Állami lakáslottó: előnyei, vagy hátrányai vannak inkább?

A nemzeti otthonteremtési közösségekről (NOK) szóló törvénnyel a kormány most egy új, lakáscélú fogyasztói csoportok elindítására adott lehetőséget. A Portfolio megnézte, mik az előnyei, és a hátrányai a NOK-nak a lakás-takarékpénztárakkal szemben.

A NOK 5 előnye a lakás-takarékpénztárakkal szemben

Mivel kevés van belőlük, kínkeservesen sikerült csak összegyűjtenünk az előnyöket, de íme:

1. A NOK talán legvonzóbb oldala az egyszeri lakásvásárlók számára az lehet, hogy a tagok által nyújtott megelőlegezett összeg lényegét tekintve kamatmentes hitelt jelent a lakásvásárló tag számára. Mivel a közösség nem szedhet kamatot és saját szakállára hitelt sem vesz fel, a már összegyűlt befizetésekből nyújtja ezt azon tagja számára, aki a rendszeresen megrendezett kiválasztások során aktuálisan szerencsésen szerepel.

2. A lakás-takarékpénztárakhoz hasonlóan a befizetésünk 30%-ára rúgó állami támogatást vehetünk igénybe, az állami támogatás felső plafonja azonban a lakás-takarékpénztárak évi 72 ezer forintjával szemben itt évi 300 ezer forint, amit nem havi 20 ezer, hanem havi 83 333 forint befizetésével tudunk maximalizálni. Ha 10 éven keresztül ennyit fizetünk be, akkor 10 millió forintot gyűjtünk össze, így az állami támogatással együtt 13 millió forintos lakásra telik belőle (plusz önerővel vagy hitelfelvétellel ez növelhető). Az állami támogatást épp hogy maximalizálva 15 év alatt 15 milliót tudunk így összegyűjteni, a támogatással együtt 19,5 millió forintos lakásra gyűlik össze így pénz (ez is növelhető). Fontos azonban, hogy csak úgynevezett "megbízható szervező" által verbuvált közösségben való részvétel esetén jár az állami támogatás. Gyengíti ezt az előnyt az a tény is, hogy az alternatív lehetőségként szóba jövő lakás-takarékpénztárak esetében is képesek vagyunk elérni legalább 300 ezer forint éves támogatást, igaz, ehhez legalább 5 családtagunkra kellene egyszerre szerződést kötnünk (ezek a felhasználás során összevonhatók).

3. Ha elindul a legalább 120 tagú közösség, amelybe beléptünk, akkor hitelfelvétel nélkül, akár már egy hónap után is új lakáshoz juthatunk a közösség első egyhavi befizetéseiből összeállt vagyonából. Akkor vagyunk igazán esélyesek a gyors lakáshoz jutásra a NOK esetében, ha már az elején nagyobb befizetést teszünk a többieknél (a megcélzott maximális lakásértékhez képest), ekkor ugyanis jól szerepelünk a lakásvásárló személyét eldöntő liciten. (Ha túl sokan állunk egyenlőképpen, akkor persze sorsolás dönt.) A lakásvásárláshoz arra is szükség van, hogy a lakásár 20%-át önerőként a licit során felmutassuk. Elképzelhető egyébként, hogy a NOK-ok nem havonta, hanem ritkábban tartanak majd kiválasztást (vagyis licitet vagy sorsolást), de ez egyelőre nincs szabályozva.

4. A lakás-takarékpénztárak és a NOK esetében is már a szerződéskötéskor tudhatjuk, hogy egy előre meghatározott vételárú lakás megszerzéséhez mikor mekkora összeget kell befizetnünk, vagyis a pénzáramlásunk jó előre kiszámítható. A NOK előnye lehet ugyanakkor a lakás-takarékpénztárral szemben, hogy a futamidő során mindvégig egyenlő, időarányos befizetésekből meg tudjuk oldani a lakásvásárlást külön önerő és hitelfelvétel nélkül is, ezzel szemben a lakástakarékoknál általában plusz önerőre vagy hitelfelvételre is szükség van a lakás megszerzéséhez az állami támogatás alacsonyabb plafonja miatt. Persze ahhoz, hogy csak NOK-os rendszeres befizetésekből megoldhassuk a lakásvásárlást, havonta elég nagy összeget kell félretennünk benne, 20 milliós lakásár és 15 éves teljes futamidő mellett például az állami támogatást is figyelembe véve 85,5 ezer forintot.

5. Míg a lakástakarékok jellemzően alacsony (általában évi 1% körüli) betéti kamatot írnak jóvá a számlánkon, a NOK-ok az állampapírok 3-4%-os hozamát is továbbadhatják tagjaik számára, ugyanis a törvény szerint az állampapír, valamint a bankszámlán elhelyezett szabad pénzeszközök hozamát a közösség tagjai között befizetéseik arányában jóvá kell írni. A lakás-takarékpénztárak befektetéseinek hozamát ezzel szemben közvetlen módon az intézmény élvezi. Ez azonban nagyon gyenge érv a NOK mellett, ugyanis viszonylag kevés szabad pénzeszközzel fog rendelkezni egy ilyen közösség, hiszen a közösség vagyonának nagy részét folyamatosan valamelyik tag lakásvásárlására fogják fordítani.

