Irreális elképzeléseink vannak az újépítésű lakások árairól

Jelenleg összesen mintegy 20 nagyobb, újépítésű társasházi projektet találhatunk Budapesten. Ennek fele azonban még olyan készültségi foknál jár, hogy meg sem kapták rá az építési engedélyt a beruházók, vagy épp nincs meg a projekthitel-szerződés - hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője közelményükben.

Így tulajdonképpen kevesebb, mint 10 fővárosi társasházi építkezés esetén mutatkozik reális esély arra, hogy nem csak meghirdetik vagy elkezdik, hanem be is fejezik majd azokat. Emellett csak kisebb projektekkel találkozunk, de ezek is inkább csak néhány kerületben összpontosulnak. Ez tehát a kínálat. Később kitérünk majd a lehetőségekre és az árakra, de előbb lássuk, mit akarnak a vásárlók!

Szép, új otthonra vágyunk

A cég több mint ezer főt bevonó kutatásából kiderült, az emberek többsége (54,2 százalék) társasházi lakást szeretne, ha újépítésű ingatlant vásárolna. Harmadukat érdeklik csak a családi házak, míg iker- vagy sorházat 11,8 százalék venne. A preferenciák teljesen összecsengenek a KSH által negyedévente vázolt folyamatokkal is, vagyis az elmúlt hónapokban, években jelentősen megnőtt az igény a társasházi lakások, és csökkent a családi házak iránt.

Ugyanakkor az is kiderült, hogy

A legtöbben 56-70 négyzetméteres élettérre vágynak, de mindjárt utánuk következnek azok, akik 70-100 négyzetméteres lakásban élnének a legszívesebben. Sőt van egy 10,8 százaléknyi megkérdezett, akinek a 100 négyzetméteresnél nagyobb lakások tetszenek. A megkérdezettek negyede persze beérné egy 46-55 négyzetméteres otthonnal is, illetve megjelenik 10,3 százaléknyi olyan válaszadó, aki 45 négyzetméternél kisebb lakást célzott meg.

Mindehhez igazodnak a szobaszámok: az igazi kedvenc a háromszobás lakás. A válaszadók több mint 45 százaléka ilyet akar, és csak 34,8 százalék elégszik meg kétszobás megoldással. Egyetlen szoba pedig mindössze 2,6 százaléknyi megkérdezettnek lenne elég, tehát úgy tűnik, hogy a kisméretű lakások esetében sem a klasszikus egyszobás garzonok lebegnek az emberek szemei előtt. 17,5 százalék pedig 4 vagy több szobás otthont keres magának, és nyilván családjának.

A felmérésből még az is kiderült, hogy egy ilyen kellemes, tágas, háromszobás társasházi lakáshoz 3-8 négyzetméteres erkélyt tartanak ideálisnak a legtöbben, bár közel ugyanannyian vannak, akik akár két négyzetméterrel is beérnék. Ehhez hasonló az arányuk azoknak, akik számára 8-15 négyzetméteres erkély lenne az optimális megoldás.

Az is kirajzolódott azonban a válaszokból, hogy a többségnek nincs szüksége gépjárműparkolóra, legalábbis akkor, ha 2,5-3 millió forintot pluszban ki kellene fizetni. Igaz, 41,5 százalék azért hajlandó lenne beruházni egybe még ilyen áron is. Ennél a pontnál viszont már kezd kirajzolódni az anyagi korlátok fojtogató hatása.

Mennyit szánunk a megálmodott lakásra?

Ott pedig még inkább, amikor arra kellett válaszolniuk a megkérdezetteknek, hogy a megálmodott lakásra mégis mennyit szánnának. Itt ugyanis kiderült, hogy

A 30 százalékot sem érte el azok aránya, akik legalább 350-400 ezret lennének hajlandóak fizetni a lakásért, és mindössze 14,3 százalék adna 400-450 ezret, míg 9,2 százalék 450-500 ezret a lakásért. Pedig csak itt jutottunk el a reális árakhoz.

Mindez különösen annak fényében érdekes, hogy a legtöbben a XI., a XIV. és a XIII. kerületet szemelték ki maguknak letelepedési célpontként, melyek nem a legolcsóbb kerületek közé tartoznak. Fontos megjegyezni, hogy az elképzelt árakon, adott paraméterek mellett, ezekben a kerületekben még használt lakást sem nagyon kapnának a vevők.

