Mi a foglaló, mennyi a foglaló összege, mi a különbség a foglaló és az előleg között? Ingatlan foglaló minta 2024

Cikkünkben minden fontos tudnivalót összegyűjtöttünk az ingatlanok adásvételével kapcsolatban, a folyamaton belül pedig bővebben is kitérünk arra, hogy mit jelent a foglaló, és hogy mi az előleg szerepe az ingatlanvásárlásnál. Tudd meg, mi a foglaló lényege, mi a különbség a foglaló és az előleg között, illetve, hogy hogyan néz ki egy ingatlan foglaló minta 2024 évében! Amellett, hogy megtudhatod, mi a különbség az előleg és a foglaló között, és hogy az előleg vagy foglaló letétele-e a fontosabb, azt is eláruljuk, hogy mennyi a foglaló összege egy tipikus ingatlanadásvételnél (avagy a foglaló hány százalék), és hogy mikor jár vissza a foglaló a vevőnek!

Amit az ingatlanvásárlásról tudni kell

Mindenekelőtt nézzük meg, hogyan vásárolhatunk ingatlant, mi mindent érdemes tudnunk az ingatlanvásárlás menetével kapcsolatban! Nézzük, mikor lép be az egyenletbe a foglaló és az előleg, amelyek az alkukötés elengedhetetlen kellékei és az adásvétel kulcsfontosságú lépcsőfokai!

1. Az ingatlanvásárlás alapesetei és az alku megkötése

Bármilyen ingatlant szeretnénk vásárolni, alapvetően két lehetséges alternatívája van az adásvételnek, azonban a formai követelmények minden esetben hasonlóak. Vásárolhatunk ingatlant a tulajdonostól személyesen, közös megegyezés alapján, illetve közvetett módon, azaz ingatlanügynökön, ingatlanértékesítő hálózaton, sőt, árverezés útján is. Az előbbi esetben a megegyezés kevésbé bürokratikus, az alku megkötése után a foglaló és az előleg összege az eladó és a vásárló fél közös megegyezésén alapszik (tipikusan a megegyezést követően jön el az ideje a foglaló letételének). Utóbbi esetben, ha a vevő és az eladó fél között egy harmadik szereplő is részt vesz a folyamatban, az ingatlanvásárlás sokkal inkább kontrollált körülmények között történik.

2. Előleg vagy foglaló: hogyan bizonyítjuk vásárlási szándékunk komolyságát?

Amikor egy ingatlannal kapcsolatban kifejezzük a vásárlási szándékunkat – akár magánszemély, akár ingatlanos esetében – a szándékunk komolyságát legelőször a foglaló átadásával bizonyítjuk, ami tipikusan egy rugalmasan értelmezendő összeg. Ha az ingatlan adásvétele nem hiúsul meg, a foglaló gyanánt letett pénz automatikusan beolvad az előleg összegébe, vagyis megalapozza azt a bizalmas légkört, ami egy adásvételhez szükséges. A foglaló előtt/után vagy azzal egyidőben történik meg az ingatlan adásvételi szerződés megkötése, amely során (általában aznap, a szerződéskötést követően) megtörténik az első vételárrészlet átadása is, amely szintén a vevő és az eladó közös megegyezésén alapszik, az összeg megállapításában pedig az ingatlanügynökség is részt vehet.

3. Az ingatlan teljes vételárának kifizetése

Miután a foglaló, majd az előleg is az eladó birtokába kerültek, az üzlet sebessége már csak azon múlik, hogy a vevő milyen forrásokból tervezi finanszírozni az ingatlant – a forrásokat és a kifizetési határidőket érdemes minél nagyobb részletességgel rögzíteni már az adásvételi szerződésben is, a későbbi félreértések, konfliktushelyzetek elkerülése végett. Az ingatlan akkor kerül a vevő tulajdonába véglegesen, amikor az egész vételárat kifizette és megtörtént a - sokszor már csak szimbolikus jellegű – kulcsátadás is.

Tehát: mi az a foglaló? Mi a foglaló jelentése?

Megválaszolva alapkérdésünket, eláruljuk tehát, hogy a foglaló az az összeg, amellyel egy ingatlan adásvétele kapcsán a vevő kifejezheti vételi szándékának komolyságát az eladó irányában. A foglaló a legelső összeg, amelyet a vevő kifizet az eladónak, azonban ez a mozzanat önmagában még nem véglegesíti az üzletet. Az eladó eldöntheti, hogy elfogadja-e a foglalóként felajánlott pénzösszeget (ezután a felek kezdeményezhetik az ingatlan adásvételét), de vissza is utasíthatja azt (pl. túl alacsony összegű foglaló esetén). Ha ingatlanügynökségen keresztül tervezünk lakást vásárolni, a foglaló összegét legtöbbször be kell mutatnunk a vételi szándéknyilatkozattal egyetemben.

