Ősöreg ingatlanok a Balatonnál: patthelyzet az árakban

Sehol sincsenek a külföldiek, Pestről jönnek a vásárlók

Németh Kornél, az Otthon Centrum siófoki franchise partnere, Siófokon és környékén főleg Budapestről érkező vevőkkel találkozik. Külföldi vevő csak elvétve van a piacon, az érdeklődők között is kevés külföldi jelenlétet tapasztal. Az eladóknak ugyan vegyes a motivációja, de trendszerű változásokat nem tapasztalnak, az okok között még mindig az élethelyzetből adódó változások vannak a legnagyobb számban.

Hasonló a helyzet az északi parton is. Balatonfüreden és környékén nagyon kevés külföldi vevővel találkoznak, ezt már Benna Zsolt, az Otthon Centrum balatonfüredi franchise partnere mondta. Néhány orosz vagy ukrán vevőt látni a piacon, de tényleg csak minimális számban. A vevők nagy része Budapestről illetve Győr környékéről érkezik. Benna szerint az eladóknál az egyik fő motiváció, hogy a jelenlegi tulajdonosok kiöregedtek, a következő generáció számára pedig nem vonzó a balatoni nyaraló, ezért inkább az eladás mellett döntenek. Az eladás okai között azonban találkozni olyan esetekkel is, amikor a 2. vagy 3. számú ingatlant szeretnék pénzzé tenni az eladók, de találni olyanokat is, akiknek a fenntartás lett megterhelő, ezért adják el balatoni ingatlanjukat.

A jelek szerint a vásárlóknak a távolság szinte alig számít, hiszen ahogy Németh József, az Otthon Centrum keszthelyi franchise partnere mondja, Keszthelyen és környékén is Budapestről érkezik a vevők 55-60 százaléka. Németh szerint a nyugati részen az északi part inkább a győrieket vonzza, a déli partra pedig Pécs és környékéről érkeznek a vevők. Mindemellett külföldiek csak elenyésző számban vannak, az orosz vevők Keszthely környékén hozzávetőleg 80 ingatlant vásároltak 2011-ben, tehát egyáltalán nem jelentős a jelenlétük. A korábbi holland, német vevők teljesen elmaradtak. Ennek oka részben az lehet, ami most az eladói oldalon is megjelenik motivációként, mégpedig az, hogy a jelenlegi tulajdonosok kiöregedtek, a következő generáció pedig nem lát annyi fantáziát a balatoni nyaralóban. Azzal azonban csak nagyon ritkán találkozunk, hogy valami külső kényszer miatt adná el a tulajdonos az ingatlanát, hangsúlyozza Németh.

Patthelyzet az árakban

Siófokon és környékén az értékesítési tapasztalatok azt mutatják, hogy a vevői és az eladói árelképzelések nehezen találkoznak, véli Németh Kornél. Egy felújítandó 100 nm-es házat, 300-600 nm-es telekkel az eladó 25 M Ft-ra tart, míg a vevő 20 M Ft-ot fizetne érte, hogy legyen még pénze a felújításra. Ezt a két végletet kell egyeztetni, és találkoztatni az eladói és vevői elvárásokkal, tehát viszonylag messziről indulnak. A vevői elvárásokat gyakran az alkalmi vételek reménye fűti, amire azonban ritkán van példa, azok az eladók, akiknek nem sürgős, inkább kitartják az árakat, mondta az OC siófoki partnere.

A Balaton-parti ingatlanok átlagos négyzetméter ára 2010 végéig 200 ezer forint körül alakult, ez 2011-2012-ben 150-170 ezres szintre süllyedt, ezt már Rutai Gábor a Duna House elemzési vezetője mondja. A szakértő véleménye az, hogy ez a fajta áresés nem jelenti feltétlenül azt, hogy estek volna a kínálati árak, inkább azt lehet érzékelni, hogy a nagy túlkínálatban találni olyan eladót, aki nagyobb árengedményre hajlandó és ezeket meg is találják a vevők. A házak átlagos négyzetméterára 140-150 ezer forint körül mozgott az elmúlt egy évben, látható változás az árakban azonban nem történt, a lakások ára 10-20 ezer forinttal ugyan magasabb árszinteket ér el, de elmozdulás itt sem tapasztaltunk az elmúlt 12 hónapban, tette hozzá Rutai.

