Nagyot tévedsz, ha azt hiszed, felrobbant a lakáspiac

Dr. Nagy Gyula, az FHB Lakásindex projektvezetője elmondta, hogy Magyarországon a lakásárak még jóval a válság előtti árszint alatt vannak, de már jól látható a fordulat.

Illetve a lakáshitelezés a válság óta még messze nem állt vissza a korábbi szintre. Az új folyósítások száma 2014-ben a hét évvel ezelőtti adatoknak csupán a 20 százaléka. A jelzáloghitelezés stabilizálódása a válság előttihez képest mindenképpen alacsonyabb szinten várható. Nem meglepő, hogy a budapesti árakban van még tartalék.

mert túl nagy a rés, amit még le kell dolgozni. A piac általában nem egyszerre indul el, vannak olyan részek, amik beindulnak, de olyanok is, amik lemaradnak. Azonban 2005 óta most vannak a legjobb feltételek a vásárláshoz (kamatszint, ingatlanárak, elérhető támogatások, banki akciók). Például jön a CSOK a családi otthonteremtési kedvezmény is. A piac egyre több részén látszódik már tartós élénkülés. A fordulat pedig először a kedvező lokációban figyelhető meg (Nyugat-Magyarország, 4-es metró környéke, a Balaton, és az autópályán jól megközelíthető városok.)

Sápi Zoltán, az Eltinga kutatóközpont elemzője szerint országos szinten kimutatható, hogy elhagytuk a mélypontot, azonban a régiók nem egységesek. Van közöttük olyan, ahol az árak évek óta emelkednek (Pl. Győr és Sopron). Azonban akadnak olyan helyek is, ahol az árak folyamatosan esnek , vagy stagnálnak. Tehát az országos szintű áremelkedés nem egységes, húzóerőnek számít a Nyugat- Dunántúl és Közép Magyarország, de bőven akad olyan része is az országnak ahol egyelőre nem látszik a trendfordulás.

Az elmúlt 10 évben az átlagos lakásméret 74,3 négyzetméterről 77,1 négyzetméterre nőtt. Azonban itt is megfigyelhetőek területi különbségek, a fővárosban és megyeszékhelyeken az átlagosnál kisebb alapterület jellemző. Ez nem meglepő, mivel a nagyobb városokban magasabb a társasházak aránya.

, de az állomány csak lassan változik. A kisebb otthonok pedig gyorsabban forognak a piacon.Épületen belül is hatalmas különbségek lehetnek. Például a Duna közelsége is befolyásolhatja az ingatlanárát.

Fodor Szabolcs, az Otthontérkép elemzője előadásában elmondta, hogy a lakás vásárlása esetén nem csak a lakást fontos alaposan szemügyre vennünk, hanem a környéket is. A környékről azonban kevés információ áll rendelkezésre, ezért a keresőportál ezt az információs igényt segít kiszolgálni.

A vásárlásnál a döntést befolyásoló tényezők: az ingatlan ára, a környék fejlettsége, közintézmények elérhetősége, közlekedés, közterek szabadidős szolgáltatások, és a bűnözések száma. 2014-ben Budapesten az árak növekedésnek indultak, miközben az agglomerációban még jelentősen csökkentek. A fővárosban az átlagos négyzetméter ár 1-4,6 százalékkal növekedett. Ebből is látszik, hogy még az agglomerációban tavaly túlkínálat volt, addig Budapesten már élénkült a kereslet.

A legkeresettebb ingatlanok (a keresési statisztikák alapján) a 12-20 millió forint közötti hirdetési árúak. A keresőknek pedig közel a 70 százaléka 7 és 35 millió forint között keres ingatlant. Azonban akad érdemi keresés a 100 és 200 millió forintért meghirdetett ingatlanokra is.

A legnépszerűbbek az 50-75 négyzetméter alapterülettel rendelkező ingatlanok, illetve a 30-50 négyzetméteres garzonlakások. Az inkább családok számára alkalmas 75 és 100 négyzetméter között lévő ingatlanok iránt is magas az érdeklődés. A kerületek között pedig népszerűnek számít a XI. és a II. kerület, a külső kerületek pedig "leszakadni" látszanak. Illetve a lakásoknak és a házaknak nagyjából azonos a kereslete.

