Ilyen egy budapesti luxuspanel 2022-ben: te kifizetnél 60 milliót egy lakásért?

2021-ben a különböző lakóingatlan-típusok esetében (önálló ház, lakótelepi lakás – ez nem csak panel, hanem tágabban értelmezve, illetve egyéb lakás) nagyjából azonos mértékű, 10-12 százalék közötti drágulás mutatható ki a NAV tranzakciós adatait feldolgozó legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérképből - ismertették kérdésünkre az OTP Ingatlanpont szakértői Az országos lakótelepi átlagár 2021-ben 395 ezer forint per négyzetméter, Budapestre szűkítve 570 ezer forint per négyzetméter volt.

Mint hozzátették, a panelek árát alapvetően befolyásoló tényezők a lakás típusa (például sok helyen kevés garzon épült, így ezek mindig keresettek; vagy máshol éppen 3 hálós lakásokból van hiány), melyik emeleten található, panoráma megléte. Emellett, ha teljeskörűen elvégezték a panelprogramos felújítást (épület szigetelése, önállóan mérhető fűtés, ablakcsere, sőt akár napelem), az önmagában körülbelül 10 százalékos értéknövekedést rögtön hozhat - részletezték.

A Duna House még ennél is nagyobb mértékű drágulásról számolt be: mint Benedikt Károly elemzési vezető elmondta, az áprilisi ingatlantranzakciós adataik alapján a panellakások átlagos négyzetméterára a keleti országrészben 459, nyugaton 451 ezer forint volt. Az értékesített panelotthonok Budán átlagosan 769, Pesten 722 ezer forintos négyzetméteráron találtak új tulajdonosra idén áprilisban. Az első negyedéves adatokat vizsgálva az ország minden területén átlagosan 24%-kal drágult a panellakások ára a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva.

A többi lakástípust vizsgálva elmondható, hogy a panellakások az átlagostól nagyobb ütemben drágultak, köszönhetően népszerűségüknek és hogy még mindig a legkedvezőbb áron lehet ezekhez a lakásokhoz hozzájutni

- tette hozzá a szakértő. Mint elmondta, a panellakásoknál a lokáción és a lakás állapotán kívül nagyon fontos például, hogy rendelkezik-e erkéllyel a lakás, amennyiben igen akkor ez egyértelműen árnövelő tényező, ugyanúgy mint esetlegesen a házban egy-egy tároló, garázs tulajdonlási vagy bérlési lehetősége. Utóbbiakat sokszor külön is tudják értékesíteni a tulajdonosok.

Lakást vennél? Nézz körül a Pénzcentrum hitelkalkulátorában!

Természetesen ahogy az ingatlan belső állapota is sokat nyom a latba egy ingatlanvásárlás során, úgy a lakótelepi házak külseje, valamint a lépcsőházak állapota is számít. Egy tervezett vagy már megvalósult panelprogramos fejlesztés szinte már alapkövetelmény az ingatlant keresők szemében, hiszen ennek köszönhetően jelentősen csökkenhetnek a fenntartási költségek.

 Számít, hányadik emeleten van?

Arra is rákérdeztünk a szakembereknél, hogy mennyiben befolyásolja a panellakások árat az, hogy hányadik emeleten helyezkednek el. Ennek kapcsán Benedikt Károly arról beszélt, hogy náluk az érdeklődők egy része az esetleges kilátás miatt a magasemeleti lakásokat preferálja inkább, de az idősebb korcsoportba tartozó vásárlók – például egy esetleges liftmeghibásodástól tartva - szívesebben választanak az alacsonyabb szintekről.

A tavalyi év során a népszerű újpesti lakótelepen például két ugyanolyan állapotú és méretű ingatlan közül a panorámás, 10. emeleti 1,5 millióval drágábban kelt el, mint az 5. emeleti

- példálózott.

Az OTP szakemberei ugyanakkor úgy látják, emeletek között nem feltétlenül van szabályszerű árkülönbség, legfeljebb a földszint és a zárószint lehetnek valamivel olcsóbbak.

Gyakorlati példán levezetve, alapból kedveltebbek a 4 emeletesek a 10 emeleteseknél (a különbség jelentős ármeghatározó tényező, többmilliós különbség lehet az előbbi javára csak emiatt), viszont a 4 emeletes épületekben nincsen lift, így idősebbeknek csak például az I. emeletig komfortos, fiatalok viszont jobban megvannak lift nélkül

- sorolták. Ha panorámás a ház, akkor viszont a 10 emeletesek magasabb emeletei is kedveltek. Főútra nézve az alsóbb emeletek kevésbé élhetőek, ugyanakkor van az a magasság, ami felett csökken a kereslet, mert egyre többen már tériszonyosok azon az emeleten.

