Hogyan igényelhető önkormányzati lakás? Így juthatsz hozzá a legkönnyebben!

Cikkünkben az önkormányzati lakás igénylés kapcsán árulunk el fontos információkat olvasóinknak: eláruljuk, mi az az önkormányzati lakás és miért jó az önkormányzati lakás magántulajdonosú albérlet helyett. Hogy néz ki egy önkormányzati lakás kérelem minta, mire van szükség egy önkormányzati lakás megszerzéséhez. Lehet egy önkormányzati lakás eladó, meg lehet azt vásárolni? Milyen fontos tudnivalókat kell ismernünk az önkormányzati lakás bérleti joga kapcsán, például: önkormányzati lakás bérleti jogát ki örökölheti és mennyi az önkormányzati lakás bérleti díja? Hogyan cserél gazdát egy önkormányzati lakás? Miért jó az önkormányzati lakás és mik lehetnek a veszélyei?

Mi az az önkormányzati lakás?

Az önkormányzati lakás olyan ingatlan, ami nem magántulajdonban van, hanem az adott település vagy fővárosi kerület önkormányzatához tartozik. Az önkormányzati lakás igénylés pályázatokra való jelentkezés útján történik, amelyek bárki számára elérhetőek, megtekinthetőek az önkormányzat honlapján, vagy különböző, a témával foglalkozó közösségi- és gyűjtőoldalakon is. Az pályázatok elbírálására az önkormányzat Szociális és Egészségügyi Bizottsága jogosult.

 Az önkormányzati lakás bérlésének mikéntjéről a Polgári Törvénykönyv 2013. évi V. törvénye rendelkezik (ezeket a szabályokat még bővebben kifejti az 1993. évi LXXVIII. törvény, más néven a Lakástörvény). E két magyar jogszabály alapján az önkormányzatok meghozzák saját rendeleteiket a törvénynek megfelelően, de egyedi feltételekkel – ennek megfelelően az önkormányzati lakás kérelem minta és az önkormányzati lakás bérleti szerződés minden településen egyedi lehet (más egy Győr önkormányzati lakás megszerzési feltétele, mint Szegeden).

Fontos kiemelnünk, hogy minden önkormányzati lakás más célközönséget céloz meg az önkormányzati lakás mérete és állapota alapján (pl. felújítandó állapotú vagy összkomfortos, többszobás önkormányzati lakás): egyes lakások például fiatal párt fogadnak be, míg más lakások a családokat célozzák. Az önkormányzati lakás pályázatok a feltételeknek megfelelő jelentkezőket fogadják és rangsorolják, végül a pályázatok elbírálása szerint valamelyik jelentkező megkapja az önkormányzati lakást. Minden önkormányzati lakás pályázatnak van egy érvényességi időtartama, mialatt jelentkezni lehet rá a pályázati adatlap (önkormányzati lakás kérelem) kitöltésével.

Az önkormányzati lakás igénylés feltételei

Az önkormányzati lakás pályázati feltételek minden esetben más elvárásokat fogalmaznak meg, de általánosságban elmondhatjuk azt, hogy egy önkormányzati lakás odaítéléséhez a leendő bérlőnek meg kell felelnie valamilyen szociális feltételnek. Az általános feltelek szerint az önkormányzati lakás odaítéléséért olyanok pályázhatnak, akik a város területén laknak, vagy dolgoznak illetve megfelelnek a következő követelményeknek:

• nagykorú, magyar állampolgár, aki életvitelszerűen Magyarországon él, ehhez állandó lakóhelye is van;
• bevándorlási engedéllyel rendelkező külföldi / menekült, ha a rendelet feltételeinek megfelel;
• nincs közüzemi díj, lakbér, vagy helyi adótartozása, nincs folyamatban bérbeadóval peres eljárása, illetve 5 éven belül nem volt önkényes lakásfoglaló;
• igazodik az önkormányzati rendelet jövedelmi és vagyoni előírásaihoz, stb.

