

Az Otthon Centrum statisztikái szerint egyébként meglepő módon 2022-ben a legdrágább panellakás nem a fentebb említett legdrágább lakótelepek egyikében, hanem Budapest XI. kerületében az Etele úton kelt el 64,5 millió forintért. A három szobás, 69 négyzetméteres lakás, egyedi mérővel felszerelt panelprogramos házban található. 2021-ben a még magasabb áron adták el a legdrágább panelt. Az említett ingatlant 68 millióért vásárolták meg Óbudán egy négyemeletes házban. Ugyanakkor a lakás 85 négyzetméterével és 4 szobájával nagyobb, mint az említett 2022 -es rekorder. 

A jelszó: rezsivédett!

Az energiaválság és a rezsicsökkentés eltörlése még népszerűbbé tette a vevők körében a rezsivédett panellakásokat - magyarázta Benedikt Károly, hiszen, mint mondta, ennek az ingatlantípusnak kiszámíthatóbb az energiafelhasználása, mint egy téglaépítésű ingatlannak, így a fenntartási költségekkel is könnyebben kalkulálhatnak az ott lakók. Napjaink bizonytalan gazdasági környezetében a kiszámíthatóság erős érv, ami képes irányítani a rekord alacsony számban jelenlevő érdeklődők figyelmét.

A Duna House által értékesített ingatlanok adatai szerint 2022 decemberében a pesti oldal panellakásai keltek el a leghamarabb, itt átlagosan 50 nap elegendő a szerződéskötésig, míg a budai oldalon valamivel lassabban, átlagosan 63 nap alatt keltek el a panellakások

- ismertette.

Balogh László ennek kapcsán kiemelte, hogy szerinte az ingatlanpiac 2022 márciusban érte el csúcsát, mind az árakat, mind pedig a keresletet illetően. Ezt követően először egy enyhébb, majd szeptembertől gyorsabb ereszkedésbe kezdett.

A kereső ügyfelek száma az év végére lokációtól függően 50-70 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest. Ez többek között annak az eredménye, hogy az ingatlanvásárlók jelenleg nem gondolkodnak hitelekben, inkább csak az vásárol, akinek rendelkezésére áll a vételár, illetve túl sok a bizonytalanság a piacon. A legnagyobb kereslet most főként a panellakások iránt mutatkozik, de azok közül is leginkább a jó állapotú vagy teljesen felújított ingatlanok iránt. Egy reálian árazott ingatlant 2-3 hónap alatt értékesíteni

- magyarázta a szakember, aki szeirint a panellakások kínálata meglehetősen stabil, jelenleg több mint 10 ezer hirdetésből válogathatnak a vevők, ami alig változott az utóbbi hónapokban.

A nagy előnye a paneloknak az árukban rejlik. kb. 25-30 százalékkal olcsóbbak a hasonló helyen található hasonló állapotú téglaépítésű lakásokhoz képest. Ennek is köszönhető, hogy a kereslet ezek iránt az ingatlanok iránt állandó jellegű, ennek köszönhetően pedig a válságokkal tarkított 2023-as évben is jól tarthatják az árukat. Egy-egy budapesti panellakás értékesítéséhez 2022 első felében 42 napra volt szükség, a tavalyi év második felében pedig ugyanez 50 napot vett igénybe. Az éves átlag pedig 2022-ben 45 nap volt. Ehhez képest a téglaépítésű lakásokat tavaly 80 nap alatt lehetett átlagosan eladni

- sorolta.

A panellakások forgási ideje országosan 60 nap volt a 2022 IV. negyedév adatai alapján az Otthon Centrum szerint. Mint kérdésünkre elmondták, ez az érték Budán és a belső kerületekben szinte napra pontosan megegyezik, míg a külső pesti kerületekben egy héttel több.

2021 negyedik negyedévéhez képest, amikor 73 nap volt a panelek forgási ideje, jelentősen csökkent az értékesítési idő egészen 2022 II. negyedévig, amikor 47 nap alatt keltek el a házgyári lakások. Ezt követően lassult a sebesség és a már említett értékre emelkedett a panelek forgási sebessége.

Az hálózati adatok alapján azt látjuk, hogy panellakások kínálata országosan 40%-kal csökkent a tavalyi év azonos időszakához képest. A fővárosban ugyanakkor ez a csökkenés csak 25% volt

- osztották meg a Pénzcentrummal.