Mi a helyzet a valóságban?

Balla Ákos a felmérés kapcsán arra hívta fel elsősorban a figyelmet, hogy több mint 40 százaléknyi válaszadó esetében egyértelműen irreálisak a várakozások. 350 ezer forint alatti összegért biztosan nem fog a többség most újépítésű lakáshoz jutni - hangsúlyozta a szakember.

Azt is megjegyezte, hogy a felmérésből látható, a legtöbb vásárló a XI. kerületben venne újépítésű társasházi ingatlant. Az igényeik kielégítésével nem is lenne gond, hiszen jelenleg Budapesten ebben a kerületben zajlik a jelenlegi legnagyobb társasházi fejlesztés.

Az árak persze kicsit eltérnek a többség által megálmodottól, hiszen ennél a fejlesztésnél például az átlagár 500-550 ezer forint között alakul négyzetméterenként, és ebben nincsenek benne a fajlagosan drágább garzonok és a penthouse-ok. Ennek ellenére jelenleg ez a reális értékesítési ár újépítésű lakások esetében a XI. kerületben.

Különösen, ha tekintetbe vesszük, hogy itt egy Dunához és a városközponthoz közel fekvő, kiváló közlekedési adottságokkal - a 4-es metró kötöttpályás megközelítésével - rendelkező fejlesztésről van szó, ahol ráadásul csendes, nyugodt, valóban park-szerű, zöld környezetben állnak a társasházak, már amennyire a városközponti lokáció ezt engedi - tette hozzá.

A tapasztalatok szerint egyébként az újépítésű társasházi projekteknél nincs most jelentősebb érdeklődés a CSOK-osok részéről az ingatlanok iránt. Ez persze nem jelent különösebb problémát, mert az újépítésű lakásokra mutatkozó óriási igény miatt könnyen elkelnek akár a nagyobb, családok számára tervezett 65-70 négyzetméteres lakások is. Emellett látni kell persze, hogy egy ilyen méretű lakás, adott környezetben és műszaki tartalommal már a 30 millió forint feletti kategória, ami azt jelenti, hogy a CSOK-kal vásárlóktól eltérhet a potenciális vevőköre.

A klasszikus újépítésű lokációk térnek vissza

Az újépítésű fejlesztések egyébként jellemzően a XI., a IX., a XIII. és a XIV. kerületben találhatók meg jelenleg. Tehát a válaszadók nagyobb része ilyen szempontból megtalálja a számítását, ha az árakat végül sikerül elfogadniuk.

A belvárosban, a hegyvidéken és Bel-Budán most nincsenek nagyobb beruházások, legfeljebb egy-egy kisebb projekt építését tervezik. Ennek oka egyrészt az, hogy nem igazán vannak már jó telkek a belvárosban, vagy ami van, az túlságosan drága. Olyan áron kínálják őket, amennyiért a beruházóknak nem éri meg belevágni, még ezeken a belvárosi helyszíneken sem. Most legfeljebb a foghíjak beépítésével találkozhatunk, de ezek jellemzően kis lakásszámú projektek.

Emellett teljesen hiányoznak a társasházi építkezések a külvárosokban, aminek az az oka, hogy itt nehezen tudnak a kivitelezők elfogadható haszonkulcs mellett belevágni az építkezésbe. Azon az eladási árszinten ugyanis, ami most a külvárosokban a vevők számára még elfogadható, biztosan nem fog profitot termelni a beruházás. Hiszen az anyagárak ugyanazok itt is, csak éppen a vevőkör pénzügyi lehetőségei mások. Viszont 400 ezer forintos négyzetméterárakon Budapesten nem lehet úgy újépítésű lakásokat értékesíteni úgy, hogy azon nyereséget tudjon realizálni a fejlesztő.

Úgy néz ki tehát, hogy ha a vevőknek sikerül túltenniük magukat azon a nem apró problémán, hogy az általuk megálmodott négyzetméteráraknál mintegy felével-harmadával magasabb árakon tudnak csak újépítésű lakáshoz jutni, akkor most még találhatnak az igényeiknek megfelelő ingatlant. Arra kell csak figyelniük, hogy ezek valóban elkészülő projektek legyenek, melyek túljutnak a tervezőasztalon, vagy az első kapavágáson.