Durván bedőlt ez az ingatlanbiznisz: most mindenki kivárásra játszik

Járvány és szabályozás

A koronavírus-járvány hatása érzékenyen érintette a nagyvárosok, és különösen a budapesti belvárosi lakásbérleti piacot. A rövid távú kiadást alapvetően befolyásolta, hogy a nemzetközi turizmus drasztikusan visszaesett, amit a hazai turizmus nem tudott pótolni. A hosszú távú kiadói piac esetében pedig az egyetemek korlátozott működése, a külföldi diákok elmaradása, a turizmus és így a szolgáltatási szektorban dolgozók számának csökkenése mérsékelte a bérleti igényeket. Az ingatlanközvetítő hálózatok adatai szerint a főváros több belső kerületében (6., 7., 9. kerület) akár negyedével is nőtt a hosszú távra kiadó lakások száma. Emellett a rövid távú lakáskiadás belengetett szigorítása is befolyásolja az ezekben a kerületeben kiadási célú ingatlanbefektetéseket - írja közleményében a Takarékbank.

A kínálat növekedése és a kereslet csökkenése alacsonyabb bérleti díjakat eredményezett, amiről már a nyáron érkeztek adatok. A Duna House jelentése szerint a bérleti díjak Budapesten 15-30 százalékkal csökkentek az egy évvel korábbihoz képest, és vidéken is hasonló volt a tendencia. A KSH által az ingatlan.com adatai alapján készített lakbérindex ugyan nem mutatott ilyen jelentős visszaesést, de 6 százalékos csökkenés itt is látszott a bérleti díjakban, 2020 júliusa és az előző év azonos időszaka között.

Megfontolt befektetők

Nem meglepő, hogy a befektetők nyáron kevésbé bizonyultak aktívnak a lakáspiacon a korábbi évekkel összehasonlítva, míg tavaly júliusban még a vásárlók 39 százalékát adták a befektetők a fővárosban a Duna House adatai szerint, az idén ez 29 százalékra esett vissza.

A Takarék Index elemzői ugyanakkor egyelőre nem számítanak a befektetők tömeges kiszállására, mert a tulajdonosok vélhetően kivárják a járvány átmeneti hatásának elmúltát. Erre enged következtetni, hogy a befektetési célú ingatlanok értékesítési aránya csak minimális emelkedést mutatott júliusban.

A befektetők hirtelen kiszállása ellen több érv is szól, egyrészt sokan a korábbi években vásárolták meg lakásukat, amikor az árak még a jelenleginél jelentősen alacsonyabbak voltak, így a lakáskiadásból származó haszon a kezdeti költségre vetítve továbbra is magasnak számít. Ráadásul a gazdasági visszaesés az egyéb alternatív befektetéseket is érintheti. Az ingatlanpiacnak bizalmat szavazók egy-két év gyengélkedés miatt még nem feltétlenül akarnak szabadulni tömegesen a lakásbefektetéseiktől. Ugyanis egy újbóli beszállásnál számolni kell a vásárlás járulékos költségeivel. Szintén a kivárást erősítheti, hogy egy 5 éven belül történő lakásértékesítés során jelentős szja-fizetési kötelezettség is keletkezik.

Ezért a lakásba fektető kisbefektetők vélhetően még inkább kivárhatnak, mielőtt eladóként jelennek meg a piacon. A lakásbefektetés alapvetően hosszú távú befektetés, a ciklus alja helyett a kiszálláshoz érdemes megvárni a lakásár-növekedési periódus egy kedvezőbb pontját.

Hozamok a lakásárak növekedésének fényében

A kiadási célú lakásvásárlás esetén a hozam két tényezőből tevődik össze, a bérleti díjból és a lakásárak változásából. Az elmúlt években ez utóbbi tette az ingatlanokat különösen jövedelmező befektetéssé, hiszen kiemelkedő mértékben nőttek a hazai lakóingatlan árak.

A lakásárak az elmúlt több mint húsz évben jelentős növekedést mutattak, annak ellenére, hogy a piaci ciklusoknak köszönhetően átmeneti csökkenés is jellemezte a piacot. 1999 vége és 2019 vége között az árak bőven több, mint a négy és félszeresükre nőttek, tízéves időtávon duplázódtak, illetve az elmúlt évek nagy drágulásának köszönhetően öt év alatt is megkétszereződtek.

