Pénzcentrum • 2011. június 27. 11:32
Mi lesz a 30 milliónál értékesebb ingatlanokkal, melyeket az árverezési kvótarendszer csak egyetlen negyedévben véd meg a korlátlan kényszerértékesítéstől? Az Otthon Centrum szerint árnyomás várható, de nagyobb árzuhanás nem. Az OC arra a kérdésre is választ keresett, hogy hol találjuk a drága ingatlanokat.
A Parlament nemrég fogadta el a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló törvényt. A törlesztő részletek rögzítését - több más feltétel teljesülése mellett - csak azok az adósok kérhetik, akiknek a hitelük fedezetéül szolgáló, zálogjoggal terhelt lakóingatlan bank által meghatározott forgalmi értéke a fedezetként történő elfogadáskor nem haladta meg a 30 millió forintot. A moratóriumok feloldása után életbe lépő árverési kvótarendszerben 2011. október 1-ig, csak a 30 millió forintnál értékesebb, 20 millió forintnál nagyobb hitelösszeggel terhelt lakóingatlanok 2%-át lehet kényszerértékesíteni, majd október 1-je után a 30 milliónál nagyobb értékű ingatlanok kényszerértékesítése mennyiségi korlát nélkül folytatódhat.
"A Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) működésének részletei még nem ismertek, de mivel csak a legrászorultabbak ingatlanjait vásárolja meg, ezért szinte biztos, hogy 30 milliónál értékesebb ingatlan nem lesz érintett a programban." - mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. Az akciótervben szerepel még a nagyobb ingatlan kisebbre cserélésének támogatása, állami kamatkedvezménnyel. Ennek a programnak a részletei sem ismertek még, így az sem, hogy a 30 milliónál drágább ingatlanok tulajdonosai is igényelhetik-e a kamattámogatást kisebb ingatlanba költözéshez.
"Bár még nem ismert minden részlet, úgy tűnik, hogy a 30 milliónál értékesebb ingatlanok tulajdonosai lettek az adósmentő csomag mostoha gyerekei." - tette hozzá Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. "A kényszerértékesítések mennyiségi korlátozásának hiányában, ebben a szegmensben erősebb árnyomás várható a piacon, amit csak a pénzintézetek önmegtartóztatása, illetve az esetleges befektetői aktivitás tompíthat." Az árnyomás nagy valószínűséggel csak október 1-je után lesz érezhető a piacon, bár az addig hátralévő időszakban megszaporodhat azoknak a tulajdonosoknak a száma, akik önként próbálnak nagy értékű ingatlanjaiktól fizetési nehézségek miatt szabadulni. Az is igaz, hogy a késedelmes hitelekkel érintett ingatlanok között alacsony a 30 milliónál drágább ingatlanok aránya, így az árak csökkenése valószínűleg nem lesz jelentős, és a nagy értékű ingatlanok szegmensére fog korlátozódni.
Drága ingatlanok országszerte?
A 30 milliónál értékesebb ingatlanok minőségéről és elhelyezkedéséről saját adatbázisa alapján áttekintést végzett az OC. Az elemzés a piacon most elérhető, 30 millió forintot meghaladó kínálati árú ingatlanokra vonatkozik, ami annyi egyszerűsítést jelent, hogy az Otthonvédelmi akcióterv a hitelfelvétel időpontjában számított forgalmi értéket veszi alapul. Ez az érték az elmúlt időszak ármozgásait, az amortizációt, vagy éppen a felújítást, az alku mértékét figyelembe véve nagy valószínűséggel nem egyezik meg az ingatlan jelenlegi kínálati árával, ugyanakkor a jelenlegi kínálati árak közelítő értéknek használhatóak.
Az arányokat tekintve a legtöbb a 30 milliónál értékesebb ingatlan Budapesten, illetve Pest megyében található. Vidéken Veszprém és Somogy megye településein fordulnak még elő relatív nagyobb számban az ilyen típusú ingatlanok, főleg a Balaton parti városokban. Arányaiban legkevesebb nagy értékű ingatlan Jász-Nagykun-Szolnok, Békés és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében található.
