Filléres nyaralók nem csak a Balatonnál vannak

A Velencei-tó és a környezetében található települések Fejér megyén belül a gárdonyi kistérséghez tartoznak, mely magában foglalja a névadó Gárdony és néhány környéki helység mellett, a Velencei-tó partján található összes települést, mint Velence, Sukoró, vagy Pákozd. Ennek elsősorban statisztikai jelentősége van a mi esetünkben, mivel egyes lakáspiaci elemzések kistérségi bontásban készültek, így egyszerűbb megvizsgálni a Velencei-tó partján lévő ingatlanokban történt változásokat, még akkor is, ha Kápolnásnyék vagy Pázmánd némileg befolyásolja is a vizsgált adatokat.

Az OTP Jelzálogbank nevével fémjelzett Értéktérkép éppen kistérségi szinten vizsgálta 2008 és 2010 között a lakáspiacokon lezajlott folyamatokat, úgy mint árváltozás, forgalomváltozás, forgási sebesség, vagy éppen az adott kistérség válságállósága. Bár a vizsgált 174 statisztikai kistérség közül igen előkelő helyen zárt a gárdonyi kistérség, a válságot ez a környék is jelentősen megszenvedte.

Az árváltozás tekintetében 2008 és 2010 közötti időszakban mintegy -5% és -9% közötti értéket regisztráltak, ami közepesnek mondható, mivel délnyugaton többfelé is szinte változatlanok maradtak az árak, míg északkeleten több kistérségben is 15%-nál is nagyobb visszaesést regisztráltak. Az átlagárak tekintetében azonban már egyértelműen az élmezőnyben található a Velencei-tó környéke. A gárdonyi kistérség négyzetméterenkénti átlagárát 2010-ben 160 ezer forint felett regisztrálták. A 160 ezer forint feletti négyzetméterárat a kistérségek kevesebb mint 20%-ában mérték, így bár a helyi eladókat ez nem feltétlen tölti el örömmel, hiszen nem igazán tudják realizálni ezt, de megállapíthatjuk, hogy a gárdonyi kistérség településein az egyik legmagasabbak az átlagárak az országban.

További fontos szempontok a forgalomváltozás és a forgási sebesség. A forgalomváltozásra 2007 - 2009 közötti adatokkal szolgált az OTP, melyből az derült ki, hogy az árszinthez hasonlóan a gárdonyi kistérség az elithez tartozik, vagyis a 45% alatti csökkenést mutató területek közé, ráadásul úgy, hogy a szomszédos kistérségekben szinte kivétel nélkül jóval nagyobb visszaesés volt tapasztalható. A közepes árváltozás, ám pozitív értelemben kiemelkedő átlagár és forgalomváltozás mellett, a terület forgási sebesség mutatójában is a leginkább pörgő piacok közé tartozik. Az utolsó adatok alapján 2009-ben mért 1,4%-os forgási sebesség ugyanis azt jelenti, hogy évente a lakásállomány ekkora része cserélt gazdát.

Mindent egybevetve a gárdonyi kistérség az OTP Értéktérképének megállapítása szerint a "Válságtűrő" kategóriába lett besorolva, köszönhetően az alacsony forgalomcsökkenésnek, a relatív magas átlagáraknak, és az átlagosnál jóval nagyobb forgási sebességének.

DH: "Minden második" ház eladó

Rutai Gábor, a Duna House PR és elemzési vezetője a Velencei-tó környékén tapasztalt ingatlanpiaccal kapcsolatban úgy nyilatkozott "Az említett településeken (Gárdony, Agárd, Velence) nagyon nagy a kínálat, kis túlzással "minden második"' ház eladó, ellenben a kereslet roppant csekély. Az eladók így kénytelenek lejjebb és lejjebb vinni az árat, de így is kevés sikerrel tudják értékesíteni az ingatlanokat. Ez a helyzet egyébként hasonlatos az ország többi részén tapasztaltakhoz, erre a környékre sem lehet speciális körülményt megállapítani."

"Ha valaki keres is most nyaralót a környéken, akkor egyszerre szeretne panorámásat és vízhez közelit, ami azonban nem a legegyszerűbb feladat, de kis kompromisszumokkal megoldható. Szinte csak családi házat keresnek, vagy inkább nyaralót, ám amint ahogy azt korábban említettem, nem nagy a tolongás." - tette hozzá Rutai a piaci helyzetkép ismertetéséhez.

