Lakásvásárlás előtt állsz? Íme a legújabb előírások

A lakásvásárlási illeték 2012-ben még 4 millió forintig 2 százalék, 4 millió forint felett 4 százalék volt, ez azonban 2013 elejétől egykulcsossá alakult és 4 százalékra változott a teljes összeg után. Ez konkrétan 80 ezer forintos plusz illetékterhet jelent minden 4 millió forintnál nagyobb áron történő adásvétel esetében. Jól járnak az illetéktörvény módosításával azok, akik olcsóbb lakásba költöznek, mivel negatív forgalmi érték különbözet esetén a vásárló mentesül az illeték megfizetése alól. Ez a változás azoknak jelent majd könnyebbséget, akiknek fizetési nehézségeik miatt kell költözniük olcsóbb környékre, kisebb, vagy rosszabb minőségű lakásba.

Jól járnak 2013 elejétől a fiatalok. A 35. életévét be nem töltött fiatalok első lakástulajdonának megszerzéséhez nyújtott 50 százalékos illetékkedvezmény 40 000 forintos felső határát megszüntették, illetve a lakásértékre vonatkozó 8 milliós felső határt kitolták 15 millió forintra. Így egy 15 milliós lakás vásárlása esetén, a feltételeket teljesítő fiatalnak a 600 ezer forintos alapilleték helyett mindössze 300 ezer forintot kell fizetnie.

Javulhat a fegyelem

Január 1-jétől az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat már elektronikus úton is lehetséges kezdeményezni. A program lényege, hogy a kérelmeket és a terveket mostantól már - az ügyfélkapun belépve - az interneten is be lehet nyújtani, az ügyek kezelése pedig minden esetben elektronikus úton történik. A hatósági ügyintézés során az ügyintézők az úgynevezett ÉTDR-rendszerben (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárást Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer) tárolt elektronikus dokumentációk és adatok alapján döntenek. Az új rendszer lehetőséget ad egyebek mellett az engedély hatályának meghosszabbítására irányuló, és a jogorvoslati eljárások kezdeményezésére is.

Az idén még további változásokra is lehet készülni, ugyanis 2013. július 1-től az építési naplót is elektronikusan fogják vezetni, így abba bármelyik érdekelt, arra jogosult betekinthet, és meggyőződhet arról, hogy az adott munkát elvégezték-e. A rendszert kidolgozók szerint ezzel a megoldással javulhat az építési fegyelem Magyarországon.

Szigorodó energiatanúsítvány

Amint az talán már sokak számára nyilvánvaló, 2012. januárjától már nemcsak az új építésű ingatlanokhoz, hanem minden értékesítésre kerülő és tartósan bérbe adott épületre is kötelező volt az energetikai tanúsítás, néhány kivétellel. Ez azonban még nem lenne újdonság, ám egy új rendelettel 2013 január elsejétől némileg szigorította a kormány az épület-energetikai tanúsítási követelményeket, így mostantól központi nyilvántartásba kerülnek a tanúsítványok és lesz minőségi-ellenőrzés is.

A módosításokkal az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008 Korm. Rend. 2013 januárjától a következő főbb új elemeket tartalmazza:

• az épület, vagy önálló rendeltetési egység eladásra, kiadásra való meghirdetésekor meg kell jelölni az energetikai besorolást, amennyiben a tanúsítvány rendelkezésre áll;

• az ingatlan adásvételi, illetve bérleti szerződésekben meg kell jelölni a tanúsítvány azonosító kódját, és a vevő/bérlő nyilatkozatát arról, hogy a tanúsítványt átvette;

• a tanúsítványok kötelező eleme lett a költséghatékonyság növelésére történő javaslat, kivéve, ha nem lehet költséghatékony felújítást végezni;

• a tanúsítványokról központi nyilvántartás készül és lesz minőség-ellenőrzés is, ami a hivatalos tanúsítványok éves mennyiségének 2,5%-ára terjed majd ki.

Az energetikai tanúsítvány elkészítését, hitelesítését egyre tágabb körben kell majd elkészíteni, így a rendszer vélhetően rövid távon be fog tudni épülni az lakáspiac adásvételi mechanizmusába, hiszen a vásárlók, üzleti racionalitásból, egyre inkább meg fogják követelni az eladóktól a hiteles iratokat. A tanúsítványok elkészítésének többletköltsége pedig hasonlóan rövid időn belül fog beépülni az ingatlanok kínálati árába. Ez átlagban mintegy 10-15 ezer forintos költséget jelent, ami persze rengeteg tényező alapján lehet ennél kevesebb és akár jóval több is.

Csökkenhet idén a kamat

A legutóbbi piaci konszenzus szerint 2013 végére 5%-ra csökkenhet a jegybanki alapkamat. A kamatkilátások kapcsán érdemes továbbá kiemelni, hogy márciusban lejár a jelenlegi MNB-elnök, Simor András mandátuma, és az új jegybankelnök személye (valamint a nyáron kinevezendő két új alelnök) és a személyükkel együtt járó esetleges monetáris politikai irányváltás lényeges változásokat hozhat a jegybankban. Az elmúlt hetekben tett kormányzati nyilatkozatok alapján egyre valószínűbbnek tűnik a piaci elemzők számára, hogy nem-konvencionális eszközök alkalmazásával még tovább lazulhat a hazai monetáris politika. Vagyis forintalapú hitelek esetében várható kamatcsökkenés, kiegészülve egy esetleges állami támogatással, a jelenlegi állapothoz viszonyítva, egyre vonzóbb opciót jelenthet lakásvásárláshoz szükséges hitelfelvételhez.

Az állam megsegít

A szakértők véleménye szerint a bankok hitelezési képessége és hajlandósága várhatóan még kisebb lesz, mint 2012-ben, mégpedig a fokozódó adóterhelés (lásd tranzakciós illeték) miatt. A kereslet ugyanakkor mérsékelten nőhet a lakossági piacon, köszönhetően elsősorban a lakáshitelek állami kamattámogatásának, ám összességében a lakossági hitelpiacon mérsékelt (inkább csak jelképes értékű) emelkedésre van kilátás, a vállalati hitelezésben azonban nincs erre utaló jel. A Portfolio.hu-nak nyilatkozó bankok szerint elérhettük a hitelezésben a gödör alját, de hogy ki is kerülünk a gödörből 2013-ban, arra senki sem fogadna.

Fontos változás a hitelt igénylők számára, hogy januártól érhető el több banknál a kamattámogatási rendszer módosított (kedvezőbb) változata, amelynek lényege:

• A kamattámogatás mértéke állandó lesz, nem csökken évente. Ezzel a jelenleginél nagyobb mértékű támogatás lép életbe, amely alacsony és kiszámítható törlesztő részletet jelent a lakáskölcsön első öt évében.

• Nagyobb összegű kedvezményes kamatozású kölcsön igényelhető. Új lakás vásárlása esetén 10 millió forint helyett 15 millió forint, használt lakás vásárlása, illetve korszerűsítés esetén 6 millió forintról 10 millió forint kölcsönösszegig ad majd az állam kamattámogatást.

• A támogatott használt lakás értékhatára emelkedik, az állam 15 helyett 20 millió forintos vételárig támogatja lakásvásárlást.

• Meglévő lakóépület bővítéséhez is jár kamattámogatás, legfeljebb 10 millió forint kölcsönösszegig.

• A hátralékos lakáscélú hiteladósok helyzetének megerősítését segítő konstrukciók igénylési határidejének meghosszabbítása 2013. december 31-ig.