Tehát ez nagyon szubjektív, viszont pont emiatt nem elsősorban árban van különbség az emeletek között, hanem a kereslet volumenében, az eladhatóságban, értékesítési időben. Az alapvető paraméterek – ár, lokáció és szobaszám –után a lakás állapota, panelprogram megléte, lakótelepen belüli elhelyezkedés (parkra néz vagy főútra), épület mérete (emeletek száma) és épületen belüli emelet lehetnek talán a következő fontos döntési tényezők

- tették hozzá.

Ezek a legnépszerűbb lakótelepek az országban

Kíváncsiak voltunk, hogy melyek az ország legnépszerűbb lakótelepei: mint az Ingatlanpont szakemberei elmondták, bár erről nincs megbízható adatbázisuk, de a népszerűséget meghatározza az esetleges zöld környezet (ilyen például Gazdagrét, vagy a Pók utcai lakótelepen a Duna közelsége), fekvés sajátosságai (Békásmegyeren jóval kedveltebb a Duna felőli oldal a hegy felőli oldalnál), fejlesztés a közelben (például XI. Bikás park rendezése pár éve nagyon megdobta a környező lakótelepi lakások keresettségét – bár ez együtt járt pont a 4-es metró megnyitásával, ami szintén hozzájárult a fellendüléshez).

Alapból a legnagyobb, 70-es években épült lakótelepek kevésbé kedveltek (akkoriban ez a tömegeknek szólt, a legtöbb lakás ekkor épült, gyakran rossz minőségben), mint például a jobb minőségű 80-as évekbeliek, vagy éppen a 60-as években épültek – ekkor ez még presztízs volt, gyakran a kiválasztott elitnek épültek. Erre példa a IX. kerületi József Attila lakótelep, ennek nem paneles része nagyon kedvelt, kisebb házak, parkos környezet, közel a metró

- tették hozzá.

A legjobb lakáshitelek egy helyen: nézd meg a listát!

Emellett közölték néhány nagy lakótelep árlagárait is (ezer ft/négyzetméter):

• XV. Újpalota: 543
• III. Békásmegyer: 543
• XIV. Füredi út: 572
• IX. József A ltp (nem panel): 632
• IV. Újpest városközpont: 565
• X. Újhegy: 469
• XI. Kelenföld központ: 665
• Szeged Felsőváros: 386
• Miskolc Avas: 252
• Győr Adyváros: 401
• Tatabánya Újváros: 365
• Pécs Megyer: 307
• Debrecen Újkert: 459

Benedikt Károly pedig arról számolt be, hogya 2021-es év értékesítési adatai alapján a legtöbb panellakást Újpesten adták el a Duna House kollégái, idén eddig a Havanna lakótelep vezeti az ingatlantranzakciók sorát.

Míg tavaly Újpesten az átlagos négyzetméterár 560 051 forint volt, idén már 13%-kal drágábban, 632 075 forintos négyzetméteráron keltek el a panellakások. A legolcsóbb négyzetméterárakkal a Havanna lakótelepen találkozhatunk, ahol 2021-ben átlagosan 472 957 forintba került négyzetmétere egy panellakásnak, idén már itt is 16%-kal, 549 186 forintra emelkedtek az árak

- részletezte az elemzési vezető.

Nem vicc: itt is beütött a milliós négyzetméterár

Arra a kérdésünkre, hogy az utóbbi időben mennyiért kelt el a legdrágább panellakás, Benedikt Károly ismertette, hogy 2022 márciusában Budapest a XIII. kerületében, Vizafogón, a Kárpát utcában értékesítettek egy lakható állapotú, örökölt, 80 négyzetmétereses ingatlant a 9. emeleten, Dunára néző, panorámával.

61 millió forintot, vagyis 762 500 forintot fizettek érte az új tulajdonosai, akik első lakásként vásárolták az ingatlant.

Amennyiben a négyzetméterárakat vizsgáljuk akkor 2022-ben már egy új csúcsról is beszámolhatnak a Duna House-nál: egyik szintén XIII. kerületi tranzakciójuknál a panellakás esetében is átlépte a milliós négyzetméterárat a végső eladási ár.

Egy 36 négyzetméteres jó állapotban lévő, kiváló elhelyezkedésű másfél szobás lakást 39 millió forintért vásárolt meg az új tulajdonosa.