Az évesített hozamok is meggyőzőnek számítanak, öt évre visszatekintve 17 százalékos, tíz, valamint húsz évre nézve 8 százalékos évesített nominális hozamok voltak jellemzőek. Hosszú távon nézve tehát a lakásárak növekedést mutatnak, például a válság okozta zuhanást követően, a 2013-as mélyponton is magasabbak voltak az árak a tíz évvel korábbinál

A közvetlen ingatlanbefektetések hozamának másik összetevője a bérleti díjból elérhető jövedelem, amelyre jelenleg a csökkenő bérleti díjakon keresztül egy lefelé irányuló nyomás nehezedik. 

Vidéken kissé magasabb a hozam

Az elemzők a jelenlegi piaci információk alapján megvizsgálták, hogy milyen átlagos teljes hozamokra lehet számítani egy kiadási célú lakásbefektetés során, vagyis a bérleti díjakból és a lakásárak változásából együttesen. A számításokat az elemzők kétféle esetre végezték el, az egyik szerint várható éves lakásár-emelkedés 1 százalékos, míg a másik esetben 3 százalékkal kalkuláltak, mivel a következő időszakban óvatosak a lakásárak növekedését illetően.

A modell paraméterei: a vásárlás során a vételár felét öt évig fix kamatozású hitelből finanszírozzák, amelyet 4,68 százalékos kamat mellett vesznek fel. A vásárláshoz kapcsolódó költségek összesen 8 százalékot tesznek ki, az amortizáció évente 1 százalékos. A számítás szerint a bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 százalékos amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A feltételezés szerint az ingatlan bérbeadása során havi 10 ezer forint egyéb költség merül fel, és a lakás az év 90 százalékában bérbe van adva. A modellben a közös költség összege havonta 10 ezer forint volt.

Az index kalkulációja szerint a nettó sajáttőke-arányos hozamok a használt lakások esetében Budapesten 2,7 és 4,4 százalék között alakulnak, a lakásárak 1 százalékos felértékelődése esetén, ugyanakkor 3 százalékos várható árnövekedés mellett már 5,6 és 7,8 százalékos hozamokra lehet számítani. Vidéken ennél kicsit magasabb szintek is elképzelhetőek, 3,4 és 6 százalék között alakulhatnak a vizsgált városokban a sajáttőke arányos hozamok 1 százalékos drágulás esetén, ha azonban a lakásárak magasabb növekedésével lehet számolni, akkor már 6,8 és 9,4 százalékos szintek is elképzelhetőek.

Az újlakások esetében a magasabb árak miatt alacsonyabbak a kalkulált várható hozamszintek. A fővárosban 1 százalékos várható lakásár-növekedési ütem mellett 0,1-2,7 százalékos sajáttőke-arányos nyereséget kalkuláltak a Takarék Index elemzői, míg 3 százalékos várható drágulásnál a hozamok már 3,5 és 6,1 százalék között alakultak.

Az új lakások esetében még egy hozamtényezőre érdemes felhívni a figyelmet, a lakások ára ugyanis a fejlesztésekben nem csak az általános piaci hatások miatt növekedhet, de a projekt előrehaladtával is emelkedik. A még csak tervasztalról történő vásárlásnál sok esetben bevezető árakkal lehet találkozni, míg a használatba vételi engedély megszerzése körül, a már bejárható, megtekinthető állapotú lakásokat könnyebb értékesíteni, így az árak is magasabbak. Szintén különbség lehet a használt és új lakások között a kiadhatóságban, sokan keresik a jó minőségű otthonokat, és nem csak az árakat veszik figyelembe a bérlemény melletti döntésnél. Az új lakások mellett szóló másik érv lehet továbbá, hogy a jól megépített házak esetében a váratlan karbantartási nehézségek is kisebbek lehetnek, mint egy régi épületnél. Így összességében az új vagy újszerű lakások bérbeadása során felmerülő kockázatok (műszaki, bérbeadhatósági) kisebbek, mint a régebbi lakások esetében.

A következő évek folyamatait alapvetően a makrogazdasági folyamatok és a szabályozói változások határozzák meg. Az új lakásokra vonatkozó áfa újbóli 5 százalékra csökkentése egy határozott időtartamon belül lökést adhat a piacnak, azonban a hosszú távú lakásfejlesztői tervezést nehezítik a gyakori változások. Nem számítunk rá, hogy az áfacsökkentés hatása átgyűrűzzön az egyébként is nyomott bérleti piacra, így az alacsonyabb vételi ár a befektetői hozamok javulását támogathatja.