Panelben laksz? Ennyit ér a lakásod

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk egy adott budapesti lakótelep lakáspiacát. A Thesys Group által elemzett kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy mennyire homogén egy első ránézésre feltétlenül annak tűnő részpiac. Az elemzéshez a Thesys 599 lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz felső és alsó 10 százalék kikerült a felhasznált kínálati állományból.

Olcsók a nagy panellakások

Az első feltűnő jelenség az, hogy a gazdagréti lakótelepen a nagyobb alapterületű lakások négyzetméterára szignifikánsan alacsonyabb mint a kisebbeké. Ez a trend természetesen nem meglepő, hiszen ugyanez megfigyelhető több részpiacon is, azonban Gazdagréten már viszonylag kis alapterület fölött jelentkezik ez a hatás. Elemzésünkben ugyanis 54 négyzetméternél húztuk meg a határt, vagyis az 54 négyzetméternél nagyobb alapterületű lakásokat már nagy alapterületűnek minősítettük.

A kis és nagy alapterületű lakások négyzetméterára közötti különbség utcánként eltérő, azonban van olyan utca Gazdagréten, ahol a különbség eléri a 19 százalékot is, azaz nagyobb alapterületű lakásokat fajlagosan ennyivel olcsóbban lehet megvásárolni a jelenlegi kínálati árak szerint. Ez alátámasztja azt a jelenséget, mely szerint a lakásvásárlók jellemzően kisebb alapterületű panellakásokat keresnek és a nagyobb lakótelepi lakások nehezebben értékesíthetőek.

Bár a gazdagréti lakáskínálatot tekintve nem tekinthető trendnek (az 599 lakásból álló mintában 3 ilyet találtunk), azonban a kínálati állományban vannak 120 négyzetméter alapterület feletti panellakások, amelyek értelemszerűen két lakás összenyitásának eredményei. Érdekesség, hogy ezen lakások négyzetméterára az átlagot jóval meghaladja.

Nem minden panel ugyanolyan

A gazdagréti kínálatot vizsgálva érdemi területi különbségeket is találunk. A legdrágább utca, a Gazdagréti tér átlagos négyzetméterára - a kis alapterületű lakásokat figyelembe véve - ugyanis 287 ezer forint, míg Gazdagrét legolcsóbb részén, a Regős közben már 235 ezer forintos négyzetméteráron vehetünk kisebb alapterületű lakást. Ez azt jelenti, hogy a lakótelep népszerűbb utcájában a eladók? 20 százalékkal többet kérnek el lakásukért, mint a kevésbé felkapott utcában.

A nagyobb alapterületű lakások esetében a lakáspiac érezhetően homogénebb, a különböző utcák közötti árkülönbségek mérsékeltebbek mint az 54 négyzetméter alatti kategóriában. A nagyobb lakások között a szórás 223 és 249 ezer forint/négyzetméter között van, vagyis a legdrágább utca csupán 10 százalékkal kerül többe a legolcsóbbnál.

Senki nem akar a tizediken lakni?

A területi és méretbeli differenciálódás mellett még egy érdekes árképzési szempontot megfigyelhetünk a gazdagréti lakótelep eladó lakásait vizsgálva. Ha ugyanis megnézzük a lakások emeletenkénti megoszlását, akkor markáns jelenséget figyelhetünk meg. A alacsonyabb és a magasabb emeletek között jelentős árkülönbségek vannak: a legnépszerűbbnek az 1. és a 2. emelet számít, ahol az átlagos négyzetméterár 248-249 ezer forint körül alakul. Ezzel szemben a 8., 9., 10. emeleti lakások átlagos árai 232-239 ezer forint/négyzetméter között alakulnak, vagyis az első emeleti lakások átlagosan kb. 7 százalékkal drágábbak mint a legfelső emeleteken lévők.