Az OTP-sek is arról számoltak be, hogy a fővárosban volt pár 1-1,1 millió forintos négyzetméteráron értékesített panel, jellemzően garzonlakások a III.-IV.-XIV. kerületekben; vidéken pedig Veszprémben és Dunakeszin voltak 900-950 ezer per négyzetméter közöttiek, ugyancsak kislakások. 

2021-es NAV adatok alapján, csak panelekre szűrve pedig kiderült, hogy a III. kerületi Pók utcai lakótelepen és Gazdagréten is volt 57,5 milliós lakáseladás. Vidéken Érden, Szentendrén és Dunakeszin voltak 48-50 millió közötti tranzakciók

- tették hozzá az Ingatlanpont szakemberei, akik a NAV-os adatok alapján közölték azt is, hogy országszerte és a fővárosban hol a legolcsóbbak és a legdrágábbak a lakótelepek.

Országos (ezer ft/négyzetméter):

• Ózd, Béke és Vasvár úti ltp, 90-110
• Salgótarján Gorkij ltp, 115
• Komló, Kenderföldi és Körtvélyes ltp, 120
• Budaörsi ltp, 600
• Veszprém, Cserhát ltp 550
• Dunakeszi Béke ltp, 550

Budapest:

• XVIII. Havanna, 453
• XXI. Erdősor u., 461
• XX. Pesterzsébet városkp, 466
• X. Újhegy, 469
• XI. Lágymányosi ltp. (nem panel!), 828
• III. Kaszásdűlő, 736
• III. Pók utcai, 706
• XIII. Fiastyúk u. (nem panel), 697
• XI. Kelenföld városkp, 665

Kérdésünkre válaszolva Benedikt Károly pedig azt közölte, hogy 2022 első negyedévében a fővárosban, a XI. kerületben, a Fehérvári úton volt a legmagasabb, ahol átlagosan 800-900 ezer forintos négyzetméterárakkal is találkozhattak a vásárlók. Ugyanebben az időszakban a legolcsóbb a Havanna lakótelep volt, ahol átlagosan 549 186 forintos négyzetméterárért lehetett lakást kapni.

Idén a Duna House által értékesített legdrágább vidéki panellakás egy esztergomi, 72 nm-es, nagyon jó állapotú lakás volt. Az ingatlan erkélyes és földszinti, 42 millió forintért, 583 333 forintos négyzetméteráron talált gazdára. A legolcsóbb vidéki panellakást Komlón értékesítették a kollégák. Egy lakható állapotú 39 nm-es, 10. emeleti ingatlan, amiért 6 millió forintot kapott az eladó

- ismertette az elemzési vezető. Ha pedig valaki panellakás vásárlásán gondolkodik, a szakember szerint az ingatlan elhelyezkedésén és műszaki, esztétikai állapotán kívül egy lakótelepi, társasházi lakás esetében számolni kell azzal, hogy az épület jellegéből adódóan számos, különböző lakóval kell osztoznunk a közös helyiségeken, lépcsőházon, tárolókon. Ezen helyiségek állapota sokat árulhat el a szomszédságról, egy piszkos, összefirkált falú lift vagy egy szeméttel teli lépcsőház például sokakat elijeszthet a vásárlástól.

A panellakások felújítása összességében gyorsabb és kedvezőbb lehetőséget biztosít mint például egy ház esetében, hiszen itt jellemzően szabvány méretekkel lehet számolni nyílászárók és minden más esetében is. A műszaki átvizsgálás természetesen ezeknél a lakásoknál is kiemelten fontos, hiszen például a víz és villanyvezetékek állapota jelentősen befolyásolhatja a későbbi felújítási költségeket

- hívta fel a figyelmet Benedikt Károly, majd pedig arról beszélt, hogy a társasház vagyoni helyzetét is érdemes átnézni, akár a közös képviselővel közösen, ebből jól kirajzolódhat, hogy később milyen költségekkel számolhat majd az új tulajdonos. A rendezett költségvetéssel és megtakarításokkal rendelkező lakóházak vonzóbb alternatívát nyújtanak az új vevőknek is.

Az OTP Ingatlanpont szakértői ezen felül megjegyezték, hogy az alapvetéseken túl érdemes előre tisztázni, hogy tervez-e a ház panelprogramot vagy bármi egyéb fejlesztést, felújítást, ez milyen plusz befizetéssel járna. Amennyiben már megvalósultak fejlesztések, akkor a szigetelés, ablakcsere esetén érdemes ellenőrizni, megfelelő volt-e a kivitelezés, kapott-e megfelelő szellőzést.