Az ingatlanközvetítők trükkjei: hazudnak a lakáshirdetések?

1. Hol van a lakás?

Az ingatlanpiacon az egyik legfontosabb kérdés: hol van az ingatlan? Mivel főleg a fővárosban bizonyos kerületek és főutak említése után a vevők legtöbbje azonnal el is köszön, a hirdetők egy kis kreativitással próbálják vonzóvá tenni portékájukat.

A város fő ütőerénél: 4-6, rosszabb esetben 8 sávos főútra néző ingatlanra is számíthat. Ugyanennek az esetnek a variációja, ha egy, a főútba kapcsolódó mellékutca szerepel címként: esélyes lehet, hogy a lakás valójában a főútra néz.

Vadregényes környezetben: erdő szélén, a városhatárhoz közel található ingatlan, jellemzően limitált tömegközlekedéssel, rosszabb esetben rendezésre váró területen. A lakás vagy ház csodálatos lehet, ám könnyen előfordulhat, hogy egy doboz cigarettáért vagy üdítőért is autóba kell ülni, a legközelebbi buszmegálló pedig jó negyedóra sétára van.

Közismert tértől, csomóponttól néhány lépésnyire/néhány percre: rosszabb hírű városrész esetén jellemző megoldás, hívogatónak a már nem oda tartozó, de közismert teret, metróállomást adják meg. Például: "Blaha Lujza tértől néhány percre:" jó eséllyel a VIII. kerület belső, nem mindig a legjobb állapotú részén található lakásról van szó. "Mester utcánál, fantasztikus közlekedéssel" = IX. kerület lerobbantabb részén elhelyezkedő ingatlan. "Köztársaság térnél, néhány percre az épülő 4-es metrótól" = Teleki tér, Magdolna utca, Lujza utca és környéke, a VIII. kerület nem túl jó hírű részei.

2. Milyen a lakás elosztása?

Egy komoly lakásfelújítás és átalakítás szélsőséges esetben akár az ingatlan vételárát is elérheti, ezért nem árt ebben a tekintetben is a sorok mögé nézni, ugyanis a hirdetők fantáziájának szinte semmi nem szab határt.

Kellemes kuckókkal rendelkező ingatlan: széttagolt, aprócska, néha csak nehezen funkcióra bírható helyiségek. Ez általában a kisebbik baj, hiszen falbontással a terek összekapcsolhatók. Ilyen esetben olykor nem árt a statikus, nem biztos, hogy beköltözés után tényleg minden olyan falat ki lehet venni.

Tágas terek várják: nagy alapterületű az ingatlan, aminek fűtésszámlája ősztől tavaszig nem lesz kevés, nem beszélve a lakáshoz kapcsolódó közös költségről - egy új építésű társasházban néhány szolgáltatással egy 100m2-es lakás közös költsége 45-50 ezer forint is lehet.

Lépéstakarékos konyha: az egyik leghíresebb blöff: valójában mikro méretű főzőhelyiséget jelent, vagy még annyit sem, lehet, hogy csak a nappali sarkában néhány alapvető konyhai egységet. Nem biztos, hogy emiatt ott kell hagyni a lakást, de ha külön konyhát szeretne, hozzá kell írni a későbbi költségekhez.

Parádés elosztás: a gyakorlatban a kevésbé rossz, vagy normális beosztású lakásokat jelöli, használata azonban egyes ügynökségeknél már annyira elterjedt, hogy még az egyszobás lakások hirdetéseihez is használják.

3. Az ingatlan tulajdonságai

Előfordulhatnak a hirdetésekben egyéb jelzők is, melyek szintén azért szerepelnek, hogy a vevő érdeklődését felkeltsék a lakás iránt. Sok közülük reális képet ad a lakásról, egyes jelzők azonban már annyira el lettek koptatva az elmúlt években, hogy néha maga a hirdetés feladója sem feltétlenül hiszi el ezeket. Íme.

Ősfás környezet: Az agyonkoptatott közhelyek közé tartozik, egyáltalán az sincs feltétlenül tisztázva, hogy mi az az ősfa - van, aki az utcában álló néhány árva cserjét is annak tekinti a hirdetésben. A fás-bokros környezet egyébként valóban hangulatos, ám ha túl sok a fa, az könnyen okozhatja azt, hogy az ingatlan sötétté válik.

Párizsi panoráma: kilátás a szomszéd házak tetőire, antennáira. Optimális esetben a környező épületeknél magasabban lévő lakásról van szó, kevésbé jó esetben a tetők még a lakás fényviszonyait is jelentősen rontják. Elsősorban a belső városrészeken jellemző lakástípus.

Részleges kilátás, panoráma: kedvezőtlen esetben egy hatalmas épület, vagy valami más takarja el a panoráma egy nagyobb részét, amiből így olykor csak egy szűk csík élvezhető. Dunai panorámás lakásoknál (különösen, ha nem hegyen, vagy a parton van az ingatlan) olykor előfordulhat, hogy a panoráma valójában az erkélyről erősen kihajolva és elfordulva élvezhető.

