Nagy Bálint • 2012. augusztus 16. 04:46
Hatalmas a szakadék a panellakások és a társasházi téglalakások átlagos kínálati négyzetméterára között. Ma Budapesten egy négyzetméter fővárosi panellakást ugyanis majdnem feleannyiért tudunk megvásárolni, mint tégla társából. De vajon mi az oka a panelek népszerűtlenségének? Ezúttal erre a kérdésre kereste a választ a Pénzcentrum.hu.
Az internetes keresőportálokon megtalálható, a Thesys Csoport által összesített kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy miként változott - egymáshoz viszonyítva - a panellakások, illetve a társasházi téglalakások átlagára 2009. második negyedéve, illetve 2012. második negyedéve között Budapesten. Az elemzéshez panellakások esetében összesen közel háromszázezer, míg a társasházi téglalakások esetében közel egymillió ingatlanhirdetés adatait használtuk fel, mely mindkét esetben már egy tisztított állomány, azaz az ár szerinti felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományokból.
Az eredmények természetesen egyáltalán nem hoztak meglepetést. A panellakások átlagára jóval alacsonyabb árszegmensben mozog, mint tégla társaiké - egy négyzetméter fővárosi panellakást majdnem feleannyiért tudunk megvásárolni, mint egységnyi társasházi tégla lakást. Mindazonáltal, ha tüzetesebben megvizsgáljuk a két szegmens kínálati átlagárváltozását, egyértelművé válik, hogy a jelentős áreltérés ellenére is igen hasonló trendet követnek. Igaz, a panellakások esetében jóval lomhább árváltozásról beszélhetünk. Bár ez nem is annyira meglepő, szakértők szerint ugyanis elsőként mindig a tégla építésű ingatlanok - jelen esetben a társasházi lakások - árra szokott elmozdulni, majd kicsit késleltetve ehhez igazodik, korrigál a panellakások négyzetméter ára is.
Mi az oka a népszerűtlenségnek?
A panelek mai népszerűtlenségét természetesen több tényező is alakította az elmúlt évtizedekben. Az egyik legnagyobb probléma ugyanakkor a lakótelepi társadalom státuszának összetételében keresendő. A rendszerváltás után bekövetkezett változás egyik legfontosabb mozzanata ugyanis a lakásállomány privatizációja volt, melyből a panelek sem maradtak ki. Összességében pedig elmondható, hogy a lakótelepek, s főként az ott élők a privatizáció vesztesei voltak. A társadalmon belüli jövedelem különbségek jelentősen megnőttek a rendszerváltást követően. Ennek folyományaként pedig a magasabb keresetű rétegeknek lehetősége nyílt , hogy az alacsonyabb - de nem ritkán a magasabb - státuszú lakótelepekről elköltözzenek, ahol pedig a szegényebb rétegek maradtak hátra. Ez a folyamat pedig ma is jelen van.
A lakótelepi lakásállomány összetételének egyhangúsága az épített környezet szintén jelentős problémája, holott a házgyári technológia is lehetőséget biztosított volna változatosabb alapterületű és felszereltségű lakások építésére. A magyar lakótelepeken az 50-59 négyzetméter alapterületű lakások mondhatóak tipikusnak (44%), míg a 80 négyzetméternél nagyobb lakások száma elenyésző (~2%). Mindezt csak tetézi, hogy az állam évtizedeken keresztül nem fordított kellő figyelmet a technológia okozta hiányosságok kezelésére, az épületállomány karbantartására és a szükséges felújítások elvégzésére. Mindezek következtében pedig már a rendszerváltáskor jelentős hátránnyal indult a lakótelepi lakásállomány a lakáspiacon. Arról nem is beszélve, hogy az elmúlt több mint két évtized alatt sem sikerül orvosolni a problémákat. A lakótelepi környezet felújítása Magyarországon ugyanakkor még gyerekcipőben jár. Természetesen akadnak lokális eredmények, de egyelőre még várat magára egy országos szintű rehabilitációs program. Pedig a lakáskínálat átalakításával, változatosabb lakásösszetétel megteremtésével, illetve energetikai felújításokkal egyértelműen növelni lehetne a telepi élet presztízsét.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Van megoldás?