Németh Renáta a Duna House siófoki irodájának irodavezetője úgy érzékeli, hogy az év eleje óta mindenképpen növekedett a megkeresések száma. Ez azonban szezonális jellemző a Balatonnál, hiszen a téli fagyokban nem sokan indulnak neki lakásokat nézegetni. A keresési paraméterek azonban érezhetően nem változtak a tavalyi évhez képest. Még mindig a 20 millió forint alatti, víz közeli, kisebb méretű házakat keresik leginkább. Emellett az sem változott, hogy jellemzően egyáltalán nincs határozott elképzelésük az ügyfeleknek a vásárlással kapcsolatban. A potenciális vásárlók szinte az egész Balatont bejárják, és elég nehezen körvonalazódik, hogy vajon északi vagy déli oldalon, illetve azon belül melyik településen vásároljanak, mondja Németh.

Az árak tekintetében nem érzékelhetőek kiugró változások. A siófoki iroda vezetőjének tapasztalat szerint, kis mértékben csökkentek a kisebb nyaralók, családi házak árai, illetve a panellakás árak, azonban a vízparti lakások áraiban nem érezhető a csökkenés. A vízparti ingatlanok stabilitása érthető, hiszen ez az egyik legkülönlegesebb kategória a tó körül. A déli parton továbbra is Siófok, illetve Földvár és Szárszó a legkedveltebb környék, az északi parton pedig továbbra is Balatonfüred és Csopak környéke a legkeresettebb

Az Otthon Centrum többi térségi irodájában is azt tapasztalták, hogy bár a kereslet egyértelműen növekedett a tavalyi évhez képest, néhány millióval olcsóbb ingatlanokat keresnek a vevők. Az alkalmi vételek reménye itt is gyakran irreális elvárásokat generál, sokat akarnak alkudni, ez is állhat az alacsonyabb keresési szintek mögött. Lehet pénzügyi megfontolás is, tartalékolnak a felújításra, fenntartásra is. Egy új szempont, ami főleg a Budapestről érkezőknél jelentkezik, hogy a Budapest-Keszthely távolság megtétele a jelenlegi üzemanyagárak mellett nagyobb költséget jelent a nyaralási büdzsében, illetve a fenntartásnál is figyelembe kell ezt venni. Érdekes, hogy ez a hatás nem a kereslet visszaesésében mutatkozik, hanem az olcsóbb ingatlanok irányába fordulásban.

Alig van új projekt

A válság előtti évekhez képest sokkal kevesebb új építésű projekt épül most a Balaton partján. Siófokon a budapesti trendhez hasonlóan a kisebb projektek irányába tolódott el a piac. 6-8-10 lakásos építkezések futnak, de van most értékesítés alatt 40 lakásos fejlesztés is. Sajnos lehet bedőlt projektekkel is találkozni, amelyek szerkezetkészen állnak. Értékesítési céllal főleg a társasházak épülnek, elvétve lehet ikerházas vagy sorházas projektet találni, mondja Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Balatonfüreden és Keszthelyen is hasonló a helyzet, csak elvétve látni új projekteket. A füredi új építésű piacon a fejlesztők teljesen más beépítési szabályokkal találkoznak, mint mondjuk Siófokon, ami a projektek méretét is meghatározza, illetve a fejlesztői aktivitás is alacsonyabb. Jellemzően 5-8 lakásos fejlesztések vannak most a piacon, 20 lakásosnál nagyobb projektről pedig egyáltalán nincsenek információk, mondja Déry.

Az OC vezető elemzője hozzátette, hogy az idén tapasztalt erősebb, vagyis nagyobb forgalmat jelentő évkezdés ráfér a vízparti piacokra, mivel míg 2007 és 2011 között 54%-kal esett vissza a tranzakciók száma országos szinten, addig ugyanebben az időszakban 58 és 60 százalékos visszaesést mutat a balatoni és a velencei tavi piac. Tehát a válság az országos átlagnál valamivel mélyebben érintette a két legnépszerűbb tóparti piacot.

Az árak és a forgalom hirtelen fellendülésétől azonban még nem kell tartanunk. Aki befektetési szándékkal tervez balatoni ingatlant vásárolni, annak ugyanazokkal a hosszú távú kockázatokkal és bizonytalansággal kell szembenéznie, mint bárhol máshol az országban. Igaz ez az alkalmi vételekre is. Hiszen a limitált darabszámú, kimondottan jó elhelyezkedésű (vízparti és a panorámás) ingatlanokból egyrészt kevés van, másrészt jóval stabilabb az áruk. Így várhatóan a következő néhány évben csak minimális ármozgásokra kell felkészülnünk, amit pedig elsősorban az adott időszakban regisztrált tranzakciók fognak befolyásolni. Nem mindegy ugyanis, hogy egy-egy településen vagy kistérségben aktuálisan nagyobb számban vásárolnak olcsóbb felújítandó ingatlanokat, vagy egy új projekt akciózása miatt új építésű ingatlanokból fogy-e arányaiban több. Amíg országos szinten nem történik emelkedés, addig sajnos ettől a részpiactól sem várható jelentősebb növekedés.