Ez lehet a titka a budapesti sztárkerületeknek: tényleg jól járhat, aki időben vett itt lakást?

Az elmúlt hónapokban egy cikksorozat keretében vizsgáltuk meg azt, hogy milyen mértékben fogyott a nagyobb városok lakossága, mely községek és települések néptelenedtek el az elmúlt években, illetve ezzel párhuzamosan hogyan változott a népesség a nagyvárosokban és az agglomerációban. Ennek a sorozatnak a folytatásaképpen annak jártunk utána, hogy miért lehet az, hogy míg Budapest legtöbb kerületére a népességcsökkenés volt a jellemző az elmúlt években, addig egyes sztárkerületekben egyre több a lakos.

A dolgot érddemes eggyel hátrébbról indítani. A pandémia előtt a Budapest legdrágább kerületei a belváros magjában helyezkedtek el, és koncentrikus körök formájában kifelé haladva csökkentek az átlagos négyzetméterárak folyamatosan. Az a 20-30 évvel ezelőtti meggyőződés, miszerint Buda drága, Pest pedig olcsóbb teljesen átalakult a 2010-es évek közepére, ami Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a koronavírus miatt történhetett meg.

A koronavírus utóhatásaként pont ezt a "Buda vs. Pest" ingatlanpiaci megközelítést látjuk visszaköszönni

– mondta el a szakértő. Ezt támasztja alá Benedikt Károly, a Duna House Marketing és PR vezetője véleménye is, aki szerint a belvárosi kerületek népszerűségének a csökkenéséhez a turisták elmaradása is hozzájárult 2020-ban.

Ezek a legnépszerűbb pesti kerületek

A szakértőktől azt is megkérdeztük, hogy mit gondolnak a Belügyminisztérium adatairól, amelyek alapján 2021 január 1 és 2022 január 1 között mindössze egy budapesti kerület volt, ahol nem csökkent a népesség. Ez pedig nem más, mint a főváros szélén lévő XXII. kerület. Itt egy év leforgása alatt 217 fővel nőtt a lakosság száma, ami 0,4 százalékos növekedést jelent. De ha egy tíz éves időintervallumot figyelünk meg akkor is az élvonalban végzett a XXII. kerület. 2012 és 2022 között 2085 fővel nőtt a lakossága, ami 8,1 százalékos növekedést jelent. Az első helyezett ebben az esetben már a XIII. kerület, ahol idén január 1-jén 5106 fővel éltek többen, mint 10 évvel korábban. Az egy éves időtávlatot vizsgálva viszont láthatjuk, hogy ebben a kerületben 0,2 százalékkal csökkent a lakosság.

Mindezzel szemben például Benedikt Károly szerint a XIII. kerületben keresnek a legtöbben jelenleg lakást, körülbelül 100 lakásvásárlásból 20 itt történik, míg a ha a XXII. kerület adatait vizsgáljuk meg, akkor az látszik, hogy idén júniusban a keresgélők mindössze 4,2 százaléka jelölte meg lehetséges otthona irányaként ezt a kerületet. A legnagyobb érdeklődést tavaly júliusban mérték, amikor is az érték 5,7 százalék volt. Az elmúlt 5 év átlaga még így is 4 százalék volt a XXII. kerület esetén.

Ez áll a nagy felhajtás mögött

Arról is kérdeztük a szakembereket, hogy szerintük mi az oka a legfelkapottabb városrészek népszerűségének, és mindketten vízválasztónak nevezték ebben a tekintetben a világjárványt.

A COVID idején sokakban tudatosult, hogy a zöldövezet és a tér sokkal fontosabb szempont annál, mint ahová ezt korábban rangsorolták.

– vélekedett Balogh László.

A XXII. kerület azért is lehetett annyira népszerű, mert a legolcsóbb budai kerületek közé tartozik. A jelenlegi árszintekből is az látszik, hogy bár a négyzetméterárak tekintetében a XXII. kerület csak a 13. a sorban, az átlagosan eladásra kínált ingatlanértékek alapján viszont a hatodik. Ez azt mutatja, hogy a vevők már nagyobb alapterületű ingatlanok formájában képzelik el a következő otthonukat – magyarázta az ingatlan.com gazdasági szakértője.

Ehhez a véleményhez csatlakozott Benedikt Károly is:

Budafok- Tétény amúgy valóban népszerű az otthonkeresők körében, hiszen egy nyugodt, csendes, de mégis jó infrastruktúrával és ellátottsággal rendelkező lokációról van szó. Jellemzően a családi házakat keresik a területen, aminek köszönhetően az átlagárak viszonylag magasak. A Duna House 2021-es teljes évi tranzakciós adatai alapján a kerületben az átlagár 50 millió forint felett volt, a legolcsóbb lakás 23 millió forint volt, míg a legdrágább általunk eladott ház közel 200 millió forint.

Összességében a belváros, mint állandó lakhely a pandémia alatt sokat veszített az értékéből a szakemberek szerint. A lakosság pedig érthető módon elkezdett érdeklődni a peremkerületek iránt.