Az elemzési vezető továbbá elmondta, "A használt ingatlanokban a kínálat nagy és a környék ingatlanpiacának méretéhez képest igen sok a fejlesztés is, ám vevő évente csak néhány akad. Jelenleg mintegy 100 lakást fejlesztéséről tudunk. Az egyik új projekt a Velencei termál lakópark, ami exkluzív, így az ára is 600 ezer Ft/nm. A tapasztalatok szerint itt sem kell sorba állni a vásárolni szándékozóknak. Úgy látjuk, hogy mostanában inkább cégek vásárolnak lakásokat üdülőlakásnak. Vannak az említettnél azonban olcsóbb fejlesztések is, de ezeknél sem pörög az eladás. Az átlagos kínálati négyzetméter ár 200 ezer Ft körül mozog, a fajlagos ár pedig 15-30 millió forint között oszlik meg. Az eladásra kínált házakhoz pedig általában 500-700 nm telek is tartozik."

Az új építésű projektek nagy aránya a keresésekből is jól kitűnik, mivel vannak olyan ingatlanközvetítői oldalak, ahol az eladásra kínált lakások több mint fele a környéken újonnan épülő társasházi, sorházi, esetleg ikerházi házakban találhatóak.

OC: Nincs fellendülés

Paraidi Mihály Barnának, az Otthon Centrum székesfehérvári partnerének véleménye szerint, "Ami az árakat illeti, a tavalyihoz képest idén valamivel alacsonyabbak minden szegmensben. A velencei-tavi piacra sok mindent mondhatnék, de azt biztosan nem, hogy pörög. Némi mozgás érzékelhető, de közel sem a régi a kereslet. Manapság leginkább az alacsonyabb értékű ingatlanokra nagyobb az érdeklődés. A piacon jelenleg hatalmas túlkínálat van, és ez igaz a piac minden kategóriájára."

A konkrét ajánlatokkal kapcsolatban Paraidi hozzátette, "Vannak eladó hétvégi házak, nyaralók (faház) már 5-6 millió forintért, de találhatunk 200 millió forintos Makovecz által tervezett családi házat is. A zömmel kis értékű (6-10 millió forint) ingatlanok között akadnak azért eladások, ám ezek száma sem közelíti meg a 3-4 évvel ezelőtti szinteket. A 17-20 millió forint körüli kategóriában már csökken az érdeklődés és a tranzakciószám is, az ennél magasabb árfekvésű ingatlanok esetében pedig még kisebb az érdeklődők száma.

"Az árak tekintetében fontos szempont a vízparttól való távolság, vagy adott esetben a panoráma. Utána következik a településközponthoz viszonyított elhelyezkedés, az infrastruktúra, valamint a megközelíthetőség. A négyzetméterárak új lakások esetében 210-260 ezer Ft/nm, új házak esetében 220-250 ezer Ft/nm körül mozognak. A használt lakóingatlanokat ezzel szemben már 140-180 ezer Ft/nm körül megvásárolhatjuk, míg telekhez 7-15 ezer Ft/nm körül juthatunk hozzá." - mondta Paraidi.

Agglomerációs üdülőövezet

Bár igaz, hogy a Velencei-tó környéke még manapság is elsősorban nyaraló övezetként él a legtöbbek fejében, ám sokakban merült már fel, miért ne élhetnének a tó partján. A tó északi csücske ugyanis kevesebb mint 50 km-re található Budapest központjától, és a fürdőzésre, nyaralásra, kikapcsolódásra alkalmas partszakaszai is szinte közvetlen kapcsolatban vannak az M7-es autópályával, amin forgalomtól függően akár 40-50 percen belül is elérhető Budapest belvárosa. A Velencei-tó Tárnoktól, ami hivatalosan is a budapesti agglomeráció déli szektorához tartozik, mindössze 26 km-re, és szabályos tempó mellett alig 20 perces autóútra található, így azok számára, akik esetleg csak 2-3 napot töltenek a fővárosban, szinte elenyésző plusz időt, energiát és költséget jelent a Gárdonyból való bejárás, és közben az ország egyik legfelkapottabb nyári üdülőövezet környezetében laknak. Bár meglehet, hogy valakit pont a nyári felhajtás zavar és riaszt vissza.

A szintén Budapest statisztikai agglomerációjához tartozó, a hetekben egyre több ember által megismert, országos népszerűséget szerzett Ócsa is mintegy 35 km-re található a Lánchíd budai hídfőjétől. Ha ezt vesszük alapul, és azt, hogy Ócsáról is a foglalkoztatottak közel 80%-a Budapestre jár be napi szinten dolgozni, akkor már nem is tűnik elsőre elvetendő ötletnek egy gárdonyi családi ház, vagy új építésű lakás vásárlása életvitelszerű tartózkodás céljából. Kérdés persze, hogy annak, aki mondjuk Budapesten él érdemes-e kiköltöznie a városból egy másik lakásba vagy sorházba? Erre a kérdésre a választ azonban mindenki magának tudja megadni.