Akár 30 millióért is kaphatsz családi házat Pest környékén: itt a legolcsóbb települések listája

Tovább tart a kiköltözési láz, egyre többen vásárolnak ingatlant a budapesti agglomerációban, még az árak drasztikus emelkedés sem riasztotta el a lakásvásárlókat. Ugyanakkor a Pénzcentrum által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek szerint nincs könnyű helyzetben, aki viszonylag kis költségvetéssel költöznek a főváros vonzáskörzetébe: most többek között arra voltunk kíváncsiak, hogy mire elég 30-35 millió forint az agglomerációban.

Mint azt az OTP Ingatlanpont szakértői a Pénzcentrum megkeresésére kifejtették, az agglomeráció népszerűsége miatt 2021-ben (KSH 2021. III. negyedéves adat) ezen a területen regisztrálták a legnagyobb ütemű áremelkedést.

Ennek következtében egyre kisebb a vevők mozgástere és a tapasztalatunk az, hogy Budapest 20 kilométeres vonzáskörzetében a 30-35 millió forintos árkategóriában nincsenek jó állapotú családi házak

- tették hozzá.

Sok jóval Benedikt Károly sem kecsegtette azokat, akik olcsóbb családi házak után nézelődnek Budapest körül: mint a Duna House PR- és elemzési vezetője elmondta, a főváros agglomerációs területén, elsősorban így Pest megyében 2022 első hónapjaiban 39-40 millió forintos átlagár volt a cég tranzakciós adatai alapján, a szórás azonban elég nagy a területeket vizsgálva.

A szűkebben értelmezett agglomerációs településeken javarészt minimum 40, de inkább 50-60 millió forinttól kezdődnek a normális állapotú családi házak, a 40 millió forint alatti kategóriához már kicsit messzebb kell utazni. Ha a házakkal együtt vizsgáljuk a lakásokat is, akkor összességében februárban az adásvételek közel fele 35 millió forint alatt zajlott, viszont a másik fele javarészt 40 millió forint és így 600 ezer forintos négyzetméter ár felett volt

- vázolta a szakértő.

Lakást vennél? Lesd meg a legjobb hitelajánlatokat a Pénzcentrum kalkulátorában!

Érdekes látni, hogy a Budapest-környéki települések árszintje évek óta rohamtempóban növekszik - kezdte Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Mint kifejtette, Pest megyében ezelőtt 3-4 évvel a 35 milliós családi házak értéke még közel átlagosnak volt mondható,

manapság viszont a több mint 15 800 darab eladó ház hirdetés (családi-, iker- és sorházak) csak alig 12 százaléka olcsóbb mint 35 millió forint.

Az Otthon Centrum pedig azt közölte megkeresésünkre, hogy a cég Pest megyei használt ház kínálatának szűk harmada 35 millió forint alatt megvásárolható:

Az említett ingatlanok legtöbbször azonban felújításra szorulnak vagy az érintett település kevésbé frekventált részén helyezkednek el. Ugyanakkor a megye északnyugati és délkeleti része között jelentős az árkülönbség. Mind a 18 járásban akad azonban olyan ingatlan, amely az említett összegbe belefér. Budakeszi, Szentendre, Pilisvörösvári járásban elvétve, de találhatunk ekkora összegért ingatlant. Az már más kérdés, hogy ezek rossz műszaki állapotú, esetenként fűtés nélküli és/vagy nyaraló ingatlanok, amelyek jellemzően a városközponttól távolabb helyezkednek el. Az agglomeráció másik oldalán Vecsési és Gödöllői járás környezetében akadnak elfogadható állapotú, 50-60 négyzetméteres házak, általában „kádárkockák”. A fővárostól távolabb, főként attól délkeletre, a lehetőségek azonban megnyílnak és valóban fellelhető egy-egy jó műszaki állapotú családi ház is.

Mint kifejtették, 2021-ben a Monori járásban volt a legalacsonyabb az eladási ár, ahol átlagosan 30 millió forintért keltek el a családi házak. A vasút mentén fekvő településeken ennél drágábban lehetett vásárolni. A Gyáli járásban az átlagérték már 39 millió, a Budakeszi járásban 52, a Dunakeszi járásban pedig 56 millió forint volt.

A legtöbbet a Pilisvörösvári járás településein kértek a családi házakért, itt 87 millió forintos átlagáron lehetett házat venni.

Ezek a legolcsóbb, legdrágább települések

Az agglomerációs árakat firtató kérdésünkre az OTP szakértői elmondták, hogy továbbra is nagyok a különbségek az agglomerációs települések árszínvonala között, míg a legdrágább települések esetében az átlagos ár meghaladja a 800 ezer forintos négyzetméterárat, addig a legolcsóbb települések esetében ez 400 ezer forint alatt alakul.