Egyrészt a nagyobb tér, a zöldebb környezet és az alacsonyabb ingatlanárak miatt. Ez a három tényező most a meghatározó trend, ami alapján a vevők a következő otthonukat keresik. Ehhez biztosan felzárkóznak majd a fenntartási költségek és a rezsi mértéke is. Az új lakásoknak tehát kiemelt vonzerejük lehet a későbbiekben, hiszen júliustól már csak energiatakarékos, alacsony-rezsis ingatlanok kaphatnak használatbavételi engedélyt. A XXII. kerület ebben a kérdéskörben is óriási potenciállal rendelkezik, mert a kerület nagysága miatt a beruházóknak van tere építeni. A nagyobb lakóparkoktól kezdve a családi és ikerházas építkezésekig sok mindent láthatunk majd létrejönni a XXII. kerületben. A belváros ebből a szempontból is hátrányból indul, mivel ott alapvetően kevés a beépíthető üres telek, és a meglévő ingatlanállomány kora és energiatakarékossága sem tartozik az élmezőnybe. Rövidebb távon ezért arra számítunk, hogy a belvárosi kerületek a befektetők vadászterületévé válhatnak, a külső kerületek pedig a saját célra vásárló vevők célpontjai lehetnek

– vélekedett Balogh László.

Azért is keresik, mert olcsó?

De vajon a topkerületek népszerűsége visszatükröződik az árakban is? Mint megtudtuk, jelenleg az újépítésű ingatlanok esetében a legtöbb kerületben már 1 millió forint felett vannak a négyzetméterárak, de a használt lakások esetében is egyre jobban közelítenek az átlagárak ehhez az értékhez a budai belső kerületek és a belváros esetében.

Az összes pesti kerületet vizsgálva a használt tégla építésű ingatlanok átlagos négyzetméterára 691 ezer forint volt az idei év második negyedévében. Panellakások esetében Pesten 700, Budán már 800 ezer Ft/négyzetméteres átlagárral kell kalkulálnia a vásárlóknak

– árulta el lapunknak Benedikt Károly.

Ahogyan pedig az ingatlan.com adataiból készült a táblázatból is látható a XXII. kerületben az ingatlanárak középértéke 85,5 millió forintnál helyezkedik el, és 1000 hírdetésre körülbelül 1329 érdeklődő jut. Ebben a hónapban pedig 844 ezer forint volt a négyzetméter ár átlagosan a kerületben.

Ezzel pedig korántsem a XXII. kerület a legolcsóbb, vagy a legkeresettebb kerület. A legtöbb érdeklődő egy hirdetésre a XIV. kerületben jut, ahol az ingatlanárak középértéke 48,9 millió forint. A legdrágább kerület viszont egyértelműen a II., ahol 108,5 millió forintra tehető ki a középérték és 1416 érdeklődő jut 1000 hirdetésre. A második legdrágább az ingatlanárak értéke alapján az V. kerület, ahol viszont a legdrágábbal a négyzetméterárak: itt ugyanis 1363 ezer forint átlagosan a házak négyzetméter ára.

Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai is alátámasztják a fentieket:

Azok választják a kerületet, akik a fővárosban a klasszikus családi házas megoldást keresik zöldövezetben, de a drágább területek nem férnek bele a költségvetésükbe (az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 2021-ben a XXII. kerület 597 ezer forintos átlagos négyzetméterárával még mindig az olcsóbb budapesti kerületek közé tartozik). A Covid-járvány következtében és a home office hatására erősödött fel az igény a nappali + 3 hálós, saját kerttel rendelkező önálló házak iránt. A kerület előnye az agglomerációval vagy hasonló adottságú területekkel szemben, hogy nagy zöld területei vannak, kertvárosias a környezet, jó közlekedéssel.

A választáshoz pedig az is nagyban hozzátartozhaz, hogy a hagyományos családi házas lakóövezet az építési szabályok miatt fenntarthatóbb: 4 lakásosnál nagyobb társasházakra nem adnak ki építési engedélyt, így nem fenyeget a lakóparkosodás. Nagy előnye mindenek mellett pedig az is, hogy jó a közlekedés, 6 vasúti megálló is van a kerületben, ugyanakkor a nagyforgalmú utak elkerülik körben. Egyéb infrastrukturális adottságok (oktatás, egészségügy, bevásárlóközpontok) is adottak.

Mégis mindezt miből?

Az ingatlanvásárlás esetében is több finanszírozási lehetőség közül választhatunk. A legjobb természetesen az, hogy ha saját zsebből ki tudjuk fizetni új otthonunk árát, de ez sajnos a ritkábbik esete. A családosoknak, friss házasok már tudnak olyan kedvezményekkel élni, mint a CSOK vagy a babaváró hitel, amiknek a segítségével könnyebben tudják megvenni első közös otthonukat, vagy felújítani azt. Akiknek viszont nincs lehetősége a CSOK-ra, de rendelkezik némi önerővel, az fel tud venni lakáshitelt, aminek a törlesztőrészlete sokszor kevesebbe kerül, mintha albérletben élnénk.

Ha például 20 millió forint lakáshitelt veszünk fel azért, hogy egy használt lakást vásároljunk meg, akkor egy havi nettó 400 ezer forintos fizetés esetén 20 éves futamidővel már sokszor kevesebbet kell költenünk törlesztőrészletre, mint albérletre. A legjobb konstrukció a Pénzcentrum kalkulátora szerint jelenleg az UniCredit Minősytett Fogyaszóbarát Lakáshitel piaci kamatozással. Ezzel a konstrukcióval havi 050962 forintot fizetünk, 6,84 százalékos THM mellett. A második legjobb konstrukció pedig az UniCredit Stabil Kamat Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel, amikor 7,18 százalékos THM mellett havi 153701 forintot kell fizetnünk.