Így nyerészkednek otthonaikkal a budapesti lakástulajdonosok

Megnyugvás érezhető a belvárosi ingatlanpiacon az idei év első felében, ami azt jelenti, hogy a kereslet némileg visszaesett a “tavalyi őrülethez" képest - fogalmazott Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Sok a túlárazott ingatlan

Mint mondta, a kínálatra leginkább a túlárazott ingatlanok nagy száma a jellemző: sok ingatlantulajdonos ugyanis a pörgő piacot látva úgy gondolta, hogy most megpróbál túladni a lakásán, mégpedig megdöbbentően magas áron. Lassan azonban ők is kezdik belátni, hogy ez így nem fog menni.

Az árakat tekintve összességében stagnálásról lehet beszélni, ami azt jelenti, hogy az árak megrekedtek egy viszonylag magas szinten, maradt az erős kereslet, de messze nem olyan turbulens a piac, mint a tavalyi évben volt. Ugyanakkor a mostani ingatlanpiacot is alapvetően a kereslet túlsúlya határozza meg.

A befektetők a kis lakásokat keresik

Jelenleg főként azokat az ingatlanokat keresik az érdeklődők a belvárosban, melyeket rövid távú bérbeadásban tudnak hasznosítani. Erős a jelenléte a piacon annak a befektetői rétegnek, mely megpróbál a felkapott belvárosi lokációkban vásárolni, ami alapvetően a VII. kerületi “bulinegyedet" és környékét jelenti.

A befektetők főként a kis lakásokat, a garzonlakásokat keresik, melyeket könnyen ki tudnak adni turistáknak. Emellett a nagyon nagy méretű lakásokat is megveszik, de csak akkor ha mélyen ár alatt találnak ajánlatokat. Ezekben a lakásokban négy-öt szobát átalakítanak hálószobákká, így próbálva kihasználni a méretben rejlő lehetőségeket.

Szűkös a kínálat a bérlakáspiacon

A bérlakások piacán nem történt változás, jelentős az igény a kiadó ingatlanokra, miközben nagyon alacsony a hosszú távú bérbeadásban kínált lakások száma. Akik az elmúlt években még hosszú távra adták ki lakásaikat, áttértek a rövid távú lakáskiadásra, így ezek az ingatlanok eltűntek a bérlakás-piacról. Van tehát egy óriási hiány, vagyis a kereslet többszöröse jelenleg a kínálatnak - hangsúlyozta Schneider Zoltán.

Várakozásai szerint a helyzet az elkövetkező hónapokban csak romlani fog, hiszen a felsőoktatási tanulmányaikat ősszel elkezdő diákok a nyári hónapokban akarnak majd lakásokat kivenni. Ez pedig tovább emeli az egyébként is magas bérleti díjakat.

Pedig jelenleg majdhogynem annyit kér el egy belvárosi lakás tulajdonosa az ingatlanáért, amennyit akar. Ez számszerűen azt jelenti, hogy még egy kis garzonlakást sem lehet kibérelni havi 100 ezer forint alatt. Általános jelenség, hogy összeállnak az egyetemisták, és kivesznek egy nagy, 120 négyzetméteres, lerobbant lakást, hogy így próbálják mérsékelni a költségeiket. Egy ilyen megoldás persze kompromisszumokkal jár, hiszen a lakásban például csak egy vécé van, így a komfort-igényeikből vissza kell venni.

Az új diákok megjelenése hatással van az eladó lakások piacára is, mert azok a szülők, akik nem bérelni akarnak lakást a gyereküknek, az eladó lakásokra vadásznak. Ezek természetesen megint csak jellemzően kisméretű, 28-35 négyzetméteres ingatlanok, úgyhogy rövid távon várható, hogy ebben a szegmensben is emelkedni fognak az árak. Jelenleg 12 millió forint alatt használható lakást nem lehet találni a belvárosban, ami az V. kerületben inkább 20 millió forintos induló árat jelent - tette hozzá Schneider Zoltán.