Négyzetméterárak tekintetében a listavezető települések:

• Üröm,
• Budaörs,
• Remeteszőlős,
• Telki,
• Nagykovácsi.

Míg a legolcsóbb települések:

• Perbál,
• Vácrátót,
• Ócsa,
• Tinnye,
• Csörög.

Az Otthon Centrum tavalyi értékesítési statisztikái alapján a legdrágább település Üröm és Leányfalu volt, ahol átlag 100 millió forint felett keltek el a használt házak. A dobogóra a szomszédos Szentendre fért még fel 86 millió forinttal, melyet Dunakeszi és Halásztelek követett 71 millió forinttal.

A sor végét a Ceglédi és Nagykátai járás néhány települése zárta: Újszilvás, Törtel, Tápiógyörgye, Tápiószőlős és Jászkarajenő, ahol a használt házak átlag 10 millió forintért keltek el. A négyzetméterárak tekintetében is ez a térség a legolcsóbb 100-150 ezer forinttal négyzetméterenként.

A fővároshoz közeli településeken 300 ezer forint feletti, míg a népszerűbb településeken 400 ezer forint feletti átlag négyzetméterár fordult elő. A fajlagos ár tekintetében Üröm volt a legdrágább átlag 692 ezer forinttal - ismertette a vállalat.

Benedikt Károly is arról beszélt, hogy a szűkebb agglomerációs körzetben jelentősebben magasabb árakon tudunk vásárolni ingatlant (pl. Érd, Budaörs, Budakeszi, Nagykovácsi, Dunakeszi) de például az elmúlt években az alacsonyabb bázisról induló messzebb lévő településeken jelentősebb volt az árváltozás (pl. Százhalombattán).

Már a Balatonig ér az agglomeráció 2.0?

Jó ideje tapasztalható trend, hogy a fővárosi agglomeráció egyre csak terjeszkedik, egyre nagyobb távolságokból járnak be az emberek Budapestre dolgozni. Az egyik nagy sláger a Velencei-tó, ahol az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint is egyre nagyobb számban jelennek meg a fővárosi vásárlók.

A főváros közeli fekvése és a jó vasúti és közúti közlekedésnek köszönhetően mára nyugodtan nevezhetjük a Velencei-tavat Budapest agglomerációjának. Itt is elmondhatjuk, hogy településenként eltérő az árszínvonal, a használt ingatlanok elérhetik a 600 ezer forintos, az újépítésű projektekben épülő társasházi lakások pedig a 800-900 ezer forintos átlagos négyzetméterárat is

- mutattak rá. MInt kifejtették, a korábbi időszakkal összehasonlítva márciusban visszafogottabb volt a kereslet a tó környékén, azonban az árak továbbra is változatlanok, sőt még további növekedés is prognosztizálható.

Sőt, ahogy a tó kapcsán az Otthon Centrum is rámutatott, fontos megjegyezni, hogy nem csak Budapest, de Székesfehérvár vonzáskörzetéről is beszélünk, tehát két jelentős foglalkoztatási centrumba is relatív jól lehet innen ingázni, ami még értékesebbé teszi a környéket.

Arról nem is beszélve, hogy számos budapesti család dönt úgy a nyár közeledtével, hogy a tó környékére helyezi át a székhelyét vállalva a családfő ingázását. A tó körül átlag 50 millió forintot kértek egy használt házért, míg a négyzetméterár 433 ezer forint volt 2021-ben

- osztották meg saját adataikat a Pénzcentrummal.

És vannak, akik még ennél is messzebb merészkednek a fővárostól: manapság már van, aki a Balaton északkeleti csücskére is a budapesti részeként tekint. Legalábbis egyre többen vállalják onnan is az ingázást Budapestre - mondta Balogh László, aki szerint a Velencei-tó környéki árak pedig rakétasebességgel zárkóznak fel a budapestiekhez, öt év alatt több mint duplájára emelkednek, és az ingatlan.com adatai szerint ma már átlagosan 788 ezer forintot kell fizetni egy négyzetméterért.

Az általunk második agglomerációs gyűrűként azonosított települések (agglomeráció 2.0) már az elmúlt években is abszolút elfogadott távolságot jelentettek a kiköltözők körében. Ez a Velencei- tó környékét egyértelműen jelenti, de sokan már a Balaton fővároshoz közelebbi részét is ide sorolják

- erősítette meg Benedikt Károly is az agglomeráció tágulását. A Velencei-tavi településekről kifejtette, azok azért népszerűek, mert 35 perc alatt be lehet érni vonattal a fővárosba, és autóval sem sokkal több idő ez.

Általában hazánkban maximum 1 órát hajlandóak közlekedni a munkahely és az otthon között, ha ezt a kört felrajzoljuk a térképen akkor elég széles területet kapunk, ami a mai álláspont szerint már agglomerációs területnek számít

- tette hozzá a Duna House szakértője.