A NOK 5 hátránya a lakás-takarékpénztárakkal szemben

Könnyebb volt összegyűjteni a NOK általunk legfontosabbnak tartott 5 hátrányát:

1. Míg a lakás-takarékpénztárak esetében akár a szerződéskötéskor, akár egy utólagos (viszonylag olcsó) szerződésmódosítással mi magunk határozhatjuk meg, mikor használjuk fel a megtakarításunkat lakásvásárlásra, a NOK esetében nem tudható, mikor fogunk tudni lakást vásárolni, ez a közösség többi tagjának előre nem látható magatartásától és/vagy a sorsolások eredményétől függ. Mivel a közösség legalább 10, legfeljebb 15 évig működik, ha nem tudunk más tagoknál nagyobb arányos befizetést tenni a licitek során (az előre meghatározott lakásérték arányában), és az esetleges sorsolásokon is balszerencsések vagyunk, akár 10 vagy 15 évet is várhatunk arra, hogy lakásunk legyen. Csaknem teljesen kiszámíthatatlan a lakásvásárlás várható időpontja.

2. Míg a lakás-takarékpénztári megtakarítások és a náluk felvehető hitelek bármilyen lakáscélra felhasználhatók a házépítéstől a beépített szekrény vásárlásáig vagy a bővítéstől a lakáshitel-törlesztésig, addig a NOK mint előtakarékossági forma kizárólag új lakások vásárlására használható fel. Új lakásnak pedig lényegében ugyanazok a lakások számítanak, mint a CSOK esetében (fontos, hogy még nem lakott benne senki sem), így a 10+10 milliós állami kedvezményt igénybe vevő hitelintézeti ügyfelek részéről nagy kereslet várható ugyanazon a piacon, amelyen a NOK-osok is elvileg labdába rúghatnának. Kérdés, hogy az új lakások piacának fejleményei mennyire fogják befolyásolni a NOK-ok működésének sikerét és egyáltalán a kiválasztások (licitek, sorsolások) meghirdetését. Nem közvetlenül ide tartozik, de a NOK felhasználása, a CSOK, a lakás-takarékpénztári megtakarítás és a lakáshitel-felvétel egyébként viszonylag szabadon kombinálható egymással.

3. A lakás-takarékpénztárak hitelintézetnek számítanak, és élvezik a náluk elhelyezett megtakarítások a Országos Betétbiztosítási Alap védelmét. Ezzel szemben a NOK-nál elhelyezett megtakarítások nem OBA-védettek, az esetleges károsultakkal szemben a Ptk. és a Btk. szabályai nyújtanak sokkal gyengébb pénzügyi védelmet - majdnem csak annyira, mintha szerződés alapján magánszemélynek adnánk kölcsön. A Magyar Nemzeti Bank az OBA által is védett lakás-takarékpénztárakhoz hasonlóan felügyelni fogja ugyan e szervezeteket, de ez sem garancia arra, hogy ha meglépnek a pénzükkel, akkor nem rendőrségen vagy bíróságon kell futnunk utána.

4. Míg a lakás-takarékpénztári szerződés felmondható, így a benne elhelyezett megtakarítás néhány hónapos átfutási időt követően felvehető, a NOK esetében meg kell várni a közösség 10-15 év múltán várható megszűnését ahhoz, hogy hozzájussunk korábban befizetett pénzünkhöz, ha kilépnénk, vagyis mégsem új lakás vásárlására szeretnénk azt fordítani. Kivételt jelent ez alól az átruházás, a tagsági jogok és kötelezettségek ugyanis továbbadhatók egy másik magánszemélynek a NOK esetében. Csökkenthető is ugyan a havi befizetés összege, de erre a közösség saját szabályzatának feltételei vonatkoznak majd, és ezek szigorúbbnak tűnnek (pl. a megvásárolható lakás értékének csökkentését is jelentik), mint a lakás-takarékpénztárak esetében érvényes befizetés-csökkentési lehetőségek. Míg a lakáskasszáknál szüneteltethető a befizetés, a NOK esetében erre nem tartalmaz lehetőséget a törvény.

5. Úgy tűnik, a kormány egy vagy legfeljebb néhány magyar vállalkozóra írta meg a törvényt, ugyanis kevés olyan cég működik Magyarországon, amely a "megbízható szervező" státusznak jelenleg is (legalábbis állítólag) megfelel. Ez azért fontos, mert a törvény szerint csak "megbízható szervezők" által toborzott NOK tagjai számára jár a fent említett 30%-os állami támogatás. Aki olyan cég által szervezett NOK-ba lép be, amely nem szerez "megbízható szervezői" státuszt azzal, hogy legalább 1000 lakóingatlan adásvételében közreműködik, és 2 éven keresztül adatot szolgáltat az MNB-nek, az nem számíthat az állami támogatásra. A magyar lakás-takarékpénztári rendszer ezzel szemben - több régiós társával szemben - arról híres, hogy az állami támogatásokat rendben, a szerződésben rögzített módon közvetíti ügyfelei számára.