Az este második részében az előadásokat szakértői panelbeszélgetés követte, melyre csatlakozott Molnár Zsolt, az FHB Ingatlan Zrt. vezérigazgató-helyettese.

Sápi Zoltán szerint masszív gazdasági növekedésre, a jövedelmek növekedésére, és a kedvező kamatszintek megmaradására lenne szüksége az ingatlanpiac fellendüléséhez. Azonban hátrány lehet a népesség elöregedése, mert kevesebben lépnek a lakásvásárlási korba. Fodor Szabolcs szerint, nem biztos, hogy folytatódik az árak dinamikus növekedése, mert a kereslet és a kínálat hamarosan egymásra talál. Így az árakban lassabb növekedés várható, hiszen az emberek már kevésbé mernek kockázatot vállalni. Molnár Zsolt véleménye, hogy a konszolidáció több mint kétfázisú lesz, figyelembe véve, hogy több település tranzakció száma nem érte el a 10-et sem. Hozzátette, hogy a válságot követően jelentősen elmaradtak a felújítások. Azonban még mindig alacsony áron lehet vásárolni.

A támogatások hatása nem lesz érzékelhető azokon a településeken ahol a tranzakciószám nagyon alacsony. Azonban a nagyobb városokban pozitív hatása lehet például a CSOK-nak. Illetve az NHP (Növekedési Hitelprogram) is segíteni fogja a lakásépítéseket - mondta el Molnár Zsolt. Aki azt is hozzátette, hogy megfordult a tendencia az első lakásvásárlók helyett most a befektetők vásárolnak a legnagyobb számban, ez azonban változhat. Dr. Nagy Gyula szerint elhalasztott kereslet van a piacon, így idén 10-12 ezer családnak segíthet a CSOK, amennyiben a családok ezt tartósan igénybe tudják venni.

Fodor Szabolcs elmondása szerint a befektetési céllal keresett ingatlanok száma megnőtt. Magyarország régiós viszonylatban még mindig olcsónak számít, így még mindig megéri beketekeni- ezért szorulnak ki a piacról az első lakást vásárlók. Nekik érdemes lehet körbenézni az agglomerációban, mert ott olcsóbban juthatnak ingatlanhoz.  Sápi Zoltán szerint a befektetők még mindig a kisebb alapterületű lakásokat keresnek, amiket bérbe adhatnak, akár rövidtávon. például: pár napra a külföldre érkező turistáknak. A felújított panellakások is népszerűnek számítanak.

6-8-10 százalékos hozamokról is hallani, ezt az adott település határozza meg. Ha sikerül jó ár-érték arányban vásárolni, akkor magas megtérülés érhető el - mondta el Fodor Szabolcs.

A felújítandó lakásokat az igényeiknek megfelelően alakíthatjuk, illetve ez jó fegyver lehet abban, hogy olcsóbban hozzájussunk. Az új lakásoknál pedig alkalmazkodnunk kell, azonban ha van belőle bőséges kínálat akkor könnyű jót találni - Fodor Szabolcs szerint. Molnár Zsolt elmondása szerint, az utóbbi időben nagyobb volt a kereslet az új lakások iránt. Továbbá várható a panelprogram újraindítása kiterjesztve az egyedi lakóingatlanokra is. Mivel rossz az összetétele a magyar lakásállománynak ezért erre szükség is lenne. Molnár Zsolt azt is hozzátette, annak ellenére, hogy a panelek árában látszódik, hogy keresztül mentek-e már felújításon, az emberek szívsebben választják ezt, mert nem tudják előre megmondani a felújítatlan lakás plusz költségeit.

Sápi Zoltántól megtudhattuk, még mindig sokan költöznek a fővárosba, azonban jelentős visszaesés volt megfigyelhető az elmúlt pár évben. Molnár Zsolt szerint a városból elköltözők a jobb életminőséget és a családi házakat keresik.