Mit hozhat a háború és az infláció a lakáspiacon?

Az elszálló magyar inflációt az MNB az alapkamat folyamatos emelésével is igyekszik ellensúlyozni, amelynek hatására a lakossági kölcsönök is folyamatosan drágulnak. És a folyamat vége egyelőre nem látszik, hiszen az orosz-ukrán konfliktus gazdasági hatásai már Magyarországra is begyűrűztek, további szigorításra, "hiteldrágításra" sarkallva a Nemzeti Bankot. A jövőbe ugyan senki sem lát, de kíváncsiak voltunk a szakértők véleményére: miként hathat a hazai ingatlanpiacra a háborús helyzet, és az infláció nyomán egyre csak növekvő kamatok.

A háborús bizonytalanság kétféleképp hathat a lakáspiacra. Egyrészt felgyorsíthatja az inflációt, ami további alapkamatemelést és lakáshitel-drágulást hozhat. Ez még inkább visszavetheti a hitelkeresletet, ami kevesebb vevőt eredményezhet a lakáspiacon. Ha viszont kevesebb a vevő, akkor az árak is csak mérsékelten tudnak tovább emelkedni

- vázolta kérdésünkre Balogh László, aki szerint ráadásul ilyen bizonytalan környezetben az emberek kétszer is meggondolhatják, hogy érdemes-e pont most eladósodni ilyen feltételek mellett 20-25 évre. Ez a lakáspiac szempontjából azért akut kérdés, mert a lakások és házak több mint felét hitelre vásárolják.

Várható, hogy a gazdasági bizonytalanság és változó kamatkörnyezet ingatlanpiaci hatása kettős lesz - vélték az OTP szakemberei. Egyrészt az ingatlan, mint hosszú távon is biztonságos és jövedelmező befektetés felértékelődhet azok körében, akik teljesen, vagy nagyrészt önerőből vásárolnak.

Azokat viszont, akik a vásárlást elsősorban hitelből finanszíroznák, elbizonytalaníthatják és a vásárlás elhalasztására sarkallhatják.

A háborús helyzet bizonytalansága egyelőre nem érzékelhető a lakáspiacon az Otthon Centrum szakértői szerint: a háború kitörése óta eltelt néhány hétben a vállalat ügyfeleinek aktivitása nem változott érzékelhetően.

A szankciók hatása és a háború elhúzódása várhatóan rontja a hazai gazdaság dinamikáját, emellett a tartósan magasnak ígérkező infláció a háztartások fogyasztását is befolyásolja. Az infláció miatt emelkedő kamatszint a hitelkereslet csökkenéséhez vezethet. Elsősorban az ingatlanárak növekedésére spekuláló befektetési célú vásárlások visszaesése várható, illetve a döntő mértékben hitellel és támogatással vásárló családok részéről csökkenhet az érdeklődés

- fogalmaztak, azonban szerintük ez az agglomerációs piacot várhatóan kisebb mértékben veti vissza, mint a városi lakáskeresletet, amely egyrészt a kedvezőbb árakkal és a homeoffice elterjedésével magyarázható.

Egyre zsúfoltabbak a települések

Több agglomerációs település lakói is rendre panaszkodnak az ingatlanpiaci bumm miatt, illetve az annak nyomán megindult társasház építási láz miatt. Ahogy Benedikt Károly fogalmazott: a kiköltözési hullám jelentős feladatok elé állítja a helyi önkormányzatokat az infrastruktúra és szolgáltatások területén is, nem csak az agglomerációs településeken, hanem például a Balaton környéki kis településeken is. Az építési lehetőségek szigorúbb szabályozásával és az átgondolt településrendezési tervekkel rendelkező önkormányzatok előnyben vannak, de sok esetben a lakosok még így is elégedetlenek a megnövekedett településterhelések miatt.

Érden például a lakosok ki is tették a megtelt táblát a város határában, ez is jól mutatja a közhangulatot. Ingatlanpiaci szempontból egyelőre nem látunk a tendenciában változást, még mindig fokozottan érdeklődnek a főváros környéki települések iránt, az erős kereslet mellett a kínált fenntartásához azonban továbbra is szükség lesz az otthonteremtési támogatásokra

- jelentette ki a szakember.

Balogh László is arról beszélt, hogy az agglomeráció budapestinél olcsóbb ingatlanárai erősen szívják ki a lakosságot, emiatt leginkább Dunakeszi, Fót, Vecsés, Szigetszentmiklós, Diósd, Budaörs, Budakeszi, Üröm és Budakalász lakói szenvednek attól, hogy "megteltek" a települések. 