A problémák orvoslása tehát prioritást kellene, hogy élvezzen. Főként, hogy Magyarország lakosságának jelentős része, nagyjából egyötöde (2 millió ember) él lakótelepi lakásban. A lakásállomány tekintetében is hasonló a kép; a megközelítőleg 4 milliós hazai állománynak mintegy 20 százaléka (nagyjából 800 ezer lakás) lakótelepi lakás, melynek legnagyobb része (mintegy 80%) a 70-80-as években épült, túlnyomórészt házgyári technológiával, előre gyártott panelelemekből. A legjellemzőbb problémák pedig a legtöbb esetében kézzel foghatóak. Pedig kezelhető a probléma.
A lehetséges megoldásokról korábban így nyilatkozott lapunknak Perényi Tamás DLA, a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem tanszékvezető egyetemi docense:
Pénzcentrum.hu: Napjainkban - főként az energetikai szempontok miatt - egyre inkább előtérbe kerül a panelépületek felújítása. Hogyan lehetne a panelépületekre is adaptálni egy rehabilitációs programot? Lehet-e építészetileg értékes egy panel?
Perényi Tamás: Nagyon is. A magyar panel-felújítási program egy nagyon szűk szegmensben dolgozik. Ez építészeti szempontból többnyire abban merül ki, hogy a homlokzatot hőszigetelik, majd lefestik. A nyugat-európai gyakorlatban ugyanakkor azt látjuk, hogy sokkal szélesebb a skála. Az egyszerű dryvitozástól a végső lebontásig nagyon sokféle építészeti megoldással lehet találkozni. A franciák például parasztházakat tettek a lapos tetőkre, ezáltal lettek érdekesek az épületek. A németeknél a teljes bontás mellett teraszházasítások, hozzáépítések, emeletráépítések, lakás összevonások voltak, és egy idő után a korábbi épület már inkább hasonlított egy elegáns lakóházra, mint egy panelra. Ezek az átalakítások gyakran kimagasló építészeti értéket hoztak létre, ezáltal a lakások négyzetméterára is felfelé kúszott. Világos, hogy ez nemcsak építészeti, hanem üzleti kérdés is. Ezzel párhuzamosan nagyon fontos, hogy ne csak a házzal foglalkozzunk, hanem annak környezetével is. Ha a környezet - az utcák, a fél privát kertek, a játszóterek - rendben van, akkor ez is olyan hozzáadott érték, ami a lakások értékét is növeli. Elég, ha a Pók utcai és a Havanna-lakótelep közötti különbségre gondolunk.
Pénzcentrum.hu: Vannak jelenleg olyan folyamatok, amelyek indokolják, hogy megtörténjenek ezek a felújítások?
Perényi Tamás: Gazdasági konstrukció most csak a hőszigetelésre, ablakcserére van. Bár az államnak van panelprogramja, a felújítások jó részét mégis a lakóknak kell viselniük. Márpedig a panelházak lakói nem igazán tudják viselni ezeket a terheket. Éppen ezért néhány évvel ezelőtt készítettünk egy tervet egy csepeli panelházra, ami azt próbálta megcélozni, hogy hogyan lehet olyan fejlesztéseket létrehozni egy meglévő épületen, amelyek pénzt termelnek, s amiből a meglévő lakások felújíthatóak. Elfogadható konstrukció lehet például, ha egy panelépületre valami ráépül - a lapos tetőt kvázi telekárban eladják -, vagy a lépcsőházhoz hozzáépül egy új szárny, amely szintén eladható. Ebből is termelődhet annyi pénz, hogy a gépészeti, energetikai felújítások megtörténjenek. Arról nem is beszélve, hogy ettől az épület külső megjelenése is megváltozik, s csak egy ingatlanközvetítő vagy egy építész fogja tudni, hogy ez tulajdonképpen egy panelház volt. Sőt, egy ilyen beruházás jó hatást gyakorolhat a panelházban található lakások négyzetméterárára is.