Nagy Bálint • 2012. május 31. 05:42
A társasházak épületenergetikai felújítása többnyire jókora terhet ró a lakóközösségekre. Éppen ezért - néhány üdítő kivételtől eltekintve - nem is nagyon újulnak meg a hazai többlakásos lakóépületek. Pedig elképesztő potenciál rejlik a korszerűsítésben. Felmérések szerint ugyanis akár a harmadára is csökkenhetnének a lakásfenntartási költségeink egy sikeres beruházást követően. Az általános elszegényedés ugyanakkor nem kedvez a felújítást célzó programoknak. Ugyanakkor létezik egy konstrukció, mely megkíméli a háztartásokat a felmerülő költségektől. A projekt lényege, hogy az elért energiamegtakarításból fedezzük a beruházási és az üzembentartási költségeket.
A klasszikus ESCO (Energy Service Company) projektek lényege, hogy a fejlesztő cég vállalja az épületenergetikai fejlesztések előkészítését, finanszírozását, a létrejött beruházás egyes eredményeit (pl. hőközpont) adott ideig birtokolja, és maga is szolgáltatja a hőt és energiát. Az ESCO cég az elért energiamegtakarításból fedezi a beruházási és az üzembentartási költségeket (vagy azok egy részét) a szerződés lejártáig, ezáltal a megrendelőnek nem, vagy sokkal kisebb önerőbe kerül a felújítás.
Bár mindenképp különlegesnek mondható, azonban egyáltalán nem ördögtől való a konstrukció. Mi sem mutatja ezt jobban, mint a számos felmérés, melyek szerint a panel és tégla társasházak esetében akár 60 százalékos energiamegtakarítás is elérhető (mélyfelújítás) lenne az épülethéj felújításával, valamint a fűtési rendszer korszerűsítésével (1 csövesről 2 csöves rendszerre történő átállás és termosztatikus szelepek felszerelése). Tégla társasházak esetében a fűtés korszerűsítés kondenzációs kazánt jelent, míg a távfűtéses panel épületeknél (legalábbis, akik nem akarnak leválni a távfűtésről - a szerk.) a fűtés szabályozhatóvá tétele jöhet szóba.
Hunyady Attila, az InHouse Társasházkezelő Zrt. vezérigazgatójának álláspontja szerint bár az ESCO konstrukció egyelőre ritka a piacon, azonban mindenképp ez lehet a jövő útja a több lakásos lakóépületek energetikai korszerűsítését illetően. Mint mondja, a finanszírozás ezen formája ugyanis abszolút win-win szituáció, tehát mind a lakóközösség, mind a beruházást végző cég jól jár. "Mi eddig egy társasháznak végeztük el így a kazánkorszerűsítését. A tapasztalatok pozitívak, a beruházást 6-8 éves megtérülési rátával tudtuk elindítani" - mondta el a vezérigazgató, aki szerint kifejezetten fontos, hogy csak megbízható, a piacon régóta tevékenykedő céggel álljunk össze, hiszen egy egy-egy beruházás a legkisebb társasházaknál is belekerülhet akár 20-30 millió forintba is.
Alapvetően kétféle módon árazható be egy ESCO konstrukció:
- Rövidebb távú szerződésben az ESCO cég elvégzi a beruházási és működtetési feladatait, s mindezért a megtakarítás őt illeti, majd adott idő után az épület(ek) közösségére száll át a beruházás, és a teljes megtakarítás az épületeké lesz.
- Hosszabb idejű konstrukciók esetében már az első pillanattól megoszlik a haszon és a kockázat, és a megtakarításból származó bevétel megadott arányban az ESCO céget és az épület(ek) közösségét illeti.
Ma Magyarországon a klasszikus ESCO modell nem működik, hanem csak egyes variációi kerülnek alkalmazásra:
- Harmadik feles finanszírozás: A harmadik feles finanszírozási szerződésnél az ESCO vagy más cég nyújtja a szükséges finanszírozást. Ilyen esetben a cég felméri az épületet energiamegtakarítás szempontjából, majd szerződéskötés után megtervezi és kivitelezi a beruházást. A lakóközösség pedig a szerződésben meghatározott időtartamban az energiaköltség megtakarításból fizeti ki a beruházást.
- Az épület közössége veszi fel a hitelt. Figyelembe véve, hogy ESCO cégnek nem, csak társasházi/lakásszövetkezeti közösségeknek jár állami támogatás, ezért lényegesen olcsóbb hitelhez juthatnak a házak, mint az ESCO cégek. A finanszírozás tehát az épület közösségét terheli, de a beruházás tervezése, kivitelezése és a szolgáltatás elvégzése a szerződés szerinti időtartamban az ESCO cég feladata. A szolgáltatási idő és a kockázatmegosztás tekintetében jelentős különbségek lehetnek az egyes szerződések között.
Az ESCO cég szolgáltatási tevékenysége a gyakorlatban azt jelenti, hogy a beruházás keretében egy új, hatékonyabb kazánt, távfűtés esetében hőközpontot szerelnek be, vagy például az ESCO cég egy hőszivattyús rendszert épít ki, s a cég a lakóközösség számára energiaszolgáltató formájában hőt szolgáltat és ebből fedezi a beruházás költségeit. Ilyenkor az ESCO cég számlázza ki és szedi be a fűtési energia számla összegét. Valamint viseli a hátralékosok rejtette kockázatot (ez fő veszélyforrás a konstrukció létjogosultságát illetően - a szerk.).
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
A beruházás sikeressége alapvetően függ a kidolgozott műszaki megoldástól (különös figyelmet kell fordítani pl. a közös helyiségek, lépcsőházak, pincerészek szigetelésére, a megfelelő szellőztetés biztosítására), és a működtetés szakszerűségétől (állandó felügyeletet igényel a hőközpontok, kazánok optimumának biztosítása). A távfűtött épületek esetében a hőközpont átvétele és korszerűsítése önmagában is nagyon jelentős megtakarítást eredményez, mert akkor a Főtávtól döntően hőt vesznek (gigajoule alapján való számlázás), és kisebb az alapdíj, tehát a hőmegtakarítás sokkal jobban érvényesíthető.
A konstrukció előnye ebben a viszonylatban, hogy míg az egyszerűbb energetikai projektekben a kivitelező által előzetesen becsült megtakarításra semmiféle garancia nincs, addig az ESCO cég a beruházás tervezése és működtetése során érdekelt a minél jobb műszaki megoldásokban, és az ígért energiahatékonyság elérésében. Ugyanakkor hátránya az ESCO megoldásnak, hogy relatíve drága, mert az ESCO cégnek meg kell becsülnie a következő 10-15 év energia- és hőárait, és mivel ezek változásában nagy a kockázat, ezért automatikusan kockázati felárat kell a rendszerbe építeni.
Ma Magyarországon igazán perspektíva az ESCO cégek számára a nagy lakásszámú lakásszövetkezetek, vagy önkormányzati közösségi épületek minél komplexebb energetikai beruházásában van. Egyes lakóépületek egyedi felújítása lényegesen kisebb piaci perspektívát kínál a beruházási kiadásokra vetített magas tranzakciós költségek miatt. Az ESCO beruházás annál hatékonyabb, minél rosszabb energiahatékonyságú a kiinduló épület - részleges felújításon átment épületek tehát eleve nem jelentenek megfelelő perspektívát - és minél nagyobb a közösség kockázatvállaló képessége a beruházás volumene miatt - konzervatív pénzügypolitikát folytató közösségek tehát nem jó alanyai az ilyen típusú komplex felújításoknak.