Ahogy fentebb is írtuk, az önkormányzati lakás bérbevételéről minden önkormányzat másként rendelkezik: lehet az önkormányzati lakás odaítélésének a feltétele például az, hogy a leendő bérlő egy bizonyos jövedelmi kategóriába tartozzon, vagy az, hogy hány gyermekes család veheti ki az ingatlant – ezektől a pályázati megkötésektől és az önkormányzati lakás bérleti szerződés tartalmától önkényesen nem szabad eltérni.

Önkormányzati lakás szerződés

Az eddigiek alapján elmondhatjuk, hogy minden pályázat egyedi feltételeket szab meg, ezért a legtöbb bérleti szerződés az állami- és önkormányzati szabályzatnak megfelelően egy kicsit máshogy néz ki. Mindemellett azonban általánosságban elmondhatjuk, hogy önkormányzati lakás bérleti szerződés csak és kizárólag írásban köthető, vagyis, szóbeli megegyezés alapján nem lehet ilyen lakásokat kibérelni, mert az nem számít érvényes szerződésnek (ellenkező esetben a bérlő kiszolgáltatottá válik a tulajdonossal szemben, illetve könnyen lehet átverés áldozata, vagy elbukhatja a kauciót).

Az összes önkormányzati lakás szerződésre igaznak mondható, hogy a felek (az önkormányzat és a bérlő) különféle lényeges kérdésekben állapodnak meg, amelyek mind fel vannak sorolva a dokumentumban – ezeket az önkormányzat szabja meg. Általánosságban tartalmazza az önkormányzati szerződés:

• a bérbeadó (önkormányzat) és a bérlő adatait;
• a keltezést (mikor, hol jött létre az önkormányzati lakás szerződés);
• a szerződés időtartama (határozott vagy határozatlan időtartam, utóbbi esetben fixen meghatározott évek. Amennyiben egy határozott szerződés lejár, és a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik az ellen, hogy a bérlő azt tovább használja, a szerződés határozatlan idejűre vált);
• a lakbér mértéke (ez a felek közös megállapodása alapján kell, hogy létrejöjjön; amennyiben ezt önkormányzati rendelet köti, bele kell írni a bérleti szerződésbe, illetve 8 napon belül írásban értesíteni róla a bérlőt – meg nem egyezés esetén bírósághoz lehet fordulni);
• a kaució mértéke (jellemzően 1-3 havi lakbér ára);
• a szerződés felmondásának (rendes vagy rendkívüli felmondás) a feltételei, illetve minden egyéb jog és kötelezettség mind a bérlőre, mind a bérbeadóra vonatkozóan – minden nem rögzített jogi kérdés esetében az önkormányzat rendelkezései, a Lakástörvény és a Ptk. szabályai a mérvadóak.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat

Önkormányzati lakás bérlés esetében nem ritka, hogy az önkormányzat egy extra biztosítékot is kér. Habár minden ilyen bérleti szerződés bizonyító erejű magánokiratnak számít, ezeket a dokumentumokat csatolmányaikkal közjegyző által hitelesíttetni lehet. Ha a felek közjegyzőhöz mennek az önkormányzati lakás miatt és megköttetik az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat arra vonatkozóan, hogy a szerződés lejárta esetén a bérlőnek ki kell költöznie a lakásból, akkor peres eljárás nélkül, rövid úton távozásra kényszeríthető a bérlő és bérlőtársai.

Önkormányzati lakás albérletbe adása

Ha a bérbeadó, azaz az önkormányzat hozzájárul, az önkormányzati lakás, vagy annak egy része albérlőnek kiadható – ebbe a díjba a bérbeadónak nincs beleszólása. Azt, hogy mikor adható ilyen hozzájárulás, az illetékes önkormányzat rendeletei szabályozzák. Ebben az esetben is, az albérleti szerződés csak írásban válik érvényessé. Mindemellett, annak, aki albérletbe adja a számára rendelkezésre álló önkormányzati lakást, teljes felelősséget kell vállalnia az albérlő tetteiért – ez azt jelenti, hogy az önkormányzat a bérlőn fogja behajtani a károkat, nem az ő albérlőjén.