Saját kertes álomlakás zárt udvarban: főleg vidéken, illetve Budapest külsőbb kerületeiben található jellegzetes ingatlantípus. Egy nagy, kapuval lezárt belső udvaron, 6-8-10 földszintes lakás helyezkedik el L vagy U alakban, adott esetben egymással szemben két házsorban. Az elrendezés nagy hátránya, hogy igen limitált a privát élet: minden alkalommal el kell vonulni a többi lakó ablaka, kertje előtt.

Legénylakás: kis (néha csak 15-20 nm) alapterületű ingatlan, jellemzően a földszinten vagy a szuterénben, alapszolgáltatásokkal. Gyakran nyílik a belső udvarból közvetlenül. Új építés esetén más a helyzet, ott általában a legkisebb méretű garzonlakásokat jelenti. Hasonló ingatlant takarhat az "ideális első lakás" kifejezés is.

4. Az ingatlan állapota

Sajnos főleg a használt lakások egy része esetén tapasztalat, hogy az eladók egy picivel talán többre tartják az ingatlan állapotát, színvonalát, mint amilyen az valójában. Annak érdekében, hogy ne a helyszínen derüljön ki az ilyesmi, íme néhány általánosan használt meghatározás, és azok lehetséges alternatív jelentései.

Egyedi stílusban felújított: megtörtént a felújítás - a tulajdonos saját ízlésvilága szerint. Jó eséllyel találkozhat ilyenkor mélyvörös vagy sötétkék falakkal, egymással nem komplementer, vagy nem összeillő színekkel, ne adj isten hupilila homlokzattal. Volt már példa gyönyörű görögös oszlopokra lakótelepi lakásban, vagy éppen az egész mennyezetet beborító freskóra - mely a tulajdonos saját alkotása volt.

Rövid felújítás után költözhető: az egész lakást teljesen ki kell festeni, rosszabb esetben a parkettát vagy padlószőnyeget is ki kell cserélni. Ahol tényleg csak festeni kell, azt általában "tisztasági festés után költözhet" jelzővel szokták illetni, de még ez sem minden esetben garancia az egyébként makulátlan állapotokra.

Frissen festett: de miért is? Előfordulhat, hogy a friss festéssel falrepedéseket, esetleg szerkezeti hibákat akarnak eltakarni - bár ma már az eladói igényesség fejlődésével, a forgalomképesség növelése érdekében kifestenek - ez azonban általában csak a tisztasági festést szokta jelenteni.

Retro hangulat: általában lakótelepi típuslakások esetén, vagy nagy, szövetkezeti társasházakban lévő ingatlan esetében: az 1960-as, vagy 70-es években történt átadás óta minden változatlan, jellemzően leharcolt vizesblokk és nagyvirágmintás tapéta várja a vevőt.

5. Figyelemfelhívó szövegek

A számtalan hirdetésből valamilyen módon ki kell emelni az adott ingatlan ajánlatát, főleg akkor, ha az eladás sürgős, vagy már nagyon régóta vár vevőre az ingatlan, különösebb eredmény nélkül. Ilyenkor a tulajdonosok egy része olyan jelzőket, mondatokat tesz be a hirdetésbe, ami azt sugallja a lehetséges vevőnek: lemaradhat a lakásról, ha nem cselekszik időben.

Már csak néhány napig eladó! De vajon mi történik utána? Inkább mégis benne marad a tulajdonos, esetleg kiadják albérletbe? Ritkán, de előfordul, sokkal jellemzőbb azonban, hogy ez egy utolsó, vagy utolsó előtti próbálkozás az érdeklődés felkeltésére, kihasználva a fentebb említett "lemaradhat" érzést. Az esetek jó részében nem kell komolyan venni, lehet, hogy csak arról van szó, hogy lejár a megbízott ingatlanossal kötött szerződés, vagy éppen maga a tulajdonos próbál egy kis forgalmat generálni.

Óriási árcsökkenés! Általában hatékony figyelemfelhívó módszer, ami magában hordozza a kódolt üzenetet: a lakást már régebb óta hirdetik, de a korábbi áron nem volt rá vevő - azaz az ár elkezdett csökkenni a piacon elfogadott szintre. Szintén jellemző a módszer használata, amikor az ingatlan eladása nagyon sürgőssé válik.

6. A lakás, ami nincs

Napos kétszobás a Deák térnél 7 millióért! Vitatható módszerrel működő ingatlanirodák egyik fogása, hogy az érdeklődést generálva olyan lakásokat hirdetnek, ami fizikai valóságában nem is létezik, az érdeklődő telefonálóknak pedig a jól bevált "ez már elkelt, viszont felhívnám a figyelmét további hasonló ingatlanainkra" szöveget adják elő. Bár a módszer egyre kevésbé működik, még mindig vannak, akik próbálkoznak vele. Érdemes belegondolni, hogy az első látásra is extrém olcsó lakásokat valószínűleg már egy, a házban kitett A4-es hirdetéssel is el lehet adni - miért fordulna bárki ingatlanoshoz?