Elvándorlás a “bulinegyedből"

Egyértelmű tehát, hogy a kisméretű lakás most a favorit az ingatlanvásárlók körében, és az is látható, hogy a befektetők és a fiatalok határozzák meg a belvárosi ingatlanpiacot, családokkal alig lehet találkozni. Ők inkább menekülnek a VII. kerület belső részeiről, a Kazinczy utca környékéről, hiszen a szórakozóhelyek nagy száma, és az éjszakánként ott felbukkanó fiatalok miatt gyakorlatilag élhetetlenné vált ez a rész számukra.

Beindult tehát egyfajta elvándorlás a “bulinegyedből", de az ingatlantulajdonosok abban a szerencsés helyzetben vannak, hogy számottevő most a kereslet a lakásaikra, így még a lerobbant ingatlanokért is megfelelő árat kaphatnak. Ez tehát jó kiszállási pont azoknak, akik úgy döntenek, hogy élhetőbb környék után néznek - hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő, aki azt is megjegyezte, hogy már most találkozni olyan társasházakkal is a környéken, ahol a lakások fele bérbe van adva.

A kiegyensúlyozott V. kerület

A szigorúan vett Belvárosban viszont más a helyzet. Az V. kerület mindig is egy kiegyensúlyozottabb kerület volt, a tranzakciószámok is alacsonyabbak, ahogy az ingatlanok száma is kisebb. Arányaiban kevesebb az eladó lakás, mint más kerületekben, a Duna-parti ingatlanok például gyakorlatilag nem cserélnek gazdát. Az árak errefelé mindig is magasabbak voltak, így az elmúlt időszakra sem volt jellemző olyan nagyarányú áremelkedés, mint a szomszédos VII. kerületben, melynek belső részén a korábbi 300 ezer forint környéki árak 500-600 ezer forint környékére kúsztak fel.

Míg a VI. és VII. kerületben a Király utca, Kazinczy utca környéke a legfelkapottabb, addig az V. kerületben nem igazán érdekli a vevőket - különösen a külföldi befektetőket -, hogy pontosan hol, melyik utcában helyezkedik el az ingatlan, milyenek az adottságai, egyedül az számít, hogy az ingatlan a Belvárosban legyen.

Nincsenek lakások mélyen ár alatt

Ezen a piacon most is nagyon sok a külföldi vevő, akik számára még mindig kedvezőek az árak. Abba a tévhitbe azonban senki se ringassa magát,, hogy bármilyen áron megveszik a lakásokat - figyelmeztetett a Balla Ingatlanirodák szakértője. A külföldi befektetők jellemzően tájékozottak, ráadásul körültekintőbben választanak. Őket nem az érzelmeik vezérlik, hanem számok, táblázatok, kalkulációk alapján, a megtérülést vizsgálva tesznek ajánlatot egy-egy ingatlanra. Ha az eladási ár nem megfelelő számukra, akkor egyszerűen nem veszik meg, hanem tovább nézelődnek.

Schneider Zoltán arra is felhívta a figyelmet, hogy a másik oldalon sok az olyan vevő, akik mélyen ár alatt akarnak lakást vásárolni, hogy azt majd felújítva értékesítsék. Mélyen ár alatt kínálat lakások azonban ma már nincsenek a piacon. “Hiányoznak az úgynevezett bomba vételek, tehát senki ne számítson arra, hogy néhány millióért megkap egy lakást a belvárosban" - fogalmazott. A befektetők ma már úgy tudnak csak működni ezen a piacon, ha alacsonyabb árréssel is beérik.

Ami pedig a jövőt illeti, Schneider Zoltán ebben az évben nem számít nagyobb változásokra: egy kiegyensúlyozott, normális piacot vár, ahol továbbra is a keresleti túlsúly a jellemző, miközben az árak stagnálnak. A tavalyi őrület tehát már nem köszön vissza, annál jóval visszafogottabbá vált a helyzet, és ez várhatóan nem is fog megváltozni.