Mennyi az önkormányzati lakás bérleti díja?

Az önkormányzati lakás bérleti díja az önkormányzati rendelet által szabályozva van. Az önkormányzati lakás lakbér számos tényezőtől függ, mértékének megállapítását befolyásolja, hogy milyen szociális helyzetben van a bérlő, de lehet a lakbér megállapítása költségelvű (a lakbér fedezi az önkormányzati lakás költségeit, de nem nyereséges az önkormányzat számára), vagy piaci alapú is (nyereséget hoz vele az önkormányzat számára). Eltérő megállapodás híjában az önkormányzati lakás lakbér befizetési határideje a hónap 15. napján van (előrefizetés), minden hónapban. Amennyiben a lakásban nem bérlő van, hanem jogcím nélküli lakáshasználó, az önkormányzati lakás bérleti díjával azonos lakáshasználati díjat kell fizetnie (két hónap után a díj emelhető).

Önkormányzati lakás felújítás és karbantartás

Alapvetően a Lakástörvény szabályozza, hogy kinek, mekkora részt kell vállalnia az önkormányzati lakás felújításában és karbantartásában – ettől a felek közös megegyezés alapján eltérhetnek. Megállapíthatják, hogy ha a bérlő korszerűsít valamit, az milyen arányban jelent neki kedvezményt például az önkormányzati lakás lakbérének a fizetése terén. Mindenképpen nézzünk utána annak, hogy van-e a lakás korszerűsítésének hatása az önkormányzati lakás komfortfokozatára – amennyiben van, a lakbér csak akkor emelhető meg, ha a korszerűsítés költségeit a bérbeadó fél fizette.

A lakbérnek összhangban kell lennie az önkormányzati lakás komfortfokozatával, a bérlet időtartama alatt a szavatosságot a bérbeadónak biztosítania kell, olyan esetekben, amikor a hibát nem a bérlő okozza – amennyiben az önkormányzat nem javíttatja ki a hibát (például egy, a bérlőtől függetlenül létrejött csőtörést), a bérlő erre írásban felszólíthatja a bérbeadót, vagy elvégeztetheti a munkálatokat az önkormányzat helyett, de annak a költségére. Fordított esetben az önkormányzat követelhet kártérítést a bérlőtől.

Egy önkormányzati lakás bérleti jogát ki örökölheti?

Egy önkormányzati lakás bérleti jogviszonyának folytatására lehetőségünk van a bérlő halála esetén, erre jogosult az eltartó (tartási szerződés alapján), illetve a bérbeadó hozzájárulása nélkül a bérlő , a bérlő házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, vagy a szülője – ebben a jogosultsági sorrendben. Ehhez természetesen szükséges a papírmunkát is elvégezni, és kérelmet benyújtani, amihez csatolni kell a halotti anyakönyvi kivonatot, a bérleti szerződés hiteles másolatát, illetve egyéb szükséges dokumentumokat (például tartási szerződés, lakbérigazolás, közüzemi nullás igazolások, stb).

Lehet egy önkormányzati lakás eladó?

2021 évében döntött úgy a parlament, hogy az állami és önkormányzati lakások egy része eladhatóvá váljon – ez az eset a világörökségi helyszíneken lévő, korábban elidegenítési tilalom alatt álló bérlakásokra vonatkozik, ezeket megvásárolhatják a bérlők, ha azt minimum 5 éve bérlik. Mindemellett a nehéz helyzetben lévő fővárosi kerületek is adnak el ingatlanokat (beleértve üzlethelyiségeket és egyéb speciális ingatlanokat) magánszemélyek részére – ezekkel kapcsolatban érdeklődjünk az illetékes önkormányzatnál.