Talán nem meglepő, hogy az OC portfoliójában lévő, 30 milliónál értékesebb ingatlanok aránya Budapesten, a budai kerületekben a haladja meg a fővárosi átlagot. A pesti oldalon pedig az V. VI. és a XVI. kerületben találhatunk átlagnál nagyobb arányban ilyen ingatlanokat. Nagyon magas a 30 milliónál értékesebb ingatlanok aránya a II. kerület hűvösvölgyi és hidegkúti területein. Az agglomerációban szintén a Duna a határvonal, így a nyugati agglomerációban jóval magasabb a nagy értékű ingatlanok aránya az OC portfoliójában. Jóval átlagon felüli arányt tapasztalunk Szentendrén, Budakeszin, Telkiben, Nagykovácsiban, Törökbálinton és Solymáron. A keleti oldalon jóval alacsonyabb a 30 milliónál értékesebb ingatlanok aránya.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Az ingatlan típusát tekintve Budapesten - az OC portfoliója alapján - a 30 milliónál olcsóbban kínált ingatlanok esetén 10-ből 9 ingatlan társasházi lakás, míg a 30 milliónál drágább ingatlanok egyharmada családi ház (ide soroljuk az ikerházakat, sorházakat is). Természetesen olyan sűrűn beépített területeken, mint az I. az V. vagy a VI. kerület, mindkét árszegmensben a társasházak dominálnak. Igaz ez a XI. kerületre is, ahol már jelentős kertvárosi területek is találhatóak, de mégis 80 százalék körüli a társasházi lakások aránya a 30 milliónál értékesebb ingatlanok között. A XIV. kerületben, de a többi pesti peremkerületben is a kisebb értékű szegmensben a lakások, míg a nagyobb értékű ingatlanok között pedig főként a családi házak dominálnak. Az agglomerációban - ismét csak nem meglepő módon - a 30 milliónál értékesebb ingatlanok szinte kivétel nélkül családi házak. Egyedül Szentendrén, Pomázon, Vácon találunk említésre méltó mennyiségű nagy értékű társasházi lakást az OC portfoliójában. Ugyanakkor az agglomerációban a kisebb értékű ingatlanok esetében is a családi ház a jellemző ingatlantípus.
Életkor tekintetében a 30 milliónál drágábban kínált ingatlanok szegmensében nagyobb arányban fordulnak elő alacsonyabb korú ingatlanok. Budapesten az elmúlt 20 évben épített nagy értékű ingatlanok aránya 35 százalékot tesz ki, míg a 30 milliónál kevesebbre tartott ingatlanok csak 18 százaléka épült 1991 után. Ugyanez az arány 48% - 27% a teljes országos portfolióban. Az alacsonyabb életkor mellett a nagyobb alapterület jellemzi a 30 milliónál drágább ingatlanokat. A különbség az átlagos alapterületben csaknem kétszeres, a nagy értékű ingatlanok átlagos alapterülete 140 négyzetméter körül alakul Budapesten, és 200 négyzetméter körül az agglomerációban. A szobaszámok az alapterületnek megfelelően, a nagy értékű szegmensben magasabbak.
Ingatlanok nyomott áron
"A 30 milliónál nagyobb értékű ingatlanok szegmensében a kényszerértékesítések mennyiségi korlátozása nélkül nagyobb nyomás jelenhet meg az árakon a moratóriumok feloldását követően." - véli Déry Attila. Szerinte azonban az is egyértelműen látszik, hogy egy javarészt frekventált területeken elhelyezkedő, az átlagosnál jobb minőségű állományról van szó. Kühne Kata szerint ezek a feltételek ideális befektetési célponttá tehetik ezeket az ingatlanokat, s mivel, relatív szűk kínálatról beszélünk, hamar felkeltheti a befektetők érdeklődését. A keresletélénkülés mellett kiemelt fontosságú, hogy a bankok a saját érdeküket szem előtt tartva, a piac felszívóképességét figyelembe véve tisztítsák meg hitelportfoliójukat ebben a szegmensben.