Minél közelebb van az agglomerációs település Budapesthez, annál inkább elmosódnak az éles határok a főváros és az adott helység ingatlanárai és a település infrastruktúrájának igénybevétele között. A legnagyobb különbség az, hogy Budapest külső kerületeiben is fővárosi szintű igénybevételére van tervezve a közműhálózat, a közlekedési és tömegközlekedési infrastruktúra, addig ez az agglomerációs településekről nem feltétlenül mondható el

- fogalmazott.

Az OC szakemberei felidézték, hogy a KSH hivatalos népesség adatai alapján négy olyan település akad, ahol az elmúlt 20 évben két és félszeresére nőtt a népesség:

• Telki,
• Remeteszőlős,
• Délegyháza
• és Pócsmegyer.

Az említettek közül talán a legproblémásabb Remeteszőlős, amely zsáktelepülés, vagyis reggelente mindenki egy irányba tudja elhagyni a községet. Nagykovácsitól történő különválása óta (2003) a 410 fős lakónépesség 2020. év végére 1037 főre nőtt.

De mindegyik településre igaz, hogy ezelőtt 20 évvel 2000 főnél nem népesebb községek voltak. További öt település (Nagytarcsa, Csomád, Herceghalom, Szada és Veresegyház) akad, ahol népesség megduplázódott. Ezek közül Veresegyház a legérdekesebb. Ott a 10 ezer fős lakónépesség 20 ezer főre duzzadt az elmúlt 20 év alatt

- vázolták, majd hozzátették, hogy a legtöbb agglomerációs településen a közlekedés és parkolás (P+R parkolók) okozza a legnagyobb problémát. De a hirtelen megnőtt lakosságszám az egészségügyi szolgáltatások, bölcsődei, óvodai és iskolai férőhelyek tekintetében is kihívást jelentenek egy-egy Budapest vonzáskörzetében található városnak.  

Válogass a legjobb lakáshitelek között a Pénzcentrum kalkulátorában!

Az OTP Ingatlanpont benyomásai alapján Érden nőhetett meg a legnagyobb mértékben a lakosságszám, ugyanakkor a települések lélekszám változásáról nem vezetnek statisztikákat. Ugyanakkor az szerintük is igaz, hogy az agglomerációba kivándorlók növekvő számával párhuzamosan egyre „zsúfoltabbá” válnak az érintett települések, azonban a tapasztalatunk az, hogy mindig megtalálják a módját a bővülésnek, terjeszkedésnek.

Visszafogják a társasházakat?

A sorra épülő új lakóingatlanok kapcsán Balogh László arról beszélt, hogy az agglomerációban még mindig a családi- és ikerházak a legnépszerűbbek: sokan azért is költöznek ki, mert Budapesten akkor is 100 millió forint egy lakható és elfogadható minőségű kertes családi ház beugró ára, ha ezt valamelyik pesti külső kerületben venné meg az ember. Az agglomerációban ez már 60-70 milliótól indul.

Ennek megfelelően az új építésű ingatlanok többsége is családi ház, ikerház vagy maximum sorház. Ráadásul nem csak a fogyatkozó telkek miatt egyre nehezebb több lakásos társasházakat felhúzni ezeken a településeken, hanem azért is, mert a "megteltségi érzetet" az önkormányzatok a helyi építési szabályzat folyamatos szigorításával igyekeznek enyhíteni. Az egyik ilyen érezhető szigorítási hullám eredménye, hogy jelentősen szigorodtak például az ikerház építési szabályok, ezekből jóval kevesebb épül. Ez volt az építési vállalkozók körében az egyik legnépszerűbb termék

- vázolta.

A Duna House-nál egyelőre nincs pontos adata az új projektekről, de Benedikt Károly szerint ezeken a területeken a kisebb beruházások (néhány lakásos ikerház, kisebb társasház) illetve a saját önerős építkezések a jellemzőek, ezek viszonylag gyorsan reagálnak a piaci változásokra, így például az építőanyagárak drasztikus változása vagy a Zöld Otthon program nyújtotta lehetőség kifutása miatt akár jelentős átmeneti csökkenés is várható az új projektek indulásának számában, de ez csak pár hónap múlva fog kiderülni.

Az Otthon Centrum a vonatkozó kérdésünkre kifejtette, általánosságban elmondható, hogy az új építésű lakások a támogatásra jogosult családok körében továbbra is népszerűek és keresettek, azonban az új építés költségei (többek között a COVID miatt kialakult építőanyag hiánynak köszönhetően) folyamatosan nőtt az elmúlt évek során.

Ugyanakkor, aki az agglomerációba költözik még mindig kedvezőbb árakkal találkozhat. Arról nem is beszélve, hogy szinte családi ház léptékű társasházakat is lehet már vásárolni, igaz nagyon pici saját zöldfelülettel, de a kisgyerekes családok igényeit ezek is kielégítik. Mindamellett az ár versenyképes, hiszen jóval kisebb telekhányadot kell a lakáshoz megvásárolni, mint egy családi ház esetében

- tették hozzá.