A foglaló letétele ingatlanügynökségen keresztül

Vigyázat: minden ingatlanügynökség esetében más-más szabályok vonatkoznak a foglaló benyújtására, átvételére vagy annak visszautasítására! Érdemes tájékozódnunk ezekről a részletekről, akár vevőként, akár eladóként lépünk velük kapcsolatba! Egyes esetekben, ha a vevő leteszi a foglaló összegét egy érvényes, minden formai követelménynek megfelelő vételi ajánlat mellett, az eladó fél – mivel az üzlet sikeressége adottá válik, minden adásvételhez szükséges kritérium teljesült – jutalékfizetésre válhat kötelezetté!

Mikor tegyük le a foglalót?

Az, hogy a foglaló átadása mikor történjen, a két fél megegyezésén alapszik. Leggyakrabban, mivel a foglaló átnyújtásával komoly vételi szándékot szeretnénk kifejezni, a foglaló még az adásvételi szerződéskötés lezajlása előtt vagy azzal egyidőben kifizetésre kerül, ezzel megalapozva a szerződéskötés garantált sikerességét (pl. a foglaló átadásával kizárhatjuk a versenytársainkat), hiszen a foglaló átadása (egyben átvétele) után mindkét fél kötötté válik (részben ez is a foglaló célja, hiszen mindkét félnek az az érdeke, hogy a másik ne fújhasson visszavonulót könnyedén). A foglaló összegét mindig meg kell jelölnünk az adásvételi szerződésben, hiszen ekkor válik a tranzakció hivatalossá!

Ingatlan foglaló minta 2024: mennyi a foglaló összege?

A foglaló minden esetben egy jelentősebb pénzösszeg kell, hogy legyen, ugyanis a foglaló átadásával jelezzük komoly vásárlási szándékunkat (nem lehet pl. 50 ezer forint foglalót letenni egy 50 millió forintos ingatlanra – ha valaki ilyen ajánlattal próbálkozik, vásárlási szándékát nem lehet komolyan venni); a foglaló átadás körülményeit, kritériumait az adásvételi szerződésben is rögzíteni kell. Érdekesség, hogy a régebbi szabályozások szerint más értéktárgyak is képezhették a foglaló részét, legyen szó akár egy értékes bútordarabról vagy aranyékszerről.

Ideális esetben a foglaló összege jellemzően a vételár 10%-a, de ettől szintúgy eltérhetünk, főleg, ha a tranzakciót egy ingatlanügynökségen keresztül bonyolítjuk le, ahol mások a szabályok (pl. fix 500.000 Ft-os foglaló egységesen, a nagyértékű ingatlanok esetében is).

Meghiúsult ingatlanadásvétel: ki tarthatja meg a foglalót?

Ahogy ezt a fentiekben is jeleztük, a foglaló összege különleges szerepet játszik az ingatlanadásvétel folyamatában – gyakorlatilag biztosítékként szolgál, hogy a felek ne tehessenek felelőtlenül, meggondolatlan ajánlatokat, és hogy ne léphessenek vissza az üzlet megkötésétől egykönnyedén. A foglaló letételével kapcsolatban mindenképpen tudnunk kell – főleg, ha a foglaló kifizetése az adásvételi szerződés megkötése előtt történt meg -, hogy ha meghiúsul az adásvétel, a foglaló visszajárhat.

Abban az esetben, ha az adásvétel a felek kölcsönös hibájából hiúsul meg, vagy ha közös megegyezés alapján bontanak szerződést (pl. az eladó és a vevő is meggondolja magát, ami szintén előfordulhat), akkor a foglaló visszakerül az ajánlattevő vevőhöz és az alku semmissé válik. Ha az adásvétel a vevő részéről kerül visszamondásra nyomós indok nélkül, akkor a foglaló az eladó tulajdonában marad (egyes esetekben az ingatlanügynökség jutalékának alapját is képezheti). Abban az esetben azonban, amikor az eladó mondja vissza az adásvételt, a foglaló kétszeresét kell megtérítenie a vevő részére (gyakorlatilag az eladó kerül abba a helyzetbe, mintha a visszatáncoló vevő bukta volna el a foglalót)!

Előleg vagy foglaló: mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A kevésbé tapasztalt ingatlanvásárlók részéről gyakran ismételt és fontos kérdés, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között, miért nem elég csak az előleget letenni. A foglaló összegével ellenben az előleg minden esetben a vételár részét képzi, vagyis akármelyik fél részéről hiúsul meg az üzlet, az előleg mindig visszajár a vevő részére! Az előleg megfizetése nincs olyan szabályokhoz kötve, mint a foglaló esetében, tehát nincs korlátozva az előleg mértéke sem (az előleg lehet bármilyen nagy összeg, például az ingatlan vételárának a fele is). Maga a foglaló, ha az adásvételi szerződés sikeresen megköttetett, beolvad az előlegbe, így az ingatlan teljes vételárába is.

Mi a teendő, ha aránytalanul magas a foglaló összege?

Habár nincsenek kőbe vésett szabályok azzal kapcsolatban, hogy mennyi a foglaló összege, és hogy mennyi előleget kell letenni (a foglaló jellemzően egy 10% körüli összeg, az előleg pedig egy előre megbeszélt nagyobb vételárrészlet), a jogszabályok korlátozzák az észszerűség határain túlmutató ügyleteket.

Egyes ingatlanok adásvételénél előfordulhat, hogy a foglaló összege a teljes vételárhoz képest aránytalanul nagy (pl. egy 3.000.000 Ft értékű vidéki háznál 1.500.000 Ft-os foglaló). Ilyen esetekben a bíróság mérsékelheti a megtérítendő költségeket, hiszen egy ingatlan árának 50%-a vagy annak kétszeres összege irreális mértékben megkárosítaná a feleket.

Mikor jár vissza a foglaló VS mikor tartja meg az eladó?

A vevő részéről a vásárlási szándék megerősítése céljából letett foglaló akkor jár vissza, ha a két fél közös döntés alapján mondja fel a szerződést – ez esetben a normál foglaló jár vissza a vevőnek. Abban az esetben, ha az eladó nyomós indok nélkül mondja vissza az adásvételt (pl. egyszerűen meggondolja magát), akkor köteles a foglaló mértékének dupláját megfizetni a vevőnek. Az eladó akkor tarthatja csak meg a foglalót, ha a vevő állt el az üzlettől, szintén nyomósabb indok nélkül.

Foglaló 2024: tájékozódjunk, mielőtt letennénk a foglalót!

Akár magánszemélytől, akár ingatlanügynökség közvetítésével vásárolunk ingatlant, az illetékes ügyvédnek, közjegyzőnek és/vagy az ingatlanügynökségnek kötelessége a felek megfelelő tájékoztatása az ingatlan adásvétele, a foglaló, a vételárrészletek és más tranzakciók kapcsán! Amennyiben nem vagyunk bizonyosak abban, mi az a foglaló, mi a foglaló jelentése, mi a foglaló szerepe és hogyan zajlik egy adásvétel, haladéktalanul tájékozódjunk, hiszen – mivel a foglaló összegét bármelyik fél bebukhatja – könnyen veszélyeztethetjük vele anyagi helyzetünket!

Óvakodjunk a felelőtlen ajánlattételtől!

• Olvassunk utána a magyar jogszabályokban, hogy pontosan mi a foglaló jelentése és hogyan történik az ingatlan adásvételi szerződés megkötése!
• Ne menjünk bele felelőtlenül, megfelelő anyagi fedezet nélkül az ingatlanvásárlásba, tájékozódjunk a bankunknál – és más bankoknál -, hogy milyen hitelre vagyunk jogosultak, hiszen mindezt, és a kifizetések ütemezését is bele kell foglalnunk az adásvételi szerződésbe.
• Bízzunk az ingatlanügynökségek szakmai tapasztalatában, azonban egyetlen ingatlanügynök unszolására se ugorjunk bele felelőtlen döntésekbe! Mielőtt aláírnánk, mindig olvassuk el, hogy mit ír az ügynökség megbízási szerződése a foglaló, az előleg és a jutalék megfizetésével kapcsolatban!
• Ha közeli ismerőstől, esetleg rokontól vásárlunk ingatlant, akkor is feleljünk meg a formai követelményeknek és legyen letéve a foglaló összege szakszerűen, hogy általa biztosítsuk a biztonságos és sikeres ingatlan-adásvételt!
• Eladóként mindig kérjünk egy - reális összegű, 10% körüli – foglalót a vevőtől. Amennyiben a vevő megtagadja a foglaló összegének a letételét, vásárlási szándéka valószínűsíthetően nem elég komoly, fenn akarja tartani a lehetőséget a visszalépéshez.

Ingatlan foglaló minta 2024: hogy néz ki a tökéletes foglaló minta?

Az ingatlan előleg vagy foglaló letételével kapcsolatos dokumentumok összeállítása az ügyvéd és bizonyos esetekben az ingatlanügynökségek feladata, ritkább esetekben a magánembereké. Ha mindenképpen szeretnénk saját anyagból dolgozni, vagy leírni az ügyvéd számára a kívánságainkat, rögzítsük a fix összegű foglalót (célszerű az ideális 10%-nál maradni), illetve jelezzük az adásvételi szerződésben, hogy pontosan mennyi a foglaló összege.

Rögzítsük azt is, hogy az ingatlan kifizetése pontosan milyen forrás(ok)ból és mikor történik, illetve, hogy mennyi az előleg, avagy az első vételárrészlet összege! Amennyiben a foglaló átadása még az adásvételi szerződés megkötése előtt történik, mindenképpen írjunk alá egy átadás átvételi nyilatkozatot, ami egy olyan bizonyító erejű hivatalos- vagy magánokirat, amellyel bármelyik fél bizonyíthatja igazát egy esetleges